Notaría y Registro Público son dos oficinas del SAREN (Servicio Autónomo de Registros y Notarías) con funciones distintas. La notaría da fe de quién firmó un documento. El Registro inscribe los actos sobre la propiedad para que valgan frente a terceros. Firmar la venta solo en notaría no reemplaza el registro.
La diferencia en una tabla
| Notaría Pública | Registro Público | |
|---|---|---|
| Qué hace | Da fe pública de actos y hechos ocurridos en presencia del notario o por medios electrónicos (art. 68) | Inscribe los actos sobre el dominio y demás derechos reales de las propiedades (art. 46) |
| Efecto principal | Da fe del otorgamiento: quién firmó, ante el notario | Sin registro, la venta no surte efecto frente a terceros (Código Civil, art. 1.924) |
| Dónde | Cualquier notaría, para el alquiler de vivienda (ley de 2026, art. 9) | La oficina del lugar donde está la propiedad (Código Civil, art. 1.915) |
| Documentos típicos | Opción de compra-venta, poder, alquiler | Venta, partición, hipoteca, donación |
Los artículos sin otra indicación son de la Ley de Registros y Notarías (Gaceta Oficial N° 6.668 Extraordinario, 16 de diciembre de 2021).
Qué hace cada oficina según la ley
La notaría. El notario identifica a las partes, les informa el contenido y las consecuencias del acto y deja constancia de haberlo hecho (art. 78). El documento notarial es el otorgado en su presencia o ante un funcionario consular en funciones notariales (art. 79). El art. 75 enumera lo que autentica, entre otros: contratos en general (num. 1), poderes y sus revocatorias (num. 2), los contratos de opción para adquirir derechos sobre propiedades (num. 3) y firmas (num. 15).
El Registro Público. Su objeto es inscribir los actos relativos al dominio y demás derechos reales sobre propiedades (art. 46). Su misión es dar seguridad jurídica a los actos inscritos "con respecto a terceros, mediante la publicidad registral" (art. 26). La inscripción no convalida un acto nulo o anulable (art. 44).
El Registro Principal es otra oficina: inscribe títulos académicos, entre otros actos, y guarda los duplicados de registros y notarías (art. 66). La venta no se registra ahí.
En ambas, el documento debe ir redactado y visado por un abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (art. 23).
Efectos entre las partes y frente a terceros
El Código Civil (Gaceta Oficial N° 2.990 Extraordinario, 1982) explica por qué la venta no debe quedarse en la notaría:
Para la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo, la autenticación no convierte el documento en público: da efecto público al otorgamiento, no al contenido (sentencia N° 624 de 2003, según la cita un juzgado superior de Carabobo en 2012). Además, un documento privado no puede registrarse si las firmas no se autenticaron o comprobaron judicialmente (art. 1.923).
Qué documento va a cada oficina
| Documento | Dónde | Base legal |
|---|---|---|
| Opción de compra-venta | Notaría (opcional) | Ley de Registros y Notarías, art. 75, num. 3 |
| Venta de la propiedad | Registro Público | Código Civil, art. 1.920, num. 1; Ley de Registros y Notarías, art. 46 |
| Alquiler de vivienda (ley de 2026) | Notaría si las partes quieren; puede ser privado | Ley de arrendamiento de vivienda de 2026, art. 9 |
| Alquiler que exceda de seis años | Registro Público | Código Civil, art. 1.920, num. 5 |
| Poder para vender o comprar | Notaría o consulado venezolano | Ley de Registros y Notarías, arts. 75 y 79 |
| Partición de una herencia u otra comunidad que incluya propiedades | Registro Público | Ley de Registros y Notarías, art. 46, num. 2 |
La opción vale entre las partes sin notaría, pero notariarla ayuda a probarla: vea la guía de la opción de compra-venta.
El alquiler. La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026) dice que el contrato "podrá ser autenticado ante cualquier Notaría Pública", sin impedir que se firme de forma privada (art. 9). Solo rige para alquileres acordados después de su entrada en vigencia (art. 2). Vea si hay que notariar el contrato de alquiler.
La venta. Se firma ante el Registro Público, con la planilla del anticipo del ISLR y la solvencia municipal: sin ellas el registrador no puede inscribirla (art. 97). El paso a paso está en la guía para registrar la compra-venta de una propiedad.
Cuánto cobra cada oficina
La notaría cobra montos fijos; el Registro, en la venta, un porcentaje del valor. La ley fija topes en petros (PTR) y el SAREN fijó los montos en las Providencias N° 001 (Registros Públicos) y N° 004 (Notarías Públicas), Gaceta Oficial N° 42.301 del 20 de enero de 2022. En 2023 el SAREN informó que esas tasas seguían vigentes.
| Trámite | Monto | Norma |
|---|---|---|
| Notaría: procesar el documento para autenticar | 0,10 PTR | Prov. 004, art. 5, num. 1 |
| Notaría: documento autenticado | 0,20 PTR el primer folio y 0,02 PTR cada folio restante | Prov. 004, art. 5, num. 6 |
| Notaría: opción de compra-venta | 1 PTR | Prov. 004, art. 5, num. 18 |
| Notaría: poder | 0,02 PTR | Prov. 004, art. 5, num. 5 |
| Registro: venta o partición de herencia (derecho de procesamiento) | 0,5% hasta 500 PTR de valor; 1% de 501 a 1.000 PTR; 2% desde 1.001 PTR (porcentajes de la ley) | Ley, art. 83, num. 7 |
| Registro: certificación de gravámenes en una venta | 0,30 PTR el primer año, más 0,02 a 0,15 PTR por año adicional según el valor | Prov. 001, art. 5, num. 2 |
| Registro: inscribir un poder | 0,40 PTR | Prov. 001, art. 5, num. 12 |
| Registro: operación de menos de 100 PTR | 0,50 PTR en total (la ley permite hasta 1 PTR) | Prov. 001, art. 6; Ley, art. 84 |
Los porcentajes de la venta están en la propia ley. El mismo art. 83 encarga al director del SAREN fijar por providencia el monto de cada tasa "dentro de los límites previstos en este artículo", pero la Providencia N° 001 no trae un rubro propio para este derecho: solo lo menciona en dos numerales (14 y 18), "sin perjuicio de lo establecido en el numeral 7 del artículo 83". En esa Gaceta no hay, por tanto, un porcentaje menor que el de la ley. Aparte, la venta causa un impuesto municipal en unidades tributarias que paga el comprador (art. 91).
Todo se paga en bolívares al valor del petro a la fecha de la solicitud (arts. 83 y 86). No encontramos publicada una unidad que reemplace al petro: pida el cálculo por escrito.
Qué Registro le corresponde a su propiedad
El Código Civil manda hacer el registro en la oficina "del Departamento o Distrito donde esté situado" el bien (art. 1.915). Son divisiones territoriales antiguas; en la práctica, se busca el Registro Público que atiende el municipio de la propiedad. Si un mismo título abarca propiedades en distintas jurisdicciones, se registra en todas las oficinas correspondientes (art. 1.916).
Para ubicarlo:
Si el caso tiene herederos, poderes del exterior o propiedades en varias jurisdicciones, consulte a un abogado.