Sí, pero las reglas son distintas para inquilino y arrendador, y según la ley que rija su contrato.
Primero: qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda se publicó en la Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de 2026 y entró en vigencia ese día (Disposición Final Única). Según su artículo 2:
Renovar el contrato, o firmar uno nuevo, con un inquilino que ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026 no lo pasa por sí solo a la ley de 2026. La ley no dice expresamente qué ocurre con esas renovaciones (su artículo 13 menciona la "prórroga o renovación" solo para el ajuste del canon). Si es su caso, consulte a un abogado. Las diferencias completas están en la comparación entre la ley de 2011 y la de 2026.
Las cinco formas en que termina un contrato
El artículo 22 de la ley de 2026 dice que el contrato de alquiler de vivienda culmina:
La duración la acuerdan las partes; si no la pactaron, es de un año (artículo 11). Si al vencer ninguna parte manifiesta su voluntad de terminar, el contrato continúa en los mismos términos.
La ley no fija un preaviso en días para ninguna de estas salidas. Sí permite notificar por una dirección electrónica que las partes hayan señalado, si queda constancia fehaciente de la emisión y la recepción (artículo 21).
Si el inquilino quiere irse antes
El artículo 24 permite al inquilino, "en cualquier momento y de manera unilateral", dar por terminado el contrato. No necesita una causa.
Sobre el costo de irse antes:
La ley es de orden público (artículo 5) y los pactos valen si no la contradicen (artículo 6). Si su contrato fija una penalidad mayor que dos meses, o un preaviso, pida a un abogado que revise la cláusula.
Salvo pacto en contrario, los servicios que contrató el inquilino (luz, agua, gas, aseo, internet y otros) corren por su cuenta hasta la fecha de entrega de la propiedad (artículo 19). Conviene avisar por escrito, entregar con una revisión de la propiedad y guardar constancia.
Si el arrendador quiere recuperar la vivienda
La ley de 2026 no da al arrendador un derecho a terminar el contrato a voluntad, como el del inquilino. El artículo 23 le permite demandar ante la autoridad competente, o solicitar la rescisión anticipada, en estos supuestos:
| Causal | Artículo 23 |
|---|---|
| Falta de pago del canon durante tres períodos consecutivos | Numeral 1 |
| Falta de pago de servicios públicos (agua, luz, aseo y otros del contrato) durante tres meses consecutivos | Numeral 2 |
| Ceder o traspasar el contrato, o subarrendar, sin autorización del arrendador | Numeral 3 |
| Deterioros mayores que no vienen del uso normal, o reformas no autorizadas | Numeral 4 |
| Uso o destino distinto al del contrato, o uso contrario a la ley | Numeral 5 |
| Abandono de la propiedad | Numeral 6 |
| Las causales establecidas en el contrato | Numeral 7 |
Si la autoridad competente declara alguno de esos supuestos, procede el desalojo. La orden de desalojo solo puede darla un tribunal de municipio o un tribunal arbitral (artículo 27). Los conflictos pueden ir a conciliación, mediación, arbitraje o al tribunal de municipio por el juicio breve (artículo 25). El paso a paso está en la guía de desalojo.
La necesidad del dueño de ocupar la vivienda no figura entre las causales de la ley de 2026. Fuera de las causales de los numerales 1 a 6, el texto le deja tres caminos:
El Código Civil, que se aplica de forma supletoria (artículo 6), va en la misma línea: los contratos tienen fuerza de ley entre las partes y solo se revocan por mutuo consentimiento o por causas autorizadas por la ley (artículo 1.159). Si una parte no cumple, la otra puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución, con daños y perjuicios si hubiere lugar (artículo 1.167).
Qué pasa con el depósito y las penalidades
Si se pacta, el depósito (o, en su lugar, una póliza de seguros) es de hasta tres meses de canon; la ley lo prevé para garantizar la conservación de la propiedad y el pago de servicios en mora (artículo 16). Los detalles están en la guía del depósito de garantía.
Al terminar la relación, por la vía que sea, el artículo 18 obliga al arrendador a:
El artículo 18 no distingue entre una salida anticipada y el vencimiento, y no menciona descontar del depósito la indemnización del artículo 24 ni cánones pendientes. Si el contrato dice otra cosa, consulte a un abogado.
Para otras penalidades del contrato, la ley de 2026 no trae reglas propias. El Código Civil define la cláusula penal como la compensación de los daños y perjuicios por no cumplir la obligación principal; el acreedor no puede reclamar a la vez la obligación y la pena, salvo que la pena se haya pactado por simple retardo (artículos 1.257 y 1.258). El juez puede disminuir la pena cuando la obligación principal se cumplió en parte (artículo 1.260).
Contratos que siguen bajo la ley de 2011
Si el inquilino ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026, rigen otras reglas:
En estos contratos, antes de demandar, el arrendador debe tramitar un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (artículo 94). Antes de una salida anticipada bajo cualquiera de las dos leyes, consulte a un abogado.