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Aprende sobre el mercado inmobiliario venezolano
Guías prácticas, glosario y recursos para comprar, vender o alquilar una propiedad en Venezuela, escritos para el mercado local, sin copia-pega de otros países.
- Glosario
Glosario inmobiliario
Diccionario de los términos que aparecen una y otra vez en contratos, listings y conversaciones con agentes en Venezuela.
- Guía·7 min de lectura
Cómo comprar vivienda en Venezuela
Proceso paso a paso, documentos exigidos, costos asociados y los errores que más cobran caro al comprador.
- Guía·7 min de lectura
Cómo vender una vivienda en Venezuela
Prepara los documentos, fija el precio en USD, publica gratis, negocia la opción a compra y entiende qué costos te tocan.
- Guía·5 min de lectura
Cómo alquilar en Venezuela
Tipos de contrato, cánones en USD, depósitos, garantías y obligaciones de inquilino y propietario.
- Guía·6 min de lectura
Preventa: cómo comprar antes de la entrega
Qué exige la ley de 2026 a quien vende viviendas antes de terminarlas, qué revisar antes de pagar y las señales de alerta.
- Guía·7 min de lectura
Cómo financiar la compra de una vivienda en Venezuela
El crédito hipotecario bancario es muy limitado hoy: cómo se paga en la práctica con pago al contado en USD, preventa, acuerdos privados, ahorro y señales de fraude.
- Guía·7 min de lectura
Cómo elegir un portal inmobiliario en Venezuela
Qué revisar antes de buscar o publicar: quién publica, precios en dólares, datos de mercado, cobertura y costo.
Guías prácticas
Respuestas directas sobre leyes, costos y trámites, con sus fuentes oficiales.
Leyes y trámites
- Ruidos y convivencia en condominios de Venezuela: qué dice la leyLa Ley de Propiedad Horizontal prohíbe a cada propietario producir ruidos, molestias o daños que perturben la tranquilidad de los demás (artículo 3). El reglamento de condominio fija las normas de convivencia y el administrador debe hacerlas cumplir. El Decreto 2.217 de 1992, que entendemos vigente, fija límites en decibeles y envía las fiestas y equipos ruidosos a las autoridades municipales.
- Deudas de luz, agua y aseo al comprar una vivienda en VenezuelaLas leyes de electricidad y de agua obligan a pagar al titular del contrato y no dicen que su deuda pase al nuevo dueño; nuestra lectura es que no le corresponde al comprador. Pero CORPOELEC exige la cuenta contrato solvente para cambiar el titular, y el impuesto municipal y el condominio sí pueden cobrársele. Pida recibos, solvencias y una cláusula en la opción.
- Ocupación ilegal de una vivienda en Venezuela: qué hacerSi ocupan su vivienda sin contrato, denuncie la invasión ante el Ministerio Público o el CICPC (Código Penal, art. 471-A) y demande con un abogado: interdicto de despojo dentro del año (Código Civil, art. 783) o acción reivindicatoria (art. 548). No cambie cerraduras ni corte servicios: hacerse justicia por sí mismo puede ser delito (Código Penal, art. 270). Si alega alquiler o comodato, puede aplicar el decreto contra el desalojo.
- Comprar un terreno ejido o una casa sobre ejido en VenezuelaSí puede comprar la casa, pero no el terreno: mientras sea ejido, el suelo es del municipio y la Constitución lo declara inalienable e imprescriptible. Usted adquiere las bienhechurías (la construcción) y, con autorización de la alcaldía, el contrato de arrendamiento o concesión del terreno. Para ser dueño del suelo debe pedir a la alcaldía la adjudicación en venta, si su ordenanza la permite.
- Puesto de estacionamiento en un condominio: ¿de quién es?Depende del documento de condominio. Según el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, ese documento debe asignar al menos un puesto a cada apartamento, y el puesto asignado solo puede venderse o hipotecarse junto con el apartamento. Los puestos sobrantes sí pueden venderse aparte, preferentemente a propietarios del edificio; a terceros, solo con el voto del 75% de los propietarios.
- Cómo leer un documento de propiedad en VenezuelaLéalo por partes: la nota de registro (oficina, número, tomo y protocolo, o el número de folio real), las partes y el consentimiento del cónyuge, la descripción y los linderos, el área y, en apartamentos, el porcentaje de condominio, el precio, el título anterior del vendedor, las notas marginales y el visado del abogado. Luego confírmelo con una certificación de gravámenes y la cadena de títulos.
- Permiso para construir o ampliar una vivienda en VenezuelaLa Ley Orgánica de Ordenación Urbanística no exige un permiso previo como tal: obliga a notificar por escrito a la alcaldía el inicio de la obra, con el proyecto y los recaudos, y la alcaldía tiene 30 días continuos para constatar que cumple las variables urbanas fundamentales. En un edificio, además, decide el condominio. Construir sin cumplir permite paralizar la obra, y violar las variables, demolerla con multa.
- Linderos, mensura y deslinde de un terreno en VenezuelaLos linderos de un terreno son los que describe su documento de propiedad registrado. Si la cerca no coincide o el vecino los disputa, el Código Civil (art. 550) permite a todo propietario obligar al vecino al deslinde. Si no hay acuerdo, se pide al tribunal, que va al terreno y fija el lindero, provisional si las partes no lo aceptan (Código de Procedimiento Civil, arts. 720 a 725).
- Permiso de habitabilidad en Venezuela: qué es y cuándo lo pidenEl permiso de habitabilidad lo da la alcaldía al terminar una obra. En la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística es la constancia de recepción de la certificación de terminación (art. 95). En viviendas de constructoras o promotoras, la ley de 2026 exige además la inspección final de Bomberos. La Ley de Propiedad Horizontal prohíbe vender un apartamento sin los permisos de habitabilidad.
