Muchas casas se venden solo con un título supletorio o un documento de bienhechurías. Ninguno le hace dueño del suelo.
Qué son las bienhechurías
Las bienhechurías son lo construido o mejorado sobre un terreno (la casa, una cerca, un tanque). Comprarlas es comprar la construcción, no necesariamente la tierra.
Según el Código Civil, la propiedad del suelo lleva consigo la de todo lo que está encima (art. 549), y toda construcción se presume hecha por el dueño del suelo y suya, mientras no conste lo contrario (art. 555). Si otra persona construyó, el dueño del terreno hace suya la obra pagando, a su elección, materiales, mano de obra y demás gastos, o el aumento de valor del terreno; ante mala fe puede pedir que se destruya (art. 557). Si la construcción vale evidentemente más que el terreno, el dueño puede pedir que todo se atribuya a quien construyó, contra una justa indemnización (art. 558).
Qué es un título supletorio y qué no prueba
El título supletorio viene de las justificaciones para perpetua memoria del Código de Procedimiento Civil. El art. 936 permite a cualquier juez civil instruir justificaciones y diligencias para comprobar "algún hecho o algún derecho propio del interesado". El art. 937 permite pedir que se declaren "bastantes para asegurar la posesión o algún derecho", mientras no haya oposición, "quedando en todo caso a salvo los derechos de terceros".
En consecuencia:
El art. 937 asigna la declaración al juez de primera instancia del lugar de los bienes, pero la Resolución 2009-0006 del Tribunal Supremo de Justicia (18 de marzo de 2009) dio a los juzgados de municipio, en exclusiva, la jurisdicción voluntaria civil, y hoy también ellos dictan títulos supletorios.
Dos tribunales de instancia (Caracas, 2009; Vargas, 2010) escribieron que el título sobre bienhechurías en terreno ajeno "solo podrá protocolizarse previa autorización del propietario del terreno", citando un pronunciamiento de 1997 de la antigua Corte Suprema de Justicia. Son decisiones de casos concretos, no una norma vigente que hayamos encontrado; pregunte en el Registro.
Tampoco equivale a un justificativo de notaría: las notarías tramitan justificaciones para perpetua memoria, salvo la declaratoria del art. 937 (Ley de Registros y Notarías, art. 75, num. 4). Y ser declarado propietario por el paso del tiempo (prescripción adquisitiva) exige un juicio contra quienes figuran como dueños en el Registro (arts. 690 y 691 del mismo código), cuya sentencia firme se protocoliza (art. 696).
| Documento | Quién lo emite | Qué le da | Qué no le da |
|---|---|---|---|
| Documento de propiedad registrado | Registro Público | Propiedad oponible a terceros, con su cadena de dueños | Garantía contra vicios del propio título |
| Título supletorio | Tribunal | Prueba de posesión o de un derecho sobre lo construido | Propiedad del terreno; protección frente a terceros con mejor derecho |
| Justificativo de testigos | Notaría | Constancia de lo que declararon unos testigos | La declaratoria del art. 937 |
| Venta de bienhechurías solo notariada | Notaría | Prueba del contrato entre comprador y vendedor | Efecto frente a terceros que adquieran derechos sobre la propiedad (Código Civil, arts. 1.920 y 1.924) |
| Sentencia de prescripción adquisitiva | Tribunal, tras juicio | Declaración de propiedad | Efecto sobre terrenos imprescriptibles, como los ejidos |
Quién es dueño del terreno
Un particular. Rigen los arts. 557 y 558 del Código Civil. Sin la autorización de ese dueño, o sin comprarle el terreno, sus derechos sobre la casa son frágiles.
El municipio (ejidos). La Ley Orgánica del Poder Público Municipal (G.O. 6.015 Extraordinario, 28 de diciembre de 2010) define los ejidos como bienes del dominio público (art. 133). El art. 147 agrega que también son ejidos los terrenos del área urbana que no tengan dueño y las tierras baldías urbanas. Los bienes del dominio público municipal son inalienables e imprescriptibles salvo que el Concejo Municipal los desafecte con el voto de tres cuartas partes de sus integrantes (art. 134): mientras el terreno sea ejido, el tiempo de ocupación no lo convierte en suyo.
La República o un estado. Dentro del perímetro urbano también hay tierras del Poder Nacional o de los estados (art. 150). El trámite depende del ente dueño; consulte a un abogado.
Cómo se regulariza un terreno ejido
La ley municipal fija el marco y cada municipio pone las reglas en sus ordenanzas (art. 135):
Pregunte en la alcaldía si el terreno es ejido, si hay un contrato con el municipio a nombre del vendedor y si se puede traspasar; requisitos y precio salen de la ordenanza vigente. Para barrios ha existido además un régimen nacional de regularización de la tierra urbana, que esta guía no cubre.
Registrar bienhechurías: qué cobra el Registro
La Ley de Registros y Notarías (G.O. 6.668 Extraordinario, 16 de diciembre de 2021) fija en su art. 83, num. 21, un tope de 5 petros por el derecho de procesamiento de la inscripción de mejoras y bienhechurías y de sentencias de título supletorio. La Providencia Administrativa N° 001 del SAREN (G.O. 42.301, 20 de enero de 2022), art. 5, num. 18, fija el monto:
| Valor de la operación | Tasa de inscripción |
|---|---|
| Hasta 500 PTR | 0,40 PTR |
| De 501 a 1.000 PTR | 0,70 PTR |
| Más de 1.000 PTR | 1 PTR |
Esto aplica "sin perjuicio de lo establecido en el numeral 7 del artículo 83", la tasa porcentual de las ventas (0,50%, 1% o 2% según el valor). Se paga en bolívares al valor del petro de la fecha de la solicitud (art. 3 de la providencia); no encontramos una norma que sustituya al petro como unidad, así que confirme el monto en la oficina.
Si el documento traslada o grava la propiedad raíz, el art. 97 exige además la planilla del anticipo de ISLR y la solvencia municipal; pregunte si el Registro lo aplica a su caso. Inscribir no sanea nada: la inscripción no convalida actos nulos o anulables (art. 44) y el registrador solo revisa el título y lo que ya consta en el Registro (art. 43).
Antes de pagar: lo que debe revisar
Comprar con estos papeles no da la seguridad de un documento de propiedad registrado: usted paga, como mucho, los derechos que tenga el vendedor sobre la construcción, con sus riesgos. Antes de firmar, consulte a un abogado que conozca la ordenanza del municipio.