Esta guía no da un veredicto: ordena los criterios legales para que usted decida con su propio caso.
La comparación en una tabla
| Criterio | Comprar | Alquilar | Regla que aplica |
|---|---|---|---|
| Costos de entrada | Precio, abogado, tasa de registro y otros gastos de cierre | Depósito o póliza de hasta tres meses de canon, si se pacta | Ley de Registros y Notarías, arts. 23 y 97; ley de alquiler de 2026, art. 16 |
| Anticipo de ISLR | Lo paga el vendedor (0,5% del precio), salvo excepciones | No aplica | Ley de Impuesto sobre la Renta, art. 86 |
| Crédito hipotecario | Ecoanalítica lo da por extinguido (agosto de 2026); no hallamos una cifra oficial | No aplica | Ninguna específica; contexto: encaje del BCV, Resolución N° 26-08-02 |
| Estabilidad | No depende de un contrato, sino de que el título esté en regla | Duración pactada (un año si no se pactó); el desalojo solo lo ordena un tribunal de municipio o arbitral | Ley de alquiler de 2026, arts. 11, 22, 23 y 27 |
| Costos mensuales | Condominio, impuesto municipal y mantenimiento | Canon y servicios; el condominio y los impuestos los paga el arrendador, salvo pacto | Ley de Propiedad Horizontal, art. 12; ley de alquiler de 2026, arts. 15 y 19 |
| Flexibilidad para mudarse | Vender, alquilar o mantener la propiedad; vender lleva su propio trámite | Puede terminar el contrato en cualquier momento; puede pactarse una indemnización de hasta dos meses | Ley de alquiler de 2026, art. 24 |
| Riesgos legales | Título defectuoso, hipotecas, embargos, deudas de condominio | Desacuerdos sobre el depósito o el contrato | Ley de Registros y Notarías, art. 40; Ley de Propiedad Horizontal, art. 13 |
Las reglas del alquiler en esta tabla son las de la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026). Según su artículo 2, se aplica a los alquileres acordados después de esa fecha y no a las viviendas que el inquilino ya ocupaba entonces, "mientras persista esa posesión". Esos casos siguen bajo la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo.
Lo que cuesta entrar
Comprar. Todo documento para el registro o la notaría debe redactarlo y visarlo un abogado (Ley de Registros y Notarías, art. 23). Ninguna ley fija sus honorarios: se pactan. El reglamento gremial de honorarios mínimos de 2020 fija porcentajes del valor, pero su fuerza obligatoria es discutida. A eso se suman la tasa de registro y el impuesto municipal por la transmisión (art. 91). Quién paga lo que la ley no asigna se acuerda, normalmente en la opción de compra-venta. Vea el detalle en los costos de cierre de una compra.
El anticipo de impuesto sobre la renta de 0,5% del precio lo autoliquida y paga el vendedor, no el comprador (Ley de Impuesto sobre la Renta, art. 86). Se exceptúan las operaciones menores a 3.000 unidades tributarias y la venta de la vivienda principal según el artículo 17, presentando antes la constancia de su registro. Sin la planilla de ese anticipo y la solvencia municipal, el registrador no puede inscribir la venta (Ley de Registros y Notarías, art. 97).
Alquilar. La ley de 2026 permite pactar un depósito de hasta tres meses de canon o una póliza de seguro con el mismo tope (art. 16). Es un máximo, no una cifra obligatoria. Vea cómo funciona el depósito de garantía.
Crédito hipotecario: qué hay hoy
No encontramos una estadística oficial del volumen de créditos hipotecarios en 2026.
Estabilidad y flexibilidad con la ley de 2026
Duración. El plazo y sus prórrogas los pactan las partes. Si no se pactó, se entiende que es de un año. Si al vencer ninguna parte manifiesta que quiere terminar, el contrato sigue en los mismos términos (art. 11). El canon queda fijo durante el contrato, y solo puede ajustarse por mutuo acuerdo en una prórroga o renovación (art. 13).
Cuándo termina. El contrato culmina, entre otros casos, al vencer el plazo o por mutuo acuerdo (art. 22). Antes de tiempo, el arrendador puede demandar la rescisión por causales como tres cánones consecutivos sin pagar, subarrendar sin permiso, deterioros mayores, abandono o las que diga el contrato (art. 23). La orden de desalojo solo la dicta un tribunal de municipio o un tribunal arbitral (art. 27). Vea cómo funciona el desalojo según la ley de 2026 y la de 2011.
Si el dueño vende. El inquilino con más de dos años en la vivienda, solvente, tiene derecho a que se le ofrezca primero (art. 20). La ley de 2026 no dice qué pasa con el contrato si se vende a otro. Nuestra lectura: como su artículo 6 remite en forma supletoria al Código Civil, aplica el art. 1.604, según el cual el alquiler subsiste durante el plazo convenido si consta en instrumento público o privado con fecha cierta, salvo pacto en contrario.
Mudarse. El inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento; puede pactarse una indemnización de hasta dos meses de canon (art. 24).
Gastos mensuales. Salvo que el contrato diga otra cosa, el inquilino paga los servicios (electricidad, agua, gas, aseo, internet y otros que contrate), y el arrendador paga el condominio y los impuestos que gravan la propiedad urbana (art. 19). Si no se pactó otra cosa, las reparaciones de hasta 30% del canon mensual son del inquilino y las mayores del arrendador, salvo daños por negligencia del inquilino (art. 15). El dueño paga su cuota de los gastos comunes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 12) y el impuesto municipal sobre la propiedad urbana, que recae sobre quien tiene derechos de propiedad u otros derechos reales (Ley Orgánica del Poder Público Municipal).
Los riesgos legales de comprar
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