Música a medianoche, un perro que ladra o una obra un domingo: las reglas están en la Ley de Propiedad Horizontal, el reglamento de condominio y las normas de ruido.
Lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal
La Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983) sigue vigente. Su artículo 3 fija las normas de uso de cada apartamento. Las principales para la convivencia:
Obras. Dentro de su apartamento, el propietario puede modificar elementos ornamentales, instalaciones y servicios sin afectar la seguridad, la estructura, el aspecto exterior ni los derechos de otros propietarios, y debe avisar antes al administrador (artículo 4).
Mascotas. La ley no menciona animales. Un ladrido constante o daños en áreas comunes pueden reclamarse con el literal f; las reglas concretas dependen del reglamento.
Código Civil. No tiene una regla general sobre ruido o humo entre vecinos. El artículo 701 pide distancias u obras de resguardo para poner cerca de una pared ajena o medianera establecimientos "que causen ruido que exceda la medida de las comodidades ordinarias de la vecindad". El artículo 1.185 obliga a reparar el daño causado con intención, negligencia o imprudencia, o "excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho".
El reglamento, la junta y el administrador
El reglamento de condominio es "de obligatorio cumplimiento", puede modificarlo la asamblea y trata, entre otras materias, las "normas de convivencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del edificio y de las privativas de cada apartamento" (artículo 26). Pida una copia al administrador.
Multas. La ley no prevé multas de la junta contra un propietario: solo las menciona para registradores, jueces, notarios y alteraciones hechas por el vendedor del edificio (artículos 42, 43 y 47). Si su reglamento prevé multas, consulte a un abogado.
La sanción de la ley. El propietario que "reiteradamente no cumpla con sus obligaciones" responde por los daños y perjuicios y puede ser demandado para obligarlo a vender sus derechos, "hasta en subasta pública", si lo decide una asamblea que represente el 75% de la comunidad (artículo 39). El artículo dice "sus obligaciones" sin limitarlas a las cuotas; su aplicación a un caso de ruido debe evaluarla un abogado.
Límites de ruido: el Decreto 2.217
El Decreto N° 2.217, Normas sobre el control de la contaminación generada por ruido (Gaceta Oficial N° 4.418 Extraordinario, 27 de abril de 1992), se dictó bajo la Ley Orgánica del Ambiente de 1976. La ley de 2006 (Gaceta Oficial N° 5.833 Extraordinario) mantiene las normas reglamentarias no contrarias a ella hasta que se sustituyan (Disposición Transitoria Primera). No encontramos una norma nacional posterior que lo reemplace, por eso entendemos que sigue vigente (inferencia nuestra, sin declaración oficial).
Fiestas y equipos. El artículo 4 considera "alteración del orden público" el ruido de fiestas, equipos de sonido, aires acondicionados o hidroneumáticos "que causen molestias en el vecindario", y lo envía a las jefaturas civiles y autoridades municipales.
Niveles tolerables (artículo 5). Día: 6:30 a.m. a 9:30 p.m. Noche: 9:31 p.m. a 6:29 a.m. Leq es el nivel promedio; L10, el que no puede superarse más del 10% del tiempo de medición.
| Zona | Sector | Leq día | Leq noche | L10 día | L10 noche |
|---|---|---|---|---|---|
| I | Residencial unifamiliar, hospitales y escuelas, lejos de vías de alto tráfico | 55 dBA | 45 dBA | 60 dBA | 50 dBA |
| II | Residencial multifamiliar con escasos comercios, lejos de vías de alto tráfico | 60 dBA | 50 dBA | 65 dBA | 55 dBA |
| III | Residencial y comercial, cerca de vías de alto tráfico o autopistas | 65 dBA | 55 dBA | 70 dBA | 60 dBA |
Las zonas IV y V (comerciales e industriales, y bordes de autopistas y aeropuertos) toleran más. Para fuentes fijas, el decreto se aplica al "ambiente no confinado" fuera del local donde opera la fuente (artículo 2) y no fija límites para el interior de un apartamento. Se mide según la norma COVENIN 1671 (artículo 16).
Obras. La construcción y las reparaciones mayores en las zonas I, II y III deben hacerse "en períodos diurnos de días laborables"; si una obra exige trabajar de noche o en días de asueto, hay que tomar medidas para reducir el ruido (artículo 13).
Alcaldías. Estados y municipios deben dictar sus propias normas de ruido con base en el decreto (artículo 17). No hallamos ordenanzas oficiales en línea: pida en su alcaldía el texto vigente.
Normas penales. El Código Penal castiga con multa de hasta 100 unidades tributarias (200 si reincide) a quien, con gritos, instrumentos o "medios ruidosos", perturbe el reposo de las personas en su hogar (artículo 506).
Si el ruido viene de un inquilino
Escriba también al propietario: él tiene el contrato, y la terminación la pide el arrendador, no la junta ni los vecinos.
Contratos bajo la ley de arrendamiento de vivienda de 2026 (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026). El inquilino debe usar la vivienda "exclusivamente con fines residenciales" (artículo 15). El arrendador puede pedir la terminación anticipada, entre otros supuestos, por un uso distinto al del contrato "o hacer uso del mismo de forma contraria a la ley" (artículo 23, numeral 5) y por las causales "establecidas en el contrato" (numeral 7). La ley no menciona el reglamento de condominio; el contrato puede incluir su incumplimiento como causal. Solo un tribunal de municipio o un tribunal arbitral puede ordenar el desalojo (artículo 27).
Inquilinos que ya ocupaban la vivienda el 7 de agosto de 2026 siguen bajo la ley de 2011 mientras persista esa posesión (artículo 2 de la ley de 2026). El artículo 91, numeral 5, de la ley de 2011 incluye como causal violar "la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión". Ese artículo empieza con "Sólo procederá", pero su último párrafo deja a salvo otras causales y el derecho común. El texto no resuelve cómo encajan; consulte a un abogado. Antes de demandar hay un procedimiento previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (artículos 94 y 96). Vea la guía de desalojo.
Qué hacer, paso a paso
Lo que no debe hacer. No corte servicios, no bloquee accesos, no entre al apartamento ni responda con más ruido, que también viola el artículo 3. Hacerse justicia por sí mismo con violencia sobre las cosas, pudiendo acudir a la autoridad, es delito, y con amenazas o violencia contra personas la pena pasa a prisión o confinamiento (Código Penal, artículo 270).