Cuando un inquilino deja de pagar, lo que el dueño puede hacer depende de qué ley rige el alquiler. En ningún caso puede sacarlo por su cuenta. Para demandar, consulte a un abogado.
Primero: qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026) solo se aplica a los alquileres de vivienda acordados o formalizados después de su entrada en vigencia (artículo 2). Quedan fuera las viviendas que el inquilino ya ocupaba por un alquiler en esa fecha, "mientras persista esa posesión". Esos contratos siguen bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011) y el Decreto N° 8.190 contra el desalojo (2011).
Renovar el contrato, o firmar uno nuevo, con un inquilino que ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026 no lo pasa por sí solo a la ley de 2026. Esa ley no dice expresamente qué pasa al renovar esos contratos: su artículo 13 menciona la "prórroga o renovación" solo para el ajuste del canon. Consulte a un abogado.
Alquileres nuevos desde el 7 de agosto de 2026
Solo si el inquilino no ocupaba ya la vivienda en esa fecha.
Cuándo el impago se vuelve causal
Salvo acuerdo distinto, el canon se paga cada mes (artículo 14). El artículo 23, numeral 1, permite al arrendador demandar o solicitar la rescisión anticipada del contrato por "incumplimiento del pago del canon de arrendamiento durante tres períodos consecutivos". Con canon mensual, son tres meses seguidos sin pagar. Si la autoridad competente declara la causal, eso "dará lugar al desalojo".
También es causal no pagar los servicios públicos durante tres meses consecutivos (numeral 2). El contrato también puede prever causales propias (numeral 7). Los pactos valen "siempre que no contradigan lo establecido en esta Ley" (artículo 6), que es de orden público (artículo 5). La ley no dice si una cláusula puede fijar un plazo de impago menor a tres períodos; consulte a un abogado.
Antes de llegar a tres períodos
La ley no destina el depósito al canon
Según el artículo 16, la garantía (depósito de hasta tres meses de canon, o una póliza) se acuerda para garantizar "la conservación" de la propiedad y "el pago de servicios en mora". El artículo 18 ordena devolver el depósito dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación, y solo prevé descontar reparaciones y servicios en mora debidamente comprobados. Ninguno menciona los cánones atrasados: cobrarse el alquiler con el depósito no está previsto en la ley. Más detalles en el depósito de garantía.
Conciliación, arbitraje o tribunal
El artículo 25 da tres vías para el incumplimiento del contrato y otras controversias:
La orden de desalojo solo puede acordarla un tribunal de municipio o un tribunal arbitral (artículo 27). No hay paso previo ante SUNAVI: la Disposición Transitoria Única declara que la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo no se aplican a estos contratos. Vea la guía de desalojo.
Inquilinos que ya ocupaban la vivienda: ley de 2011 y Decreto 8.190
Lo que el dueño no puede hacer
Cambiar cerraduras, cortar el agua o la luz, o sacar al inquilino sin orden judicial no es una vía legal en ningún caso.
Si el dueño se niega a recibir el pago
Guarde los comprobantes de cada pago o intento de pago, y consulte a un abogado antes de usar estas vías.
Resumen
| Tema | Ley 2026 (alquileres nuevos) | Ley 2011 y Decreto 8.190 (inquilino que ya ocupaba) |
|---|---|---|
| Impago que es causal | Tres períodos consecutivos (art. 23, num. 1) | Cuatro cánones sin causa justificada (art. 91, num. 1) |
| Paso previo | No hay; conciliación o mediación son opcionales (art. 25) | Procedimiento obligatorio ante SUNAVI (arts. 94 a 96) |
| Quién ordena el desalojo | Tribunal de municipio o tribunal arbitral (art. 27) | Un tribunal, después del trámite ante SUNAVI |
| Para qué sirve el depósito | Reparaciones y servicios en mora (arts. 16 y 18) | La ley de 2011 no trae reglas sobre el depósito |
| Si el dueño rehúsa el pago | Ofrecimiento real y depósito del Código Civil | Pago en la cuenta del arrendador; acuerdo ante SUNAVI (arts. 68 y 71) |
| Desalojo por mano propia | No es una vía legal (art. 27; Código Civil, art. 1.585) | Prohibido (decreto, art. 4); multa de 1.000 UT (art. 142) |