- Prestar una vivienda en comodato en Venezuela: riesgos y contratoPrestar la vivienda gratis a un familiar o amigo es un comodato, regulado por el Código Civil (arts. 1.724 a 1.734). El ocupante debe devolverla al vencer el plazo, o antes si a usted le surge una necesidad urgente e imprevista. Si es la vivienda principal del ocupante, el decreto contra el desalojo lo protege: antes de demandar hay un procedimiento administrativo previo. Firme un contrato escrito con plazo.
- Servidumbre de paso en Venezuela: qué es y cómo se registraHay servidumbre de paso cuando un terreno soporta el paso hacia otro de distinto dueño. El Código Civil permite al dueño de un predio sin salida a la vía pública exigir paso por los vecinos, indemnizando el perjuicio (art. 660). La servidumbre pactada o declarada por sentencia debe registrarse para tener efecto contra terceros (Código Civil, arts. 1.920 y 1.924; Ley de Registros y Notarías, art. 46).
- Qué puede pedir el arrendador para alquilar en Venezuela (2026)En contratos de vivienda acordados desde el 7 de agosto de 2026, el arrendador puede exigir un contrato escrito que identifique a las partes y acordar un depósito o una póliza de hasta tres meses de canon. La ley de 2026 no regula los meses adelantados, el fiador, las referencias bancarias ni las cartas de trabajo: son práctica del mercado. Conviene pedir el documento de propiedad y revisar los gravámenes.
- Embargo sobre una propiedad en Venezuela: qué es y qué hacerUn embargo o una prohibición de enajenar y gravar es una orden de un tribunal, o de la Administración Tributaria, que impide vender o hipotecar la propiedad mientras siga anotada en el Registro. Se levanta con una garantía, una oposición, el fin del juicio o el pago, y la orden de levantamiento debe llegar al Registro. Si va a comprar, no firme la opción antes.
- Vicios ocultos al comprar vivienda en Venezuela: qué reclamarEl Código Civil permite, por vicios ocultos, devolver la propiedad y recuperar el precio, o quedarse con ella y pedir la rebaja que fijen expertos (art. 1.521); si el vendedor los conocía, debe además daños y perjuicios (art. 1.522). Para devolverla hay un año desde la tradición (art. 1.525), que según el TSJ rige también para la rebaja. Si un tercero se la reclama, el vendedor responde por evicción.
- Cómo hacer un testamento para una propiedad en VenezuelaPuede hacer un testamento abierto (ante el registrador, un notario o cinco testigos) o cerrado (entregado sellado al registrador o al notario ante tres testigos) y dejar su casa a quien quiera, pero solo dentro de la parte libre: a sus descendientes, ascendientes y cónyuge el Código Civil les reserva una legítima, que es la mitad de lo que recibirían sin testamento.
- Donar una propiedad a un hijo en Venezuela: impuesto y trámiteDonar una propiedad a un hijo exige un documento auténtico, la aceptación del hijo y su inscripción en el Registro Público para que valga frente a terceros. Antes de firmar hay que declarar y pagar al SENIAT el impuesto sobre donaciones: para hijos la tarifa va del 1% al 25%, y con la unidad tributaria en Bs 43 casi cualquier vivienda queda en el tramo del 25%.
- ¿Se puede subarrendar una vivienda en Venezuela?Sí, con autorización del arrendador. Bajo la ley de alquiler de vivienda de 2026, subarrendar, ceder o traspasar el contrato sin esa autorización es causal de terminación anticipada (art. 23 num. 3) que, declarada por la autoridad competente, da lugar al desalojo. Si su contrato sigue bajo la ley de 2011, el subarriendo exige autorización expresa y escrita, y la cesión está prohibida (art. 44).
- Alquilar en dólares en Venezuela: qué dice la ley de 2026Sí, si el contrato está bajo la ley de alquiler de vivienda de 2026: el canon y el depósito pueden fijarse en dólares. Pagar el equivalente en bolívares, a la tasa del BCV del día del pago, requiere acuerdo de ambas partes. Los alquileres cuyo inquilino ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026 siguen bajo la ley de 2011, que exige moneda de curso legal.
- ¿Se puede terminar un contrato de alquiler antes de tiempo?Sí. En Venezuela, bajo la ley de alquiler de vivienda de 2026, el inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento, y solo pagará una indemnización si se pactó, con un tope de dos meses de canon. El arrendador no puede terminarlo a voluntad: necesita una de las causales del artículo 23, un acuerdo con el inquilino o esperar el vencimiento.
- El inquilino no paga: qué puede hacer el dueño en VenezuelaDepende de si el inquilino ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026. Si no, tres períodos consecutivos sin pagar permiten demandar la terminación ante un tribunal de municipio o un tribunal arbitral, sin pasar por SUNAVI. Si ya la ocupaba, la causal son cuatro cánones impagos sin causa justificada y antes hay que tramitar ante SUNAVI. El dueño nunca puede sacarlo por su cuenta.
- Liberación de hipoteca en Venezuela: cómo se hace en el RegistroPagar el crédito no borra la hipoteca del Registro Público. El acreedor (el banco o quien lo sustituyó) debe firmar un documento de liberación, y ese documento se inscribe en el Registro, que pone una nota marginal en la hipoteca. En créditos con recursos del FAOV también firma un apoderado del BANAVIH. Si el acreedor desapareció o se niega a firmar, queda la vía judicial.
- ¿Cuánto puede subir el alquiler en Venezuela con la ley de 2026?Durante el contrato, nada: la ley de alquiler de 2026 mantiene fijo el canon. Al prorrogar o renovar, las partes pueden acordar un ajuste; en bolívares no puede superar la variación del índice de precios al consumidor del BCV durante la vigencia del contrato, y en divisas la ley no fija tope. Si el inquilino ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026, el canon lo fija SUNAVI.
