El Código Civil (Gaceta Oficial N° 2.990 Extraordinario, 26 de julio de 1982) separa dos preguntas: qué prueba el papel y contra quién vale.
Los cuatro documentos en una tabla
| Tipo de documento | Quién firma y dónde | Qué prueba | ¿Vale frente a terceros? | Artículos |
|---|---|---|---|---|
| Privado simple | Las partes, sin ningún funcionario | Se tiene por reconocido si quien debe negarlo no lo niega; si niega la firma, hay que comprobarla | No puede registrarse sin autenticar o comprobar las firmas; su fecha cuenta frente a terceros solo en los casos del art. 1.369 | 1.364, 1.365, 1.369, 1.923 |
| Privado reconocido o tenido por reconocido | Las partes; se reconoce en juicio o por el silencio de quien debía negarlo | La misma fuerza probatoria que el público en cuanto al hecho material de las declaraciones, y fe de su verdad hasta prueba en contrario | Prueba también respecto de terceros, pero la venta no registrada no tiene efecto contra quien adquirió y conservó legalmente derechos sobre la propiedad | 1.363, 1.920, 1.924 |
| Autenticado ante notario | Las partes, ante el notario, que las identifica e informa | Fe pública del otorgamiento; para el Tribunal Supremo sigue siendo un documento privado | Solo si se registra; con las firmas autenticadas, puede llevarse al Registro | 1.366, 1.923, 1.924; LRN 68, 75, 78 |
| Público, otorgado ante el Registrador | Las partes, ante el Registrador del lugar de la propiedad | Plena fe, entre las partes y respecto de terceros, de lo que el funcionario declara haber hecho, visto u oído, mientras no sea declarado falso, y de la verdad de lo declarado salvo simulación | Sí: es el registro que exige el art. 1.920 para la venta | 1.357, 1.359, 1.360, 1.915, 1.920; LRN 26, 46 |
Los artículos sin otra indicación son del Código Civil. LRN es la Ley de Registros y Notarías (G.O. N° 6.668 Extraordinario, 16 de diciembre de 2021) y CPC, el Código de Procedimiento Civil (G.O. N° 4.209 Extraordinario, 18 de septiembre de 1990).
Qué dice el Código Civil de cada documento
Documento público
Instrumento público o auténtico es "el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública" (art. 1.357). Hace plena fe "así entre las partes como respecto de terceros, mientras no sea declarado falso", de los hechos que el funcionario declara haber efectuado o haber visto u oído (art. 1.359), y de la verdad de lo que declaran los otorgantes, salvo que se demuestre la simulación (art. 1.360).
Documento privado, reconocido o autenticado
El privado lo firman las partes sin funcionario. Quien lo recibe en su contra debe reconocerlo o negarlo formalmente; si no lo hace, se tiene por reconocido (art. 1.364). En un juicio debe hacerlo al contestar la demanda, si el documento vino con ella, o dentro de los cinco días siguientes si se presentó después (CPC, art. 444). Si niega la firma, se comprueba según el Código de Procedimiento Civil (art. 1.365): quien presentó el documento prueba su autenticidad con cotejo o, si no es posible, con testigos (CPC, art. 445).
Reconocido, o tenido legalmente por reconocido, el privado tiene "entre las partes y respecto de terceros" la misma fuerza probatoria que el público "en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones", y hace fe, hasta prueba en contrario, de la verdad de esas declaraciones (art. 1.363).
El autenticado es el que las partes firman ante un notario. El Código tiene por reconocidos los instrumentos autenticados ante un juez (art. 1.366), pero no menciona el autenticado ante notario. La LRN da a los notarios la potestad de dar fe pública de los actos ocurridos en su presencia (art. 68) y les ordena identificar a las partes e informarles el contenido y las consecuencias legales del acto (art. 78). Según la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, la autenticación no convierte el documento en público, y el registro tampoco: lo hace oponible a terceros, pero sigue siendo privado (sentencia N° 624 del 2 de octubre de 2003).
La fecha frente a terceros
La fecha de un documento privado solo cuenta, respecto de terceros, desde que ocurre alguno de estos hechos (art. 1.369):
El artículo no nombra la notaría: si la sola autenticación da fecha cierta es materia de interpretación, no una regla expresa. La LRN encarga a las notarías archivar, cuando proceda, los instrumentos privados de ese artículo (art. 75, num. 16). Tener fecha cierta no hace que la venta valga frente a terceros: eso depende del registro.
Notaría y Registro no hacen lo mismo
La notaría da fe del otorgamiento: quién firmó, ante el notario. El Registro Público inscribe los actos sobre el dominio y los demás derechos reales sobre las propiedades (LRN, art. 46), y su misión es la seguridad jurídica de lo inscrito "con respecto a terceros, mediante la publicidad registral" (LRN, art. 26). El documento que entra primero al Registro se inscribe con prelación a los presentados después, salvo excepciones legales (LRN, art. 5).
El Código Civil ordena registrar todo acto entre vivos, gratuito u oneroso, que transmita la propiedad de un terreno, una casa o un apartamento (art. 1.920, num. 1), en la oficina del lugar donde está la propiedad (art. 1.915). Y los instrumentos privados "no pueden registrarse, si la firma de los contratantes, o la de aquél contra quien obran, no han sido autenticadas o comprobadas judicialmente" (art. 1.923).
Qué hace cada oficina: vea notaría o registro.
Por qué una venta solo notariada le deja expuesto
Entre comprador y vendedor, la propiedad se transmite "por efecto del consentimiento legítimamente manifestado" (art. 1.161). Frente a terceros rige el art. 1.924: los documentos que la ley sujeta a registro y que no se han registrado "no tienen ningún efecto contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos" sobre la propiedad. El mismo artículo agrega que, cuando la ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, "no puede suplirse aquél con otra clase de prueba, salvo disposiciones especiales".
Un ejemplo:
Si el segundo comprador actuó legalmente y qué acciones le quedan lo decide un juez; consulte a un abogado. Antes de pagar, revise en el Registro quién figura como dueño.
Opción de compra-venta y bienhechurías
La opción de compra-venta. Las notarías pueden autenticar los contratos de opción para adquirir derechos sobre propiedades (LRN, art. 75, num. 3). El Código no exige notariarla para que valga entre las partes: el documento es solo un medio probatorio, salvo cuando la ley lo exige como solemnidad del acto (art. 1.355). Sea privada o autenticada, no es la venta registrada del art. 1.920. Si una promesa bilateral equivale a venta es un punto en que el Tribunal Supremo ha cambiado de criterio: vea la opción de compra-venta.
El documento privado de bienhechurías. El art. 527 pone a los edificios y a toda construcción adherida de modo permanente a la tierra en la misma categoría que los terrenos. Es nuestra lectura, no una regla expresa: junto con el art. 1.920, una venta de bienhechurías que no se registre queda expuesta al art. 1.924 igual que la de un terreno. Si es privado, además, no puede registrarse sin autenticar o comprobar las firmas (art. 1.923).
El documento tampoco resuelve quién es dueño del suelo. La propiedad del suelo lleva consigo la de todo cuanto se encuentre encima (art. 549), y toda construcción se presume del dueño del suelo mientras no conste lo contrario (art. 555). Vea bienhechurías y título supletorio.