Qué es una servidumbre
El Código Civil (Gaceta Oficial N° 2.990 Extraordinario, 26 de julio de 1982) define la servidumbre predial como "cualquier gravamen impuesto sobre un predio para uso y utilidad de otro perteneciente a distinto dueño" (art. 709). Hay dos terrenos: el predio sirviente, que soporta la carga, y el predio dominante, que se beneficia. El título que la creó fija su ejercicio y extensión; a falta de título, rigen las normas del Código.
El Código las clasifica de dos maneras:
Continuas o discontinuas (art. 710). La de paso es discontinua: el artículo la pone como ejemplo de las que "tienen necesidad del hecho actual del hombre para su ejercicio".
Aparentes o no aparentes (art. 711). Aparentes son las que "se muestran por señales visibles, como una puerta, una ventana, un acueducto". No aparentes son las que no se indican por ninguna señal visible.Que sea aparente o no cambia los plazos explicados más abajo.
El paso legal para un terreno sin salida
El artículo 660 da al propietario de un predio "enclavado entre otros ajenos, y que no tenga salida a la vía pública, o que no pueda procurársela sin excesivo gasto e incomodidad" el derecho a exigir paso por los predios vecinos. El Código la ubica entre las limitaciones legales de la propiedad predial. Sus reglas:
Indemnización. Se debe siempre una indemnización "equivalente al perjuicio sufrido" (art. 660). El mismo artículo puede aplicarse a quien ya tiene paso y necesita ensanchar el camino para vehículos, también con indemnización.
Por dónde. El paso se da "por el punto menos perjudicial" al predio que lo sufre y, en lo posible, por donde sea menor la distancia a la vía pública (art. 661).
Quién puede moverlo. Quien obtuvo el paso no puede cambiar su situación. El dueño del predio sirviente sí puede variarlo, siempre que el otro tenga la misma facilidad (art. 662).
Encierro por venta o división. Si un terreno queda cerrado por todas partes por división, venta, permuta u otro contrato, quienes lo transfirieron deben dar el paso "sin indemnización alguna" (art. 663).
Cuando deja de ser necesario. Si el paso deja de ser necesario porque el predio se une a otro o se abre un camino nuevo, el dueño del sirviente puede pedir que se quite, devolviendo la indemnización (art. 664).
La acción por la indemnización prescribe, pero el paso obtenido no cesa por ello (art. 665).Si el vecino se niega, decide un juez. Un juzgado de municipio de Caracas declaró improcedente, en 2009, constituir una servidumbre de paso mediante un justificativo de testigos y señaló como vía, en principio, la acción constitutiva por el procedimiento ordinario. Para demandar o negociar el paso, consulte a un abogado.
Cómo nace y cómo se extingue una servidumbre
| Modo | Qué exige el Código Civil | Artículos |
|---|
| Título | Un acto que la constituya, por ejemplo un contrato entre los dueños; el título fija su extensión | 709, 720 |
| Prescripción | Posesión legítima por el tiempo de ley; el punto de partida depende de si es aparente | 720, 1.953 |
| Destinación del padre de familia | Solo servidumbres aparentes: dos terrenos del mismo dueño, que dejó las cosas en el estado del cual resulta la servidumbre, y luego se separan | 721 |
| Ley (predio sin salida) | Falta de salida a la vía pública e indemnización | 660 a 665 |
Prescripción. El artículo 720 la admite para toda clase de servidumbre y fija desde cuándo cuenta la posesión: en las aparentes, desde que el dueño del predio dominante empezó a ejercerlas; en las no aparentes, desde que ese dueño "manifieste por escrito" al del predio sirviente su pretensión. El artículo no fija ningún plazo. Un juzgado de municipio de Mérida, en una decisión interlocutoria de 2014, dijo que el término es de veinte años, citando el plazo general de las acciones reales (art. 1.977), y la doctrina aplica a las servidumbres las reglas generales de la usucapión. No encontramos una sentencia del Tribunal Supremo de Justicia que fije el plazo: no es un criterio asentado. Para que la prescripción se declare hace falta una demanda contra todos los que el Registro muestre como propietarios o titulares de derechos reales (Código de Procedimiento Civil, arts. 690 y 691).
