Desde el 7 de agosto de 2026 conviven dos regímenes de alquiler de vivienda, y la respuesta depende de cuál rige su contrato. Para un caso concreto, consulte a un abogado.
Primero: qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda se publicó en la Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de 2026 y entró en vigencia con su publicación (Disposición Final Única). Según su artículo 2:
Renovar el contrato, o firmar uno nuevo, con un inquilino que ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026 no lo pasa por sí solo a la ley de 2026. Esa ley no dice expresamente qué pasa cuando se renuevan esos contratos (su artículo 13 menciona la "prórroga o renovación" solo para el ajuste del canon): consulte a un abogado.
Ley de 2026: el canon no sube durante el contrato
El monto del canon lo acuerdan las partes, "sin más limitaciones que las establecidas en esta Ley" (artículo 12). La limitación está en el artículo 13, que contiene tres reglas:
La ley no prevé aumentos automáticos ni a mitad del contrato, y las cláusulas rigen "siempre que no contradigan" la ley (artículo 6). Si su contrato trae aumentos durante su vigencia, consulte a un abogado.
El contrato debe ser escrito e indicar el canon y la forma de pago (artículo 8), así que conviene dejar el ajuste por escrito con el nuevo monto. Vea si hay que notariar el contrato.
Canon en dólares u otra moneda
El artículo 14 admite un canon fijado "en moneda distinta al bolívar". En ese caso, el inquilino, "en mutuo acuerdo" con el arrendador, puede pagar el equivalente en bolívares al tipo de cambio publicado por el BCV para la fecha del pago. Salvo pacto distinto, el canon se paga mensualmente.
Para el canon en divisas, el artículo 13 no fija ningún tope: el límite del índice del BCV se refiere solo al canon "establecido en bolívares". Las dos primeras reglas sí aplican a todo canon, en cualquier moneda: no cambia durante el contrato y el ajuste se acuerda entre ambos al prorrogar o renovar. El análisis de la ONG Acceso a la Justicia coincide: la ley no dice cómo ajustar un canon en moneda extranjera.
Si un canon en divisas se paga en bolívares, el equivalente de cada pago varía con la tasa del BCV del día, aunque el canon en divisas sea el mismo.
Si no se ponen de acuerdo en el aumento
La ley no dice qué pasa si no hay acuerdo sobre el ajuste: no fija un aumento por defecto ni encarga a un organismo que lo determine. Lo que sí establece:
La ley no fija días de preaviso, y permite notificar por una dirección electrónica pactada si queda constancia fehaciente de emisión y recepción (artículo 21). Si el inquilino se queda después del vencimiento, vea cómo se recupera una vivienda alquilada.
El canon no es el único monto en juego: salvo pacto en contrario, el condominio y los impuestos aplicables a la propiedad urbana corresponden al arrendador (artículo 19). Vea qué gastos paga cada parte.
Dónde ver el índice del BCV y cómo calcular el tope
El BCV publica el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) en su página de estadísticas de precios al consumidor. La serie mensual "INPC desde 2008" (base diciembre 2007 = 100) trae el índice de cada mes y su variación mensual. Al 27 de octubre de 2026, el último mes publicado en esa tabla era septiembre de 2026.
Para calcular la variación de un período:
Ejemplo con cifras ficticias: si el índice pasó de 200 a 260, la variación es 30%, y un canon de Bs. 10.000 podría subir como máximo a Bs. 13.000, si ambas partes lo aceptan. No sume las variaciones mensuales: se acumulan.
La ley no precisa qué meses se toman ni qué índice usar (el BCV también publica uno del Área Metropolitana de Caracas). Conviene que el contrato o el acuerdo de renovación lo diga.
Contratos que siguen con la ley de 2011
Si el inquilino ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026, rige la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario, 12 de noviembre de 2011). Allí el canon no se pacta libremente:
| Ley de 2026 | Ley de 2011 | |
|---|---|---|
| Quién fija el canon | Las partes (art. 12) | SUNAVI (art. 66) |
| Cuándo puede cambiar | Solo al prorrogar o renovar, de mutuo acuerdo (art. 13) | Revisión de SUNAVI, entre otros casos al año de cada fijación (art. 83) |
| Tope | Variación del índice del BCV si el canon es en bolívares; sin tope en divisas (art. 13) | Fórmula de 3% a 5% anual sobre el valor (arts. 77 y 78) |
| Moneda | Bolívares o divisas (art. 14) | Moneda de curso legal (art. 54) |