Para los alquileres de vivienda acordados desde el 7 de agosto de 2026 rige la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario). Su artículo 2 la aplica a los contratos acordados o formalizados después de esa fecha y excluye las viviendas que el inquilino ya ocupaba por un alquiler, "mientras persista esa posesión". Si usted busca vivienda para alquilar, en principio su contrato queda bajo esta ley.
Las partes pactan lo que quieran siempre que no contradigan la ley (artículo 6), cuyas normas son de orden público (artículo 5). Estos son los límites que fija:
| Tema | Regla de la ley de 2026 | Artículo |
|---|---|---|
| Forma | Contrato escrito, con un contenido mínimo | 8 |
| Notaría | Opcional | 9 |
| Duración | La que pacten; un año si no se pacta | 11 |
| Canon | Lo acuerdan las partes y se mantiene durante todo el contrato | 12 y 13 |
| Moneda | Puede fijarse en divisas; pagar en bolívares a la tasa del BCV requiere mutuo acuerdo | 14 |
| Pago | Mensual, salvo acuerdo en contrario | 14 |
| Garantía | Depósito o póliza de seguro, hasta tres meses de canon | 16 |
| Devolución del depósito | Dentro de los 15 días continuos siguientes al fin del alquiler | 18 |
| Salida anticipada del inquilino | Se puede pactar una indemnización de hasta dos meses de canon | 24 |
El contrato: qué debe decir
El artículo 8 exige que el contrato sea por escrito y que contenga, como mínimo:
Autenticarlo en una notaría es opcional: el artículo 9 permite firmarlo en privado y ambas formas obligan. Vea si el contrato de alquiler debe ir a la notaría. Sobre el canon en divisas, vea la guía del alquiler en dólares.
Depósito, póliza y fiador
El artículo 16 permite acordar "alguna de las siguientes garantías", para garantizar la conservación de la propiedad y el pago de servicios en mora:
Tres meses es un tope, no una cifra obligatoria. El depósito se devuelve dentro de los 15 días continuos siguientes al fin del alquiler, descontando las reparaciones y los servicios en mora debidamente comprobados (artículo 18). Más detalle en la guía del depósito de garantía.
El canon impagado. Ni el artículo 16 ni el 18 mencionan el canon entre lo que cubren las garantías. Que el depósito no pueda aplicarse a cánones adeudados es nuestra lectura; la ley no lo dice de forma expresa. Para el impago, la ley prevé la terminación anticipada tras tres períodos consecutivos sin pagar (artículo 23).
El fiador. La ley de 2026 no menciona al fiador ni lo prohíbe. El Código Civil, que se aplica de forma supletoria (artículo 6 de la ley), regula la fianza: el fiador se obliga a cumplir si el deudor no cumple (artículo 1.804), y la fianza debe ser expresa (artículo 1.808). La ley no dice si el arrendador puede exigir un fiador además del depósito o la póliza; si el contrato lo incluye, consulte a un abogado.
En la práctica, el blog de la plataforma uHomie (noviembre de 2025, antes de la ley) dice que se suelen pedir uno o dos fiadores solidarios y que, sin fiador con propiedad, algunos propietarios aceptan de cuatro a seis meses de depósito. Con la ley de 2026, más de tres meses supera el tope del artículo 16.
Meses por adelantado
La ley de 2026 no tiene ninguna norma sobre pagos adelantados. Solo dice que el canon se paga mensualmente, salvo acuerdo en contrario (artículo 14), y no aclara si los meses adelantados cuentan dentro del tope del depósito.
En marzo de 2026, antes de la ley, El Diario reportó, con base en una corredora de Guarenas, que los arrendadores solían pedir de dos a tres meses de depósito, dos o tres meses adelantados y una comisión de un mes para el corredor, de modo que mudarse podía costar de cinco a siete meses de alquiler. La ley de 2026 no regula quién paga esa comisión.
Es un cambio frente a la ley de 2011, cuyo artículo 67 dice que el arrendador no puede exigir en ningún caso el pago anticipado de cánones. La disposición transitoria de la ley de 2026 dice que la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo no se aplican a los contratos del nuevo régimen.
Discriminación y cláusulas que contradicen la ley
El artículo 4 de la ley de 2026 incluye entre sus principios la "igualdad y no discriminación", pero la ley no enumera motivos prohibidos, no fija sanciones y no tiene una lista de cláusulas abusivas o nulas. La Constitución, en su artículo 21, prohíbe las discriminaciones fundadas en la raza, el sexo, el credo o la condición social, entre otras.
El Código Civil dice que las leyes de orden público no pueden relajarse por convenios particulares (artículo 6). En nuestra lectura, una cláusula que supere un tope, como un depósito de cinco meses, contradice el artículo 16 de la ley de 2026. Esa ley no dice qué consecuencia tiene: no declara nula la cláusula ni la reduce al tope. Los conflictos pueden llevarse a conciliación, mediación, arbitraje o a los tribunales de municipio donde está la propiedad (artículo 25). Para reclamar, consulte a un abogado.
La ley de 2026 no deroga la de 2011: no tiene disposición derogatoria, y su artículo 2 mantiene bajo la ley de 2011 los alquileres vigentes al 7 de agosto de 2026. Esos alquileres siguen con la prohibición de exigir cánones anticipados (artículo 67) y de publicar avisos que pongan como condición, entre otras, no tener niños, no estar embarazada o no ser extranjero (artículo 14).
Qué documentos se piden y cuáles pedir usted
Lo que puede pedir el arrendador
Sobre las personas, la ley de 2026 solo exige el nombre y la identificación de las partes (artículo 8), sin decir con qué documento. Si el contrato se autentica, el notario debe identificar a las partes (artículo 78 de la Ley de Registros y Notarías) y el documento debe ir visado por un abogado (artículo 23).
La ley de 2026 no menciona a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) ni obliga al inquilino a presentar RIF, constancia de ingresos, carta de trabajo o referencias bancarias. No encontramos otra norma publicada que lo exija.
El blog de uHomie menciona como práctica cédula o pasaporte, RIF, carta de trabajo de menos de 30 días, recibos de pago de los últimos tres meses, referencias personales y bancarias, e ingresos de unas tres veces el canon. Cada arrendador decide cuáles pide; no son exigencias de la ley.
Lo que conviene pedir al arrendador
Salvo pacto en contrario, el arrendador paga el condominio y los impuestos aplicables a la propiedad urbana, y el inquilino servicios como luz, agua, gas, aseo e internet (artículo 19).