Extinción. El Código prevé, entre otras causas:
El no uso durante veinte años (art. 752). En las aparentes el plazo corre desde que se dejó de usar; en las no aparentes, desde que se realizó un acto contrario a la servidumbre.
La reunión de ambos predios en un mismo dueño (art. 750).
Que las cosas lleguen a un estado que haga imposible su uso (art. 748). Reaparece si se restablecen antes de cumplirse el plazo de extinción (art. 749).El artículo 758 extiende estas reglas, en lo aplicable, a las limitaciones legales como el paso del artículo 660.
Por qué debe estar registrada
El artículo 1.920 num. 2 del Código Civil ordena registrar "los actos entre vivos que constituyan o modifiquen servidumbres prediales", y el num. 3, las renuncias a ellas. Según el artículo 1.924, los actos sujetos a registro y no registrados "no tienen ningún efecto contra terceros" que hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre la propiedad. En la práctica: un paso pactado en un papel privado puede no valer frente a quien compre después el terreno vecino.
La Ley de Registros y Notarías (Gaceta Oficial N° 6.668 Extraordinario, 16 de diciembre de 2021) incluye en el Registro Público, art. 46 num. 3, los contratos, transacciones y sentencias ejecutoriadas que establezcan derechos de servidumbre sobre propiedades. Un documento privado solo se registra si las firmas fueron autenticadas o comprobadas judicialmente (Código Civil, art. 1.923).
Cómo aparece en el documento y en la certificación de gravámenes
En el documento de propiedad. La Ley de Registros y Notarías (art. 48 num. 4) exige que toda inscripción relativa a una propiedad contenga "los gravámenes, cargas y limitaciones legales que pesen sobre el derecho que se inscriba". Lea la cláusula de gravámenes y la descripción de linderos del documento del vendedor.
En su propio documento. Si la servidumbre se pactó y se registró, ese acto registrado indica el lugar del paso, su ancho y la indemnización, si se pactaron.
Notas marginales. Cuando un derecho se renuncia, se extingue o se modifica, el Registro pone una nota al margen del documento que lo creó (Código Civil, art. 1.926).
En la certificación. El registrador expide certificaciones sobre los actos inscritos, "propietarios, gravámenes, negativas registrales, cargas legales y demás datos" (Ley de Registros y Notarías, art. 40). Al solicitarla, pida que indique si hay servidumbres a favor o en contra del terreno. Vea cómo pedirla en la guía de certificación de gravámenes.La certificación solo muestra lo registrado. Un paso tolerado sin documento, un paso legal nunca formalizado o una servidumbre ganada por prescripción sin sentencia no aparecen en ella.
Lista de revisión para el comprador
Visite el terreno y busque caminos, portones o huellas de paso de vecinos.
Confirme la salida a la vía pública. Si el acceso cruza un terreno ajeno, pida el documento registrado de la servidumbre. Sin él, el paso depende de la tolerancia del vecino o de un juicio.
Pida la certificación de gravámenes y lea las notas marginales de los documentos.
Si el lote sale de una división hecha por el vendedor y queda cerrado por todas partes, el artículo 663 lo obliga a dar el paso sin indemnización. Pida que conste en la compraventa registrada.
Si el terreno vecino es de varios dueños (por ejemplo, una herencia sin partir), la servidumbre solo es eficaz cuando todos la conceden (art. 723).
Si compra el terreno sirviente, pregunte quién pasa y con qué título. Un pacto no registrado no tiene efecto contra usted como tercero (art. 1.924). En nuestra lectura, que debe confirmar con un abogado, el dueño de un predio sin salida podría igual exigirle el paso legal del artículo 660, porque ese derecho nace de la ley y no del pacto.
Servidumbres ocultas. Si hay servidumbres no aparentes no declaradas, tan importantes que no habría comprado, puede pedir la resolución o una indemnización (art. 1.515). Vea vicios ocultos y saneamiento.