- Divorcio y vivienda: ¿de quién es la casa y cómo se reparte?Si la compraron durante el matrimonio con dinero común, la casa es de los dos por mitad aunque esté a nombre de uno solo, salvo capitulaciones matrimoniales. Si uno la tenía antes de casarse o la heredó, es propia de ese cónyuge. Con la sentencia de divorcio firme cesa la comunidad y la casa se reparte en una partición amistosa o judicial; hasta entonces, venderla exige la firma de ambos.
- ¿Se puede vender una vivienda de la Gran Misión Vivienda?Por regla general, no libremente. La ley de emergencia de 2011 prohíbe a los beneficiarios vender, donar, alquilar, ceder o hipotecar lo adjudicado. La reforma de 2024 de la Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat fija, para viviendas construidas por el Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat, quince años sin vender, donar, alquilar ni ceder, con derecho de preferencia del Ministerio. Comprar una sin autorización es arriesgado.
- Usucapión en Venezuela: cuándo se vuelve dueño quien ocupaQuien ocupa una casa solo puede volverse dueño por prescripción adquisitiva con posesión legítima (continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y como dueño) durante 20 años, o 10 años si la adquirió de buena fe con un título registrado. Inquilinos y ocupantes con permiso no prescriben. Además, la propiedad debe declararla un juez en un juicio contra quien figura como dueño en el Registro.
- Cómo funciona el condominio en Venezuela: junta y asambleaEl condominio de un edificio se rige por la Ley de Propiedad Horizontal de 1983. El documento de condominio, protocolizado en el Registro, fija la alícuota de cada apartamento. La asamblea de propietarios decide, la junta de condominio vigila y el administrador ejecuta y cobra. Cualquier propietario puede impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría dentro de los 30 días siguientes a la asamblea.
- ¿Tiene el inquilino derecho a comprar primero la vivienda?Sí, si cumple los requisitos de la ley que rige su contrato. Bajo la ley de 2026 (contratos desde el 7 de agosto de 2026), el inquilino con más de dos años y solvente en cánones y servicios tiene 15 días para manifestar por escrito su interés. Si ya ocupaba antes, rige la ley de 2011: basta estar solvente, tiene 90 días calendario y una venta sin aviso es nula.
- Comprar una casa con título supletorio o bienhechuríasUn título supletorio o un documento de bienhechurías no lo hace dueño del terreno. Como mucho prueba que alguien construyó o posee lo edificado, y el título supletorio se dicta "quedando en todo caso a salvo los derechos de terceros". Quien compra así recibe solo los derechos que tenga el vendedor sobre la construcción, con el riesgo de que el dueño del suelo, el municipio u otra persona reclamen después.
- Perdí el documento de propiedad: cómo sacar una copia certificadaPerder el documento no le quita la propiedad: el acto sigue inscrito en el Registro Público donde se registró, y cualquier persona puede pedir allí una copia certificada, que según el Código Civil hace fe. Lleve los datos de registro (número, tomo, protocolo y fecha). La tasa es de 0,05 petros por el primer folio y 0,01 por cada folio siguiente, pagados en bolívares.
- Unión estable de hecho y vivienda: ¿de quién es la propiedad?Si la compraron durante una unión estable de hecho que cumple los requisitos, la propiedad es común de ambos aunque figure a nombre de uno solo. Así lo dice la Sala Constitucional del TSJ en la sentencia 1682 de 2005, que aplica las reglas patrimoniales del matrimonio. Para hacer valer esos derechos hay que probar la unión con un acta del Registro Civil o una sentencia.
- Registrar la compra de una propiedad en Venezuela: paso a pasoPara registrar la compra, un abogado redacta y visa el documento de venta; el vendedor aporta su título, la planilla del anticipo de ISLR, la solvencia municipal y la cédula catastral, y ambas partes llevan cédula y RIF. Se presenta en el Registro Público de la zona, que tiene tres días hábiles para inscribirlo, y las partes firman ante el registrador.
- Cómo saber si una propiedad tiene deudas o gravámenes (Venezuela)Pida una certificación de gravámenes al Registro Público donde está registrada la propiedad, que depende del SAREN. Indica si hay hipotecas, embargos, prohibiciones de enajenar y gravar o ventas inscritas en los años que usted escoja, porque ninguna ley fija el período. Compárela con el documento de propiedad y la cadena de títulos, y pida aparte la solvencia municipal y la de condominio, que el registro no refleja.
- Cómo vender una propiedad heredada en VenezuelaPrimero hay que presentar la declaración sucesoral ante el SENIAT y obtener el certificado de solvencia sucesoral: sin él, o sin una autorización expresa del fisco, el registrador no puede inscribir la venta (artículo 51 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones). Después firman todos los herederos y el cónyuge, en persona o con poder, y si hay un menor hace falta autorización judicial.
- Opción de compra-venta en Venezuela: qué es y qué debe decirLa opción de compra-venta es el contrato que firman comprador y vendedor antes de la venta definitiva en el Registro Público: fija la propiedad, el precio, el plazo y qué pasa si alguien no cumple. Si hay arras y el contrato no dice otra cosa, el Código Civil (art. 1.263) permite a la parte que no incurrió en culpa retenerlas o exigir el doble. No es obligatorio notariarla, pero conviene.
- ¿Cómo se recupera una vivienda alquilada en Venezuela? (ley 2026)Depende de cuándo empezó el alquiler. Si el contrato se acordó después de la nueva ley (Gaceta Oficial 7.065, 7 de agosto de 2026), el desalojo solo lo ordena un tribunal de municipio o un tribunal arbitral, sin paso previo ante SUNAVI. Si el inquilino ya ocupaba la vivienda antes, rigen la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo, con procedimiento previo obligatorio ante SUNAVI.
