Normas vigentes al 28 de octubre de 2026. El poder, el contrato y el depósito están en cómo alquilar su propiedad desde el exterior.
Todo esto aplica a contratos regidos por la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026). Esa ley excluye las viviendas que el inquilino ya ocupaba por un alquiler en esa fecha, "mientras persista esa posesión" (artículo 2). Suponemos que usted no es sujeto pasivo especial (contribuyente especial).
Tres formas de cobrar y su IGTF
El artículo 14 prevé un canon establecido "en moneda distinta al bolívar". En ese caso, si ambos lo acuerdan, el inquilino puede pagar el equivalente en bolívares al tipo de cambio del Banco Central de Venezuela (BCV) de la fecha del pago. El contrato debe indicar el monto del canon y la forma de pago (artículo 8, numeral 4).
El contribuyente del IGTF es quien paga, el inquilino, según la Ley de Impuesto a las Grandes Transacciones Financieras (Gaceta Oficial N° 6.687 Extraordinario, 2022). Su artículo 4, numeral 5, grava con 3% (artículo 24) los pagos en divisas "dentro del sistema bancario nacional, sin intermediación de corresponsal bancario extranjero".
| Cómo le pagan | IGTF según el texto de la ley |
|---|---|
| De una cuenta del inquilino en el exterior a una suya en el exterior | No es "dentro del sistema bancario nacional"; sin criterio publicado del SENIAT |
| En divisas, a su cuenta custodia en un banco venezolano | 3% (numeral 5), aunque usted sea un particular según nuestra lectura, porque el numeral no menciona a quien recibe |
| En bolívares, al equivalente BCV | No está en los numerales 5 ni 6. Si luego usted compra divisas, la ley exime "las operaciones cambiarias realizadas por un operador cambiario debidamente autorizado" (artículo 8, numeral 4); que cubra su compra es nuestra lectura |
Discrepancia sin resolver: el Decreto N° 4.924 (Gaceta Oficial N° 42.823, 2024) declaraba no sujetos los pagos en divisas a quien no es sujeto pasivo especial (artículo 5, numeral 3), pero duraba un año (artículo 7) y la ley no trae esa condición. Más casos en el IGTF al pagar en divisas.
Cuenta en el exterior. Indique en el contrato el banco, el titular y la moneda.
Cuenta custodia en Venezuela. El Convenio Cambiario N° 1 (artículo 32) permite mantener fondos en divisas en bancos universales y microfinancieros a "las personas naturales mayores de edad residenciadas en el territorio nacional" y a las jurídicas "domiciliadas o no". Pero su último párrafo habla de fondos de "personas naturales mayores de edad y jurídicas domiciliadas o no en la República Bolivariana de Venezuela". No queda claro si un no residente puede tenerla: pregunte a su banco. Además, el IESA (2023) reportó que, por instrucciones de Sudeban, desde 2022 los bancos restringían las operaciones de estas cuentas, incluso las transferencias entre cuentas custodia, salvo depósitos y retiros en efectivo. Si luego envía esas divisas afuera por un corresponsal extranjero, esa transferencia no encaja en la letra del numeral 5.
El portal del SENIAT no carga desde fuera de Venezuela, así que no vimos sus criterios: confirme con su banco y su contador.
ISLR: 34% y quién debe retener
El alquiler de una propiedad situada en Venezuela es renta de fuente venezolana (Ley de Impuesto sobre la Renta, Gaceta Oficial N° 6.210 Extraordinario, 2015, artículo 6, literal g). Es no residente quien no pasa más de 183 días del año calendario en el país y no está domiciliado según el Código Orgánico Tributario; pero cuenta como residente quien pasó más de 183 días seguidos en el país el año calendario anterior (artículo 51 y su parágrafo único).
¿Debe retener el inquilino? Mientras el SENIAT no dicte providencias nuevas, se aplica el Decreto N° 1.808 de 1997 (artículo 196 de la Ley). Su artículo 9, numeral 12, obliga a retener sobre los pagos que los administradores de propiedades hacen a los arrendadores, "así como los que efectúen directamente al arrendador, las personas jurídicas o comunidades". Para el arrendador persona natural no residente, la retención es de 34%, calculada "sobre el monto total de cada pago o abono en cuenta" (parágrafo sexto).
| Quién le paga | ¿Retiene ISLR? |
|---|---|
| Un inquilino persona natural, directamente | El numeral 12 no lo incluye, así que no lo obliga |
| Una persona jurídica (una empresa, por ejemplo) o una comunidad | Sí, 34% de cada pago |
| Un administrador de la propiedad (una administradora, por ejemplo) | Sí, 34% de lo que le paga a usted |
La retención se hace al pagar o al abonar en cuenta, lo que ocurra primero (artículo 84 de la Ley). Lo retenido se rebaja del impuesto de su declaración, sin perjuicio de la compensación o el reintegro (artículo 11 del Decreto). El Decreto no dice cómo retener sobre un canon pagado en divisas. Para convertir a bolívares, el Reglamento usa el tipo de cambio promedio del ejercicio (artículo 23, parágrafo segundo); no pudimos confirmar cómo lo aplica hoy el SENIAT a un alquiler de fuente venezolana. Deducciones y plazos: el ISLR sobre un alquiler.
El RIF
Deben inscribirse los no residentes, sin establecimiento permanente o base fija, que "posean bienes susceptibles de ser gravados" en el país (providencia que regula el RIF, artículo 1, texto reimpreso en la Gaceta Oficial N° 43.435, 12 de agosto de 2026). Quien está inscrito debe reflejar su número "en las facturas y demás documentos o contratos que expidan o suscriban" (artículo 10, literal a). Póngalo en el contrato y en sus recibos.
Un apoderado que cobre por usted
El Código Civil valida el pago hecho al acreedor "o a una persona autorizada por el acreedor mismo" (artículo 1.286). Si su apoderado recibe el canon, que el contrato lo nombre y diga en qué cuenta se paga. Si el contrato no fija el lugar y no se trata de una cosa cierta y determinada, el pago se hace en el domicilio del deudor, el inquilino (artículo 1.295); que el canon en dinero caiga en esta regla es nuestra lectura.
Un poder en términos generales solo comprende actos de administración (artículo 1.688). Cobrar el canon y dar recibos lo es, en nuestra lectura, pero conviene enumerarlo. El apoderado debe rendirle cuentas y entregarle todo lo recibido (artículo 1.694).
Pregunte a su contador si un familiar que cobra por usted cuenta como administrador para el numeral 12 (el Decreto no lo define) y qué IGTF causa lo que él le reenvíe (vea la tabla de arriba).
Recibos y comprobantes de pago
Quien dice haber pagado debe probarlo (artículo 1.354 del Código Civil). Y si se prueba el pago de un mes, se presumen pagados los anteriores, salvo prueba en contrario (artículo 1.296). Por eso:
El Código Civil pone los gastos del pago a cuenta del deudor (artículo 1.297); que incluya las comisiones bancarias de la transferencia es nuestra lectura, y el contrato puede decirlo, porque la ley de 2026 deja a las partes pactar lo que no la contradiga (artículo 6). Si hay empresas, administradoras o varios países de por medio, consulte a un contador y a un abogado.