Por qué la venta necesita un abogado
El artículo 23 de la Ley de Registros y Notarías (Gaceta Oficial 6.668 Extraordinario, 16 de diciembre de 2021) es un requisito de admisión: todo documento que se presente ante un Registro o una Notaría debe estar redactado y visado por un abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (Inpreabogado) y habilitado para ejercer. Esto vale para el documento de venta que se registra y para la opción de compra-venta que se autentica en una notaría.
La Ley de Abogados (Gaceta Oficial 1.081 Extraordinario, 23 de enero de 1967) dice lo mismo desde otro ángulo:
El artículo 6 permite que redacte un abogado que no esté en ejercicio si él es otorgante o si su cónyuge, ascendientes, descendientes o hermanos participan directamente en el asunto. El artículo 23 de la Ley de Registros y Notarías no repite esa excepción; pregunte en el Registro.
Qué hace el abogado en una compraventa
La ley exige la redacción y el visado. Lo demás depende de lo que usted contrate, así que pida que el presupuesto diga qué incluye:
Para el trámite completo, vea cómo registrar una compraventa.
Cómo se fijan los honorarios
Lo que dice la ley
El artículo 22 de la Ley de Abogados dice que "el ejercicio de la profesión da derecho al abogado a percibir honorarios por los trabajos judiciales y extrajudiciales que realice, salvo en los casos previstos en las Leyes". Si abogado y cliente no se ponen de acuerdo sobre el monto de un trabajo extrajudicial, como redactar una venta, la controversia va por juicio breve ante el tribunal civil competente, y el demandado puede pedir la retasa. La ley no fija montos.
El artículo 19 del Reglamento de la Ley de Abogados (Decreto 908 del 12 de septiembre de 1967, Gaceta Oficial 28.430), en la reproducción de la Revista de la Facultad de Derecho de la UCV, dice: "La retribución económica de los Abogados se fijará en concepto de honorarios. Los Colegios de Abogados podrán únicamente adoptar tarifas de orientación de carácter mínimo o máximo, para conocimiento de los colegiados".
El reglamento de honorarios mínimos de la Federación
La Federación de Colegios de Abogados de Venezuela dicta un Reglamento Interno Nacional de Honorarios Mínimos. El texto más reciente que encontramos lo aprobó su Consejo Superior el 13 de noviembre de 2020 y rige desde el 23 de noviembre de 2020 (artículo 48). No lo hallamos en un sitio de la Federación: lo leímos en dos copias idénticas publicadas por terceros, en drcondominio.com y en Cedre Abogados.
Ese texto usa el dólar como moneda de cuenta: el monto puede pagarse en bolívares a la tasa del BCV del momento del pago, salvo que un contrato de honorarios escrito pacte el pago en divisas. Su artículo 4 fija, para la redacción de compraventas y opciones de compra-venta, entre otros documentos, honorarios mínimos "sobre el valor de sus respectivas operaciones":
| Valor de la operación | Honorario mínimo |
|---|---|
| Hasta 1.000 dólares | 10% |
| De 1.001 a 10.000 dólares | 11% |
| De 10.001 a 20.000 dólares | 12% |
| De 20.001 a 30.000 dólares | 13% |
| De 30.001 a 40.000 dólares | 14% |
| Desde 40.001 dólares | 15% |
El artículo agrega que el honorario es "el monto resultante de aplicar el porcentaje sobre la base". La versión de 2015 (otra copia de un tercero) usaba una "tarifa acumulativa" de 2,5% a 1% por tramos; la de 2020 ya no dice "acumulativa". El texto no aclara si el porcentaje se aplica al valor completo o por tramos, y su único ejemplo es de 800 dólares: pregunte al abogado cómo lo calcula. Otras reglas del mismo reglamento:
Tres cautelas. Su artículo 1 lo declara obligatorio para todos los abogados, pero su exposición de motivos habla de "lineamientos que sirvan de orientación", y el artículo 19 citado arriba limita a los Colegios a tarifas de orientación; aquí no resolvemos esa tensión. No pudimos confirmar si el texto de 2020 fue reformado después. Y no encontramos datos de cuánto se cobra en la práctica, que puede ser muy distinto. Pida siempre un presupuesto por escrito.
Quién paga al abogado
Ninguna ley dice expresamente quién paga al abogado redactor. El Código Civil (Gaceta Oficial 2.990 Extraordinario, 26 de julio de 1982) no menciona al abogado. Su artículo 1.491 dice: "Los gastos de la tradición son de cuenta del vendedor salvo los de escritura y demás accesorios de la venta que son de cargo del comprador. También son de cargo de éste los gastos de transporte, si no hay convención en contrario." Que los honorarios del redactor sean "gastos de escritura", y por eso del comprador, es nuestra lectura; la norma no lo dice. Lo que pacten las partes por escrito tiene fuerza de ley entre ellas (artículo 1.159).
En la práctica, las fuentes del sector apuntan al comprador, sin unanimidad:
Deje escrito en la opción quién paga al redactor. Vea los demás gastos en costos de cierre de una compra.
Abogado y comisión del agente
Son pagos distintos. El agente cobra por conseguir y acompañar la operación; el abogado, por redactar y visar, algo que el agente no puede hacer si no es abogado. Si la agencia ofrece "su" abogado, pregunte por escrito si ese honorario está dentro de la comisión o se cobra aparte, y a cuál de las partes asesora. Más detalle en comisión del agente inmobiliario.
Señales de alerta
Si la propiedad viene de una herencia, tiene hipoteca o un vendedor firma con poder, revise el caso con un abogado antes de pagar arras.