- ¿Cuánto depósito puede cobrar el arrendador en Venezuela? (2026)Para contratos de vivienda acordados bajo la ley vigente desde el 7 de agosto de 2026, el arrendador puede pedir como máximo un depósito de tres meses de canon, o en su lugar una póliza de seguro con el mismo tope. Puede pactarse en dólares y debe devolverse dentro de los 15 días continuos siguientes al fin del contrato, descontando las reparaciones y los servicios en mora debidamente comprobados (artículo 18).
- ¿Hay que notariar el contrato de alquiler en Venezuela?No. Para los alquileres de vivienda acordados después del 7 de agosto de 2026, la ley exige que el contrato sea por escrito, pero autenticarlo en notaría es opcional: puede firmarse de forma privada y obliga igual a las partes. La ley nueva tampoco pide registrarlo ante la SUNAVI. Los alquileres que ya estaban vigentes en esa fecha siguen bajo la ley de 2011, que exigía documento público.
- Solvencia municipal y cédula catastral: qué son y cómo sacarlasLa cédula catastral la emite la oficina de catastro de la alcaldía e identifica la propiedad: dueño, código catastral, linderos, área y valor. La solvencia municipal certifica que el Impuesto sobre Inmuebles Urbanos está pagado. El Registro no puede inscribir una venta sin la solvencia (artículo 97 de la Ley de Registros y Notarías) y la ley de catastro (artículo 43) ordena a los registradores exigir la cédula catastral.
Costos
- Pagar el impuesto inmobiliario en línea: portales de las alcaldías (SIGAT, VenSAT y otros)Cada alcaldía cobra sus tributos en su propio portal: SIGAT en Caracas (caracas.sigat.net), Puerto La Cruz (sotillo.sigat.net) y Punto Fijo (carirubana.sigat.net), SIGEAT en Maturín (suptrima.sigeat.com), VenSAT en San Cristóbal (sancristobal.vensat.io) y la oficina virtual de Lechería (https://lecheria.net/appweb/). Los portales de Sotillo y Carirubana publican guías para registrar el inmueble y declarar y pagar el impuesto sobre inmuebles urbanos; en los demás, confirme con la oficina tributaria qué trámites de inmuebles ofrece en línea. El proceso que describe SATSotillo es crear un usuario, registrar el inmueble, declarar, pagar a las cuentas que muestra el portal (en bolívares, como exige la ley) y, si no hay deudas, imprimir la solvencia municipal. Use solo la dirección que publica la alcaldía o su oficina tributaria: en noviembre de 2026 no pudimos confirmarla así para Porlamar, Guarenas, Brión ni Los Taques.
- Honorarios del abogado en una compraventa: cuánto y quién pagaToda venta que se registra, y la opción que se autentica, necesita un abogado inscrito en el Inpreabogado que redacte y vise el documento (artículo 23 de la Ley de Registros y Notarías). Ninguna ley fija cuánto cobra ni dice expresamente quién le paga: se pacta. El reglamento gremial de honorarios mínimos de 2020 fija porcentajes del valor, pero su fuerza obligatoria es discutida.
- Seguro de vivienda en Venezuela: qué cubre y si es obligatorioNo encontramos una ley que obligue a todo propietario a asegurar su vivienda: la Ley de la Actividad Aseguradora deja los seguros obligatorios al Ejecutivo Nacional. Con un crédito hipotecario para vivienda principal, la ley sí exige un seguro contra incendio, catástrofes naturales, muerte e incapacidad del deudor. La Ley de Propiedad Horizontal no obliga al condominio. El terremoto solo está cubierto si la póliza lo incluye.
- Tasas del SAREN en petros: cómo se calculan hoy en bolívaresLas tasas del SAREN se fijan en petros (PTR) y se pagan en bolívares: se multiplica la tasa en PTR por el valor del petro en bolívares del día de la solicitud. Así lo dicen la Ley de Registros y Notarías y las providencias de la Gaceta Oficial 42.301. No encontramos una norma que reemplace al petro; el monto válido es el de la planilla del SAREN.
- Vivienda principal ante el SENIAT: qué es y para qué sirveEl Registro de Vivienda Principal es la inscripción ante el SENIAT de la propiedad donde vive, prevista en el artículo 17 de la Ley de ISLR. Su constancia evita el anticipo de 0,5% al vender y, si reinvierte en otra vivienda principal o es mayor de 60 años, permite excluir la ganancia del ISLR, total o parcialmente. Se pide en la Gerencia Regional del SENIAT donde está la propiedad.
- Cómo se calcula la cuota de condominio en VenezuelaLa cuota de condominio se calcula multiplicando el total de los gastos comunes del período por la alícuota de su apartamento, el porcentaje fijado en el documento de condominio (artículos 7 y 12 de la Ley de Propiedad Horizontal). Esa alícuota solo cambia por acuerdo unánime. La ley no menciona el fondo de reserva ni el cobro en dólares.
- IGTF al pagar una propiedad en dólares en VenezuelaDepende de cómo y a quién pague. La Ley del IGTF cobra 3% a quien paga en divisas dentro del sistema bancario venezolano, y a quien paga en divisas a un sujeto pasivo especial sin mediación de instituciones financieras. Lo paga el comprador o el inquilino. Según nuestra lectura del texto, el efectivo entre particulares que no son sujetos pasivos especiales no encaja en esos supuestos.
