Al comprar una vivienda usada, el vendedor puede dejar recibos sin pagar, y no todas esas deudas funcionan igual: las de luz y agua nacen de un contrato de servicio, el aseo (en Guarenas, una tasa municipal) y el impuesto a la propiedad son tributos municipales, y el condominio sigue al apartamento por ley.
Qué deuda le puede tocar al comprador
| Deuda | Qué dice la norma | Riesgo para el comprador |
|---|---|---|
| Luz (CORPOELEC) | La paga el usuario: el titular del contrato o quien recibe directamente el servicio | No hallamos norma que la pase al comprador, pero CORPOELEC pide la cuenta contrato solvente para cambiar el titular |
| Agua (hidrológicas) | La paga el suscriptor titular del contrato | No hallamos norma que la pase al comprador; el prestador puede suspender el servicio por atraso |
| Gas por tubería e internet | No encontramos ninguna norma publicada sobre el cambio de dueño | Pregunte a la empresa antes de firmar |
| Aseo urbano | Depende de la ordenanza de cada municipio | En Guarenas el Registro debe exigir la solvencia de aseo para la venta |
| Impuesto municipal a la propiedad | Las ordenanzas de Guarenas y Cabudare hacen responsable solidario al comprador | Puede tener que pagarlo |
| Condominio | Sigue al apartamento | El condominio puede cobrárselo |
Luz y agua: la ley obliga a pagar al titular del contrato
Electricidad. La ley vigente es la Ley Orgánica del Sistema y Servicio Eléctrico (Gaceta Oficial N° 39.573, 14 de diciembre de 2010), que derogó la Ley Orgánica del Servicio Eléctrico de 2001. El contrato de servicio fija la relación entre usuario y operador (artículo 16, numeral 4). Usuario es quien usa el servicio "como titular de un contrato de servicio o como receptor directo del mismo" (artículo 33), y debe cumplir su contrato y pagar a tiempo la energía consumida (artículo 35, numerales 1 y 2). El operador, que la ley identifica con CORPOELEC (artículo 28), puede aplicar "las medidas que correspondan" cuando un usuario no paga (artículo 30, numeral 5). Hay una reforma parcial en curso: el 22 de octubre de 2026 la Asamblea Nacional aprobó parte del articulado en segunda discusión y difirió el resto (El Informador, 23-10-2026). No la hallamos publicada en Gaceta al 28 de octubre; si se publica, estos artículos pueden cambiar.
Agua. La Ley Orgánica para la Prestación de los Servicios de Agua Potable y de Saneamiento (Gaceta Oficial N° 5.568 Extraordinario, 31 de diciembre de 2001) sigue el mismo esquema. Su reforma de 2007 (Gaceta Oficial N° 38.763, 6 de septiembre de 2007) solo modificó dos artículos, hoy disposiciones transitorias, y ordenó reimprimirla en un solo texto, el que citamos. Suscriptor es la persona "titular de un contrato de servicio" registrada en el sistema comercial del prestador (artículo 69), y está obligado a pagar a tiempo lo que se le facture (artículo 73, literal b). El prestador, sea Hidrocapital u otra hidrológica, puede suspender el servicio por atrasos en el pago (artículo 63, literal e).
Ninguna de las dos leyes dice que la deuda del contrato pase a quien compre la vivienda. El Código Civil dispone que los contratos no tienen efecto sino entre las partes (artículo 1.166). Nuestra lectura, que ninguna norma dice de forma expresa: la deuda de luz o de agua es del titular del contrato, no del comprador. No hallamos un reglamento de ninguna de las dos leyes sobre el cambio de dueño, y el sitio de Hidrocapital no cargaba en octubre de 2026. Si surge un conflicto con la empresa, consulte a un abogado.
Por qué esa deuda igual le puede afectar
Gas por tubería e internet. No encontramos ninguna norma ni requisitos oficiales publicados en línea sobre qué pasa con esas deudas cuando cambia el dueño. Pida el último recibo pagado y pregunte a la empresa qué exige para el cambio de nombre o la baja del servicio.
Aseo urbano: depende de cada municipio
Cada alcaldía regula el aseo en su ordenanza. Revisamos la de Guarenas, la Reforma de la Ordenanza de Aseo Urbano y Manejo de Desechos Sólidos del Municipio Ambrosio Plaza (Gaceta Municipal N° 196-2026, 16 de abril de 2026):
Leímos sus 112 artículos y no encontramos una norma que haga al comprador o nuevo dueño responsable de la deuda de aseo anterior. Pero como el Registro debe exigir la solvencia, en la práctica la deuda tiene que pagarse antes de inscribir la venta. El artículo 97 de la Ley de Registros y Notarías prohíbe inscribir la venta sin dos recaudos: la planilla del anticipo de ISLR y la solvencia de los impuestos municipales sobre la propiedad. La solvencia de aseo no está en esa lista: donde se pide, la exige la ordenanza. Pregunte en su alcaldía. Más sobre ese municipio en la guía para comprar en Guarenas.
Impuesto a la propiedad y condominio: estas sí pueden pasarle
Impuesto municipal. Las dos ordenanzas que revisamos hacen al comprador responsable solidario de lo que deba el vendedor:
Responder solidariamente significa que la alcaldía puede cobrarle el total a usted. Exija la solvencia vigente antes de firmar; sin ella el Registro no inscribe la venta (artículo 97 de la Ley de Registros y Notarías). Cómo se calcula y cuánto se paga en Caracas: impuesto municipal a la propiedad.
Condominio. Según el artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983), la obligación por gastos comunes "sigue siempre a la propiedad del apartamento", incluso por gastos anteriores a la compra, y queda a salvo el derecho que pueda tener el comprador para reclamarle al vendedor. Esa solvencia no está en el artículo 97. Detalles en la guía de deudas de condominio.