Muchas casas están sobre ejidos, terrenos del municipio. Se pueden comprar, pero con reglas propias.
Qué es un ejido y qué dice la ley
El art. 181 de la Constitución dice: "Los ejidos son inalienables e imprescriptibles. Sólo podrán enajenarse previo cumplimiento de las formalidades previstas en las ordenanzas municipales y en los supuestos que las mismas señalen, conforme a esta Constitución y a la legislación que se dicte para desarrollar sus principios." Agrega que son ejidos los terrenos urbanos "carentes de dueño o dueña" y las tierras baldías urbanas, salvo las de pueblos y comunidades indígenas.
La Ley Orgánica del Poder Público Municipal (reforma en la Gaceta Oficial 6.015 Extraordinario, 28 de diciembre de 2010) desarrolla esa regla:
La ley no regula en detalle el arrendamiento de ejidos: lo deja a cada ordenanza, y su art. 148 menciona los contratos de "cesión en uso, tenencia o propiedad" de terrenos ejidos. Mientras el terreno sea ejido, vivir en él muchos años no lo convierte en suyo.
Qué compra usted en realidad
El vendedor no puede venderle el suelo, porque no es suyo. Le vende las bienhechurías (la construcción) y, si la alcaldía lo autoriza, le traspasa su contrato con el municipio sobre el terreno, que según la ordenanza puede ser un arrendamiento o una concesión de uso. Vea la guía de bienhechurías y título supletorio.
El Código Civil presume que toda construcción es del dueño del suelo "mientras no conste lo contrario" (art. 555). Sus derechos dependen de dos papeles: el documento de bienhechurías y el contrato con la alcaldía. La diferencia entre autenticar y registrar está en la guía documento privado, autenticado o registrado.
| Documento | Qué le da | Qué no le da |
|---|---|---|
| Venta de bienhechurías registrada | Prueba inscrita de que usted compró la construcción | La propiedad del terreno; tampoco sanea un título nulo (Ley de Registros y Notarías, art. 44) |
| Venta de bienhechurías solo autenticada | Prueba del contrato entre usted y el vendedor | Efecto frente a terceros que hayan adquirido y conservado derechos (Código Civil, art. 1.924) |
| Arrendamiento o concesión con la alcaldía | Derecho a ocupar el terreno en las condiciones y el plazo pactados | La propiedad del terreno; puede vencer o resolverse |
| Venta del municipio, protocolizada en el Registro | La propiedad del terreno | Saneamiento por evicción: se compra a riesgo del comprador (ley municipal, art. 149; ordenanza de San Cristóbal, art. 10) |
Cómo comprarle el terreno a la alcaldía: el ejemplo de San Cristóbal
Cada municipio fija su procedimiento. Como ejemplo oficial usamos la Ordenanza sobre Terrenos Municipales de San Cristóbal (Táchira), publicada con su reforma parcial en la Gaceta Municipal Extraordinaria N° 083 del 26 de abril de 2021. Su municipio puede tener reglas distintas; pida el texto vigente.
El arrendamiento. Es "un contrato administrativo" (art. 16), no un alquiler común. En zonas urbanas dura hasta cuatro años, prorrogables por dos (art. 26). El arrendatario no puede vender, alquilar, donar ni gravar lo construido sin autorización previa y por escrito de la alcaldía (art. 27).
El traspaso al comprador. Ningún arrendatario puede traspasar o ceder su contrato sin autorización expresa y escrita de la alcaldía, ni pedirlo antes de dos años de firmado, salvo causa justificada (art. 57). La solicitud lleva, entre otros recaudos, la autorización para vender lo construido y copia del documento de venta de las bienhechurías, registrado o autenticado (art. 58). No se admite si no se hizo la construcción para la que se adjudicó la parcela (art. 60), y el nuevo arrendatario asume las obligaciones del anterior (art. 61).
Si no hay contrato. El dueño de una construcción sobre terreno municipal sin contrato debe pedir la regularización (art. 64), que termina en un arrendamiento, no en la propiedad.
La venta del terreno. Puede venderse una parcela con contrato de arrendamiento, construida y cuya venta no esté prohibida; si es ejido, el Concejo debe desafectarla antes con el voto de las tres cuartas partes de sus miembros (art. 83). También puede venderse la parcela de una vivienda unifamiliar ya construida, aun sin regularización previa, si su dueño la ocupa personalmente (art. 89).
El trámite. Se pide por escrito al alcalde, por la División de Catastro, con, entre otros, la solvencia municipal, el contrato de arrendamiento original, el documento de las bienhechurías (o un justificativo de posesión de más de dos años) y una declaración jurada de no tener vivienda en el municipio (art. 95). Opina la Contraloría y el Concejo decide en dos discusiones (art. 98). Aprobada la venta, el comprador consigna el precio en 30 días continuos o la aprobación queda sin efecto (art. 100), y el alcalde protocoliza el documento en el Registro dentro de los 15 días hábiles siguientes (art. 101). El precio sale de la Planta de Valores (art. 104). Si luego quiere vender el terreno, debe ofrecérselo primero al municipio, que tiene 15 días hábiles para responder (art. 92).
Barrios: la regularización de la tierra urbana
En los asentamientos urbanos consolidados rige el Decreto N° 8.198, Ley Especial de Regularización Integral de la Tenencia de la Tierra de los Asentamientos Urbanos o Periurbanos (Gaceta Oficial 39.668, 6 de mayo de 2011), que derogó la ley de 2006. El municipio otorga los títulos de adjudicación en propiedad sobre tierras públicas municipales (art. 7, num. 3), y cada concejo crea una Oficina Técnica Municipal y norma "el proceso de regularización de los ejidos" en esos asentamientos (art. 8). El proceso termina con un título de adjudicación en propiedad (art. 50). Para vender esa parcela, el titular debe ofrecerla primero a la comunidad a través del Comité de Tierras Urbanas, y el artículo fija un tiempo que "no podrá ser menor de diez (10) años" (art. 57).
La Ley de Tierras Urbanas (Gaceta Oficial 5.933 Extraordinario, 21 de octubre de 2009) es otra norma: regula tierras urbanas sin uso aptas para programas de vivienda (arts. 1 y 6). No encontramos norma que derogue ninguna de las dos a octubre de 2026.
Riesgos en el Registro y en los papeles
Antes de pagar
Antes de firmar, consulte a un abogado que conozca la ordenanza del municipio.