- ISLR por vender una vivienda en Venezuela: anticipo y gananciaAntes de firmar la venta, el vendedor paga un anticipo de ISLR de 0,5% del precio, salvo que la operación sea menor de 3.000 U.T. o venda su vivienda principal inscrita. Luego declara la ganancia (precio menos costo, que puede actualizar por inflación) en su declaración anual: si es residente, con la tarifa de 6% a 34%; si no lo es, 34%. El anticipo se descuenta de ese impuesto.
- ¿Cuánto cuesta la notaría en Venezuela? Opción, poder y alquilerLa notaría cobra tasas en petros fijadas por el SAREN (Providencia N° 004, Gaceta Oficial 42.301): 1 petro por autenticar una opción de compra-venta, 0,02 por un poder, 0,20 por el primer folio de un documento autenticado y 0,10 de derecho de procesamiento. Se pagan en bolívares al valor del petro, que no tiene reemplazo publicado. Aparte va el honorario del abogado que redacta y visa el documento.
- Alquiler en Venezuela: qué paga el inquilino y qué paga el dueñoSalvo que el contrato diga otra cosa, en un alquiler acordado desde el 7 de agosto de 2026 el dueño paga el condominio y los impuestos sobre la propiedad urbana, y el inquilino paga electricidad, agua, gas, aseo, teléfono, televisión por suscripción e internet. Las reparaciones de hasta 30% del canon mensual son del inquilino; las de más valor, del dueño, salvo negligencia del inquilino.
- Avalúo de propiedad en Venezuela: quién lo hace y cuánto cuestaUn avalúo lo firma un tasador profesional, y el registro que necesita depende de quién lo recibe: un instructivo de crédito de vivienda de 2011 pide un perito inscrito en la SUDEBAN, y la SUDEBIP acredita a quienes tasan para el sector público. No hay tarifa legal: SOITAVE, un gremio privado, sugiere mínimos desde US$ 74 por un apartamento, más gastos. Ninguna norma general fija su vigencia.
- ¿Cuánto cobra un agente inmobiliario en Venezuela?Ninguna ley venezolana fija la comisión de un agente inmobiliario: se pacta por escrito. Como práctica de mercado, fuentes del sector (2021 a 2026) citan 5% del precio en ventas (o de 3% a 5%), normalmente a cargo del vendedor, y un mes de canon en alquileres. El Código de Ética de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela exige pactar por escrito los honorarios y las comisiones.
- Impuesto sobre inmuebles urbanos: cuánto se paga y cómoEl Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, o "derecho de frente", es un tributo municipal anual: el valor catastral de la propiedad multiplicado por la alícuota de cada ordenanza. En Chacao, Baruta y El Hatillo la alícuota para vivienda va de 0,12% a 0,25%. Lo paga el propietario, y sin estar al día no se puede registrar una venta.
- ¿Cuánto ISLR paga el dueño que alquila una vivienda en Venezuela?Si usted es persona natural residente, el alquiler se suma a sus demás ingresos y paga ISLR según la tarifa de 6% a 34% del artículo 50 de la Ley, en unidades tributarias, después de restar gastos permitidos y un desgravamen. Si no es residente, paga 34%. Si le paga una empresa o una administradora, le retienen en cada pago 3% menos un sustraendo (34% si no es residente).
- Deuda de condominio al comprar apartamento: ¿quién la paga?Puede tocarle al comprador. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la obligación por gastos comunes sigue a la propiedad, incluso por gastos causados antes de la compra, así que el condominio puede cobrársela al nuevo dueño. La ley deja a salvo su derecho a reclamarle al vendedor lo que pague. Conviene revisar el estado de cuenta y pactar en la opción quién salda cada deuda.
- ¿Cuánto cuesta cerrar la compra de una propiedad en Venezuela?Sobre el precio se suman el anticipo de ISLR de 0,5% y el impuesto sobre la ganancia (ambos del vendedor), la tasa de registro con tope legal de 2%, las solvencias y un impuesto municipal por la transmisión, el abogado, la comisión del corredor y, en ciertos pagos en divisas, un IGTF de 3%. Solo algunos tienen monto fijo en la ley.
Ciudades
- Comprar propiedad en Puerto Ordaz: trámites, alcaldía y registroPuerto Ordaz forma, con San Félix, Ciudad Guayana, capital del Municipio Caroní del estado Bolívar. Los tributos los cobra la Superintendencia de Administración Tributaria en caroni.sigat.net, la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Caroní, en Alta Vista, y el impuesto residencial es 0,50% anual del valor catastral. El comprador debe avisar el cambio de propietario en 60 días.
- Comprar propiedad en Puerto La Cruz: trámites, alcaldía, registroPuerto La Cruz es la sede del Municipio Juan Antonio Sotillo, en Anzoátegui. Sus tributos los administra la SATSOTILLO en sotillo.sigat.net, donde se piden en línea la cédula catastral y la solvencia. La venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Juan Antonio Sotillo, en el Centro Comercial Amana. La ordenanza que publica el portal fija el impuesto en 0,10% del avalúo catastral.
- Comprar una propiedad en Punto Fijo: trámites, alcaldía, registroPunto Fijo está en el Municipio Carirubana, en Falcón. Según el portal tributario del municipio, carirubana.sigat.net, la cédula catastral y la solvencia municipal se piden en línea. La venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Carirubana, en Punto Fijo. El impuesto municipal sigue la ordenanza de enero de 2024, y cerca del mar aplica la Ley de Zonas Costeras.
- Comprar propiedad en San Cristóbal: trámites, alcaldía y registroSan Cristóbal está en el Municipio San Cristóbal del estado Táchira. La cédula catastral se pide en la División de Catastro de la alcaldía, el impuesto se paga ante el SUMAT y la venta se inscribe en uno de los dos Registros Públicos del municipio. La ordenanza del impuesto que publica la alcaldía es de 2021 y puede haber sido reemplazada.
