El Impuesto sobre Inmuebles Urbanos es el tributo anual que cobra cada alcaldía al dueño de una casa, apartamento, local o terreno urbano. Mucha gente lo llama "derecho de frente", nombre que usa el propio SEMAT de Baruta. Revisamos las ordenanzas de Caracas en octubre de 2026; donde falta un dato, lo decimos.
Qué dice la ley nacional
La Ley Orgánica del Poder Público Municipal (reforma publicada en la Gaceta Oficial 6.015 Extraordinario del 28 de diciembre de 2010) lo define así:
Exenciones, exoneraciones y rebajas solo proceden en los casos que fije la ordenanza, y las dos últimas duran como máximo cuatro años, renovables (art. 168).
En 2023 llegó la Ley Orgánica de Coordinación y Armonización de las Potestades Tributarias de los Estados y Municipios (Gaceta Oficial 6.755 Extraordinario, 10 de agosto de 2023). Para este impuesto fijó estas reglas:
Esa tabla salió en la Resolución 011-2023 (Gaceta Oficial 6.783 Extraordinario, 29 de diciembre de 2023). Topes anuales: 0,5% residencial, 1% comercio y servicios, 0,75% industria y 1,5% terreno sin construir. No hallamos una versión posterior.
Las alcaldías tenían 90 días continuos desde la publicación de la ley para adaptar sus ordenanzas. Libertador, Chacao y Baruta lo hicieron entre noviembre y diciembre de 2023; El Hatillo, en diciembre de 2025, vigente desde el 1 de enero de 2026.
Cómo se calcula
La fórmula básica es la misma en los municipios revisados:
impuesto anual = valor catastral × alícuota
En Chacao, Baruta y El Hatillo, el valor catastral sale de multiplicar los metros cuadrados por los valores unitarios de la tabla anexa a la ordenanza, según zona y tipo de edificación. Esos valores están expresados en "veces" el tipo de cambio del BCV, así que el monto en bolívares se mueve con la tasa.
Libertador no anexa tabla: su catastro avalúa el precio de mercado, multiplica ese valor por una "proporción fiscal" (0,30 para vivienda, art. 22) y al resultado le aplica la alícuota (art. 20).
Ejemplo hipotético en Baruta: un apartamento con valor catastral de 10.000 veces el tipo de cambio paga, al 0,25%, 25 veces al año; con la rebaja de 10% (año completo en enero, sin deudas anteriores), 22,5.
Cuánto y cuándo se paga en Caracas
| Municipio | Vivienda | Comercio y oficinas | Cuándo se paga | Descuento por pagar el año |
|---|---|---|---|---|
| Chacao | 0,12% | 0,25% (comercio y servicios), 0,35% (industria) | Por trimestres, en los primeros 5 días hábiles "vencidos" de cada trimestre (art. 11); no publica fechas | 20% si paga el año completo en el primer trimestre |
| Baruta | 0,25% | 0,60% (locales, oficinas, galpones, industrias) | Por trimestres: enero, abril, julio y octubre | 10% si paga los cuatro trimestres en enero y no debe años anteriores |
| El Hatillo | 0,25% | 0,50% | Por trimestres: primeros 5 días hábiles de abril, julio, octubre y enero | 25% si paga el año completo en el primer trimestre y no debe años anteriores |
| Sucre | No publicado | No publicado | No publicado | No publicado |
| Libertador | 0,35% (vivienda principal) o 0,50% (secundaria), sobre el valor fiscal | 0,50% (oficinas), 0,80% (comercios), sobre el valor fiscal | Por meses, dentro de los 30 días siguientes al cierre de cada mes | 20% si paga el año completo entre el 1 de enero y el 31 de marzo |
Ordenanzas: Chacao, Gaceta Municipal Extraordinaria 9554 de 2023 (arts. 7 y 11); Baruta, Extraordinaria 421-12/2023 (arts. 22, 26 y 36); El Hatillo, 520/2025 (arts. 35 y 38, Anexo I); Libertador, 5001-C de 2023 (arts. 7, 18 y 22). De Sucre no conseguimos la ordenanza vigente. Las alícuotas de vivienda de las cuatro ordenanzas revisadas no superan el tope nacional de 0,5%.
Beneficios para vivienda principal y mayores de 60:
En los cuatro casos la exención se solicita ante la alcaldía, con sus soportes.
Dónde se paga: Chacao y El Hatillo aceptan medios electrónicos, taquillas y bancos autorizados (arts. 12 y 40). Libertador, solo los medios electrónicos que designe su administración tributaria, la SUMAR (art. 18). En Baruta, el SEMAT menciona punto de venta y transferencia reportada en línea (página sin fecha).
Quién paga si la propiedad está alquilada
Ante la alcaldía, el obligado es el propietario. Pero Libertador (art. 12) y El Hatillo (art. 7) hacen al inquilino responsable solidario, y Baruta (art. 16) lo trata como sujeto pasivo en condición de responsable. Es decir, esas alcaldías pueden cobrarle a cualquiera de los dos.
Entre dueño e inquilino rige otra regla. La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026) dice en su artículo 19 que, salvo pacto en contrario, el condominio y "los impuestos aplicables a los inmuebles urbanos" corresponden al arrendador.
Son dos reglas distintas: la ordenanza dice a quién puede cobrar la alcaldía; la ley, quién soporta el gasto. Ninguna dice cómo se arregla si la alcaldía le cobra al inquilino; en ese caso, consulte a un abogado.
Esa ley rige solo para contratos acordados desde su entrada en vigencia (art. 2). Para un alquiler anterior, revise lo que dice su contrato.
Qué pasa si no lo paga
No puede vender. El artículo 97 de la Ley de Registros y Notarías prohíbe a los registradores inscribir una venta o una hipoteca sin la solvencia de este impuesto. El Hatillo extiende esa prohibición a notarios y jueces (art. 47) y Baruta exige la solvencia para cualquier trámite municipal (art. 29). Los pasos para sacarla están en la guía de solvencia municipal y cédula catastral, y lo que cuesta cerrar una compra, en costos de cierre.
La deuda crece. Cada ordenanza tiene su regla:
La ley de armonización prohíbe intereses de mora por encima de la tasa del Código Orgánico Tributario (art. 16).
Le pueden cobrar años atrás. Libertador cobra hasta los últimos 6 años si la propiedad no está inscrita y 4 años si lo está (art. 20).
Se puede negociar. Libertador acepta convenios con 30% inicial y hasta 6 cuotas mensuales (art. 31); Baruta, 40% inicial y hasta 6 giros (art. 47); Chacao, hasta 12 giros (art. 18); El Hatillo, hasta 12 meses (art. 48). Con un convenio, Chacao y El Hatillo solo entregan una solvencia de pago parcial (arts. 17 y 49).