La ley y el documento de condominio
Los edificios de apartamentos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal, Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario del 18 de agosto de 1983. Esa Gaceta reforma el artículo 26 y reimprime completa la ley, que deroga la de 1958, reformada en 1978. La Asamblea Nacional la lista con vigencia total. El gobierno del edificio se reparte entre la asamblea de copropietarios, la junta de condominio y el administrador (artículo 18).
Antes de vender el primer apartamento, el dueño del edificio debe protocolizar en el Registro el documento de condominio (artículo 26). Contiene los títulos de adquisición, los apartamentos y locales con sus linderos, las cosas comunes (generales y limitadas a ciertos apartamentos), el destino del edificio, el valor del edificio y de cada parte vendible por separado con el porcentaje de cada propietario, y los gravámenes. Se le agregan los planos aprobados y un ejemplar del reglamento de condominio. Si el edificio está hipotecado, solo se protocoliza si consta en forma auténtica el consentimiento del acreedor hipotecario (artículo 27).
El documento obliga también a quien compre después (artículo 30). Cambiarlo exige unanimidad y las mismas formalidades de su otorgamiento (artículo 29). Si va a comprar, pida copia junto con la revisión de propiedad y gravámenes: ahí verá su alícuota y qué es común.
La alícuota
El artículo 7 llama a la alícuota cuota de participación: se expresa en centésimas del valor total del edificio y sirve para repartir cargas y beneficios. Mejorar su apartamento no la cambia, y solo puede variarse por acuerdo unánime. Con ella se calcula su parte de los gastos comunes (artículo 12), y el título de compra de cada apartamento debe indicarla (artículo 33).
La asamblea: convocatoria y mayorías
La ley no fija un quórum de asistencia como tal: fija la mayoría de cada decisión, varias medidas sobre el valor atribuido a los apartamentos. Según el artículo 22, a falta de disposición en el documento de condominio se aplican los artículos 23 y 24. Revise primero el suyo.
Convocatoria (artículo 24). El administrador puede convocar cuando lo estime conveniente y debe hacerlo si se lo piden propietarios que representen al menos un tercio del valor; si no lo hace, pueden pedírselo al juez. La asamblea no puede deliberar sin todos los interesados, salvo que conste que todos fueron invitados con al menos tres días de anticipación. Se tiene por válidamente constituida si se convocó por un periódico local y se fijó la convocatoria en la entrada del edificio. Preside el presidente de la junta (o quien designe la asamblea si falta), y el acta va al libro de acuerdos, firmada por los asistentes.
Consultas escritas (artículo 23). También se decide por consulta escrita. Si en ocho días no hay respuestas suficientes para aprobar o negar la propuesta, se hace una nueva consulta.
| Decisión | Mayoría que exige la ley | Artículo |
|---|---|---|
| Administración y conservación (regla general) | "Mayoría de los propietarios interesados que representen por lo menos dos tercios del valor atribuido" | 22 y 23 |
| Segunda consulta escrita, si la ley no exige unanimidad | Más de la mitad del valor de los apartamentos cuyos dueños respondieron en los ocho días siguientes | 23 |
| Nombrar al administrador | Mayoría de votos | 19 |
| Mejoras de las cosas comunes | 75% de los propietarios | 9 |
| Declarar un gasto como común | 75% de los propietarios, por lo menos | 11 |
| Nuevos pisos, sótanos, excavaciones u obras que afecten la conservación y estética | Unanimidad, con permisos | 10 |
| Cambiar la alícuota o el documento | Unanimidad | 7 y 29 |
| Demandar la venta forzosa de los derechos de un propietario que incumple reiteradamente | Asamblea de propietarios que representen el 75% de la comunidad | 39 |
La ley deja dos puntos abiertos. Los artículos 9 y 11 dicen "75% de los propietarios" sin aclarar si se cuenta por personas o por alícuota; el 39 habla de propietarios que "representen" el 75% de la comunidad. Y si a una asamblea no asisten suficientes propietarios, el artículo 24 manda decidir en nueva consulta "por la mayoría establecida en el primer aparte" del 23, que suele leerse como la regla de más de la mitad del valor de quienes respondieron. Ante una votación reñida, consulte a un abogado.
La ley no habla de "obras extraordinarias": las reparaciones de cosas comunes son gasto común (artículo 11) y las mejoras necesitan el 75%; un juez puede suspenderlas a pedido de uno o más propietarios si, entre otros motivos, su costo no está justificado o afectan la seguridad (artículo 9). Tampoco regula el voto por representante: revise su documento y su reglamento.
La junta de condominio y el administrador
La junta (artículo 18). Al menos tres copropietarios y tres suplentes, designados por la asamblea por un año y reelegibles; de entre ellos se elige un presidente. Es obligatoria y se constituye dentro de los 60 días siguientes a protocolizada la venta del 75% de los apartamentos y locales. Decide por mayoría y puede convocar la asamblea en caso de urgencia, proponer la destitución del administrador, ejercer sus funciones si no hay uno designado, velar por el uso de las cosas comunes y vigilar el manejo de los fondos.
El administrador (artículo 19). Persona natural o jurídica designada por la asamblea, por mayoría de votos, por un año, revocable en cualquier momento y reelegible. Si no se designa a tiempo, lo nombra el juez a solicitud de uno o más propietarios, preferentemente entre los propietarios. Debe prestar garantía suficiente a juicio de la asamblea. El administrador que contrató inicialmente quien vendió los apartamentos debe ser reelegido o revocado cuando se designe la junta.
Según el artículo 20, el administrador debe:
Incumplir estos deberes da lugar a su destitución. Sus planillas tienen fuerza ejecutiva (artículo 14); qué implica al comprar está en deudas de condominio.
Cómo impugnar una decisión
Los acuerdos tomados conforme a la ley obligan a todos (artículo 25), pero cualquier propietario puede impugnar ante el juez "los acuerdos de la mayoría" por violación de la ley, violación del documento de condominio o abuso de derecho.
Sentencias de tribunales de instancia, no del Tribunal Supremo, tratan ese lapso como de caducidad: vencido, la acción ya no procede (Juzgado Superior de Miranda, 2011); otro de Carabobo (2006) ordenó tramitar por procedimiento breve una nulidad de acta de asamblea. La ley no aclara si los días son continuos o hábiles, así que cuente desde la fecha de la asamblea y consulte a un abogado.
El reglamento de condominio
Lo que muchos llaman "reglamento interno" es, en la ley, el reglamento de condominio del artículo 26. Acompaña al documento, es de obligatorio cumplimiento y, a diferencia del documento, puede modificarlo la asamblea. Trata de las atribuciones de la junta y del administrador, su garantía, las normas de convivencia y uso de las cosas comunes y privativas, la instalación de rejas, toldos y aires acondicionados que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias, y el funcionamiento del régimen. La ley no fija una mayoría especial para cambiarlo.
En su apartamento puede modificar elementos ornamentales, instalaciones y servicios si no afecta la seguridad, la estructura ni el exterior del edificio ni a otros propietarios, avisando antes al administrador (artículo 4). En el resto del edificio no puede hacer cambios.