- Comprar una propiedad en Turmero: trámites, alcaldía y registroTurmero es la sede de la alcaldía del Municipio Santiago Mariño, en Aragua. Según el SAREN, la venta se inscribe en el Registro Público de los Municipios Santiago Mariño, Libertador y Linares Alcántara, en el Centro Comercial Los Laureles, local 69, vía Cagua-Turmero. El municipio no publica en internet la ordenanza del impuesto, las tasas ni los requisitos de la solvencia: hay que pedirlos en persona en la alcaldía.
- Comprar una propiedad en Cagua: trámites, alcaldía y registroCagua es la capital del Municipio Sucre (Aragua). Según el SAREN, la venta se inscribe en el Registro Público con Funciones Notariales de los Municipios Sucre y José Ángel Lamas, en el C.C.E. Fórum Plaza, y la Notaría Pública de Cagua está en el C.C. Star Center. El municipio no publica en internet su ordenanza del impuesto, tasas ni requisitos de la solvencia: pídalos en la alcaldía antes de firmar.
- Comprar una propiedad en Maturín: trámites, alcaldía y registroMaturín, capital del estado Monagas, está en el Municipio Maturín. Los tributos municipales los cobra la Superintendencia Municipal de Administración Tributaria de Maturín (Suptrima), con portal en suptrima.sigeat.com, y la venta se inscribe en el Registro Público del Primer o del Segundo Circuito del municipio. La alcaldía no publica sus ordenanzas en línea: los requisitos y costos se piden en persona.
- Comprar propiedad en Barcelona (Anzoátegui): trámites y registroBarcelona, capital del estado Anzoátegui, es la sede del Municipio Simón Bolívar. Sus tributos los administra el SABAT, la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Simón Bolívar, en el C.C. Neverí Plaza, y la única notaría que lista allí el SAREN es la Notaría Pública Primera de Barcelona. Lechería y Puerto La Cruz son otros municipios. No encontramos publicada la ordenanza del impuesto a la propiedad.
- Comprar una propiedad en Mérida: trámites, alcaldía y registroLa ciudad de Mérida está en el Municipio Libertador del estado Mérida. La solvencia del impuesto la expide el SAMAT, la ficha o cédula catastral se pide en línea en libertador.sigat.net y la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Libertador, en la urbanización Los Profesores. La alícuota residencial es 0,2% anual del valor catastral, según la ordenanza de abril de 2024.
- Comprar una propiedad en Higuerote: trámites, alcaldía y registroHiguerote está en el Municipio Brión, en Miranda. La venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Brión y Buroz, en la calle 12 de Higuerote, y el Registro exige la solvencia municipal. El TSJ suspendió la reforma de 2020 de la ordenanza del impuesto a la propiedad y no sabemos qué texto aplica hoy: confírmelo en la alcaldía. Cerca del mar aplica la Ley de Zonas Costeras.
- Comprar una propiedad en Guatire: trámites, alcaldía y registroGuatire pertenece al Municipio Zamora, en Miranda. El impuesto y la solvencia los administra Suptrimza, la propiedad se inscribe en la Dirección de Catastro Municipal y la venta en el Registro Público del Municipio Zamora. La ordenanza más reciente que encontramos (2020) fija 0,50% anual para vivienda sobre valores en UTRIMZA; no pudimos verificar el valor vigente de esa unidad, así que confirme con Suptrimza antes de pagar.
- Comprar una propiedad en Guarenas: trámites, alcaldía y registroGuarenas pertenece al Municipio Plaza (Ambrosio Plaza), en Miranda. La solvencia del impuesto la expide el SATMAP-Guarenas, la propiedad se inscribe en la Oficina Municipal de Catastro y la venta en el Registro Público del Municipio Plaza, en el Centro Aventura Comercial. La alícuota residencial es 0,5% anual del valor catastral, según la ordenanza reformada en abril de 2026.
- Comprar una propiedad en Cabudare: trámites, alcaldía y registroCabudare pertenece al Municipio Palavecino, en Lara. El impuesto municipal se declara y paga en el portal palavecino.sigat.net de la Dirección de Administración Tributaria Municipal. La ordenanza de tasas de 2023 fija la solvencia en 5 UCD: 5 veces el tipo de cambio oficial de la moneda de mayor valor, pagaderas en bolívares. La venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Palavecino, en la avenida Río Claro.
- Comprar una propiedad en San Antonio de los Altos: trámitesSan Antonio de los Altos pertenece al Municipio Los Salias, en Miranda. La cédula catastral y la solvencia se tramitan en la alcaldía (no encontramos un portal en línea) y la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Los Salías, en el km 14 de la Panamericana. La alícuota residencial del impuesto municipal es 0,50% anual del valor catastral, según la ordenanza publicada en octubre de 2026.
- Comprar propiedad en Los Teques: trámites, alcaldía y registroLos Teques es la capital de Miranda y pertenece al Municipio Guaicaipuro. Sus tributos, incluida la solvencia del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, los maneja la Superintendencia de Administración Tributaria (SATGUAICA), y la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Guaicaipuro, en La Cascada, en la carretera Panamericana. La alcaldía no publica la ordenanza del impuesto ni las tasas de estos trámites.
- Comprar propiedad en Naguanagua: trámites, alcaldía y registroNaguanagua es un municipio de Carabobo con alcaldía propia. Para vender, el dueño saca en la alcaldía la cédula catastral actualizada y la solvencia municipal, que exigen antes la solvencia de aseo urbano, y la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Naguanagua, en el C.C. Paseo La Granja. La alcaldía no publica las alícuotas del impuesto ni los montos de sus tasas.
- Comprar una propiedad en Tucacas: trámites, alcaldía y registroTucacas está en el Municipio José Laurencio Silva, en Falcón. La venta se inscribe en el Registro Público que el SAREN ubica en el C.C. Morrocoy Plaza de Tucacas, y el Registro exige la solvencia municipal. No encontramos un sitio web de la alcaldía: sus tasas y su ordenanza del impuesto a la propiedad hay que pedirlas allí. Cerca del mar aplica la Ley de Zonas Costeras.
- Comprar una propiedad en San Diego, Carabobo: trámites y registroSan Diego es un municipio propio del estado Carabobo, dentro de la ciudad de Valencia. Según la prensa, el impuesto municipal se consulta y paga ante la Dirección de Administración Tributaria de la alcaldía, en su Oficina Virtual. El SAREN no lista un Registro Público en San Diego; según una sentencia de 2007 y esa lista, lo atiende la oficina de Naguanagua. Confirme antes de ir.
- Comprar una propiedad en Porlamar: alcaldía, registro y trámitesPorlamar pertenece al Municipio Mariño (en sus gacetas, General en Jefe Santiago Mariño), en Nueva Esparta. La cédula o ficha catastral se pide en línea en porlamar.sigat.net, la solvencia se tramita en la alcaldía y la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Mariño, en Sabana Mar. El impuesto municipal se calcula sobre el valor catastral según la ordenanza de diciembre de 2023.
- Comprar una propiedad en Lechería: trámites, alcaldía y registroLechería es la sede del Municipio Diego Bautista Urbaneja, en Anzoátegui. Para vender, el dueño saca en la alcaldía la ficha catastral y el certificado de solvencia, y la venta se inscribe en el Registro Público del Municipio Diego Bautista Urbaneja, en el sector Vistamar. El impuesto municipal es un monto anual por metro cuadrado fijado en la ordenanza de 2023, que puede haber subido si no se revisó.
Desde el exterior
- Traducir documentos en Venezuela: ¿hace falta intérprete público?Depende de la oficina que recibe el documento. En un juicio, el Código de Procedimiento Civil manda traducir los documentos en otro idioma por intérprete público (artículo 185), y el poder otorgado en otro idioma, por intérprete público en Venezuela (artículo 157). Para registros y notarías no encontramos una norma que exija traducción oficial: pregunte en la oficina qué traducción acepta antes de pagarla.
- Cómo cobrar el alquiler en Venezuela desde el exteriorLa ley de alquiler de 2026 prevé el canon en divisas y pide que el contrato diga la forma de pago: cuenta en el exterior, cuenta en divisas en Venezuela o, si ambos lo acuerdan, bolívares a la tasa del BCV. Según el texto de la ley del IGTF, paga 3% el inquilino que paga en divisas dentro de la banca venezolana. Si no es residente, su ISLR es 34%.
- Enviar dinero del exterior para comprar propiedad en VenezuelaHay cuatro vías legales: pagar entre cuentas en el exterior, transferir a una cuenta en divisas en un banco venezolano, cambiar en una mesa de cambio y pagar en bolívares, o llevar efectivo, declarándolo a partir del monto que fija el BCV. Según la vía cambian el IGTF, que paga el comprador, y la prueba del pago. El Registro exige una declaración jurada de origen lícito de los fondos.
- Vender una propiedad en Venezuela y sacar el dinero del paísSe puede hacer legalmente, a través de la banca. Desde 2018 rige la libre convertibilidad del Convenio Cambiario N° 1 y la ley de ilícitos cambiarios está derogada. El comprador puede pagarle en divisas en una cuenta suya en el exterior, o en Venezuela para que usted lo cambie y transfiera. Salvo excepciones, usted paga antes de firmar el anticipo de ISLR de 0,5% del precio y declara la ganancia.
- Cédula vencida: ¿puedo firmar en la notaría o el Registro?Por lo general, no. La Resolución 019 de 2014 exige a todo otorgante ante notarías y Registros un documento de identificación vigente, y no encontramos ninguna prórroga oficial de las cédulas vencidas. Desde el exterior, la salida habitual es firmar un poder en un consulado venezolano para que un apoderado firme en Venezuela. Las embajadas en Francia y Polonia dicen aceptar la cédula vencida en sus trámites.
- Heredar una propiedad en Venezuela viviendo en el exteriorPuede hacerlo sin viajar. Uno cualquiera de los herederos, o un representante con poder, presenta la declaración sucesoral ante el SENIAT dentro de los 180 días siguientes a la muerte, y la propiedad en Venezuela queda sujeta al impuesto aunque usted viva afuera. El acta de defunción extranjera se apostilla en el país que la emitió, si ese país aplica la apostilla. Con la solvencia sucesoral se puede vender.
- RIF para no residentes: cómo sacarlo para comprar o venderSí: el no residente que posee una propiedad en Venezuela debe inscribirse en el RIF, según el artículo 1 de la providencia del SENIAT reimpresa en la Gaceta 43.435 (2026). Lo necesitará para registrar una compra o venta y para declarar el alquiler. El trámite empieza en el portal del SENIAT, que no cargó desde el exterior en nuestras pruebas, y la prensa describe un paso en una oficina.
- Cómo revocar un poder en Venezuela (también desde el exterior)Para revocar un poder en Venezuela, otorgue un documento de revocatoria ante una notaría o un consulado venezolano, regístrelo en el Registro donde se registró el poder y avise al apoderado y a quienes negocian con él. Por regla general, el Código Civil le permite revocarlo cuando quiera (artículo 1.706), pero si solo se lo notifica al apoderado, no perjudica a terceros de buena fe (artículo 1.707).
- Apostillar documentos de propiedad: dentro y fuera de VenezuelaUn documento venezolano de su propiedad se apostilla en Venezuela: los del SAREN, como la venta registrada o un poder notariado, se piden en línea en tramites.saren.gob.ve o por la Cancillería. Un poder firmado ante un notario extranjero se apostilla en el país donde se firmó. Si lo firma en un consulado venezolano, el convenio no se aplica y la sección consular en París indica que no lleva apostilla.
- Cómo alquilar su propiedad en Venezuela si vive en el exteriorPara alquilar su propiedad en Venezuela viviendo afuera, otorgue un poder que faculte expresamente a un apoderado o a una administradora para arrendar, cobrar y actuar en juicio. En los contratos pactados desde el 7 de agosto de 2026, el contrato debe ser escrito y el canon puede fijarse en divisas, con pago en bolívares solo de mutuo acuerdo. Si no es residente, el ISLR es de 34%.
- Cómo comprar una propiedad en Venezuela desde el exteriorPara comprar sin viajar, otorgue un poder especial de compra en un consulado venezolano o ante un notario con apostilla; su apoderado firma la venta en el Registro Público. No encontramos una ley que impida comprar a extranjeros o no residentes, aunque las zonas de seguridad tienen régimen especial. Necesitará RIF, una declaración jurada de origen de fondos y, según cómo pague en divisas, IGTF de 3%.
- Cómo vender una propiedad en Venezuela desde el exteriorPara vender una propiedad en Venezuela sin viajar, usted otorga un poder especial que faculte expresamente a un apoderado para venderla. Lo firma en un consulado venezolano que preste servicios notariales o ante un notario local con apostilla, traducido al español si está en otro idioma. El apoderado firma la venta en el Registro Público, que exige el pago del anticipo de ISLR y la solvencia municipal.
Comparativas
- Pagar una propiedad de contado o con crédito en VenezuelaSí, la ley prevé el crédito hipotecario, pero no encontramos una cifra oficial de cuántos se otorgan en 2026, y el programa subsidiado que anunció el Gobierno es para afectados por los sismos de junio. Las otras vías son el contado, un saldo financiado por el vendedor con hipoteca legal, la preventa con fideicomiso y el crédito con fondos del FAOV.
- ¿Comprar o alquilar vivienda en Venezuela? Criterios para decidirDepende de su caso: no hay una opción mejor para todos. Compare los costos de entrada (precio y gastos de cierre frente a un depósito de hasta tres meses), el crédito hipotecario, que Ecoanalítica da por extinguido, la estabilidad del contrato con la ley de alquiler de 2026, los gastos mensuales, la facilidad para mudarse y los riesgos legales del título y los gravámenes.
- Casa o apartamento en Venezuela: diferencias legales y de costosCambia el régimen legal. Un apartamento se rige por la Ley de Propiedad Horizontal: usted es dueño de su unidad y copropietario de las cosas comunes, paga cuota de condominio según su porcentaje y necesita a los demás propietarios para ciertas obras. Una casa es propiedad del terreno y de lo construido: esa ley no le impone condominio, pero usted revisa linderos y servidumbres y paga todo el mantenimiento.
- Cómo elegir un agente inmobiliario en VenezuelaVerifique quién es el agente, para quién trabaja y firme todo por escrito. En Venezuela no hay licencia estatal de agente: la ONCDOFT inscribe a las agencias que manejan fondos de compraventas y la Cámara Inmobiliaria certifica de forma voluntaria a sus afiliados. Pacte exclusividad, plazo, comisión, quién paga y servicios, y no pague el precio ni firme la opción sin revisar gravámenes.
- Vender con agente inmobiliario o por cuenta propia en VenezuelaPuede vender de las dos formas: no encontramos ninguna norma venezolana que obligue a contratar un agente inmobiliario. Lo legal no cambia: el documento debe ir redactado y visado por un abogado, el vendedor paga el anticipo de ISLR (salvo excepciones) y presenta la solvencia municipal, y la venta se firma en el Registro Público. El agente cambia quién hace el resto del trabajo y su costo.
- Documento privado, autenticado o registrado: qué valeFrente a terceros, solo la venta registrada. Un documento privado o una venta autenticada en notaría prueban el acuerdo entre comprador y vendedor, pero el Código Civil exige registrar la venta de una propiedad, y mientras no se registre no tiene efecto contra terceros que hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre ella (arts. 1.920 y 1.924). Se inscribe en el Registro Público del lugar de la propiedad.
- Poder general o especial para vender o alquilar en VenezuelaPara vender o hipotecar sirve un poder especial, o uno general que dé esa facultad de forma expresa: el mandato en términos generales solo comprende actos de administración (artículo 1.688 del Código Civil). Para alquilar por más de dos años conviene también facultad expresa (artículo 1.582, aplicado por interpretación). Para ir a juicio, el poder debe ser público o auténtico. En notaría cuesta 0,02 petros más 0,10 de procesamiento.
- Ley de alquiler 2011 vs 2026: qué cambió para inquilinos y dueñosLa ley de 2026 (Gaceta Oficial 7.065) solo rige los alquileres acordados desde el 7 de agosto de 2026: canon libre y en divisas, notaría opcional, depósito de hasta tres meses, siete causales de terminación anticipada y sin trámite ante la SUNAVI. Quien ya alquilaba sigue bajo la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo, con canon fijado por la SUNAVI y paso previo obligatorio antes de desalojar.
- Notaría o Registro: qué se hace en cada uno al comprar o alquilarLa notaría autentica documentos: da fe de quién los firmó ante el notario, y ahí suelen firmarse la opción de compra-venta, los poderes y, si las partes quieren, el alquiler. El Registro Público inscribe la venta, la partición o la hipoteca de la propiedad; sin registro, la venta no tiene efecto frente a terceros que hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre ella (Código Civil, art. 1.924).
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