Pagar el crédito extingue la deuda, pero la hipoteca sigue inscrita en el Registro Público hasta que se inscriba su cancelación, y seguirá apareciendo en la certificación de gravámenes que revise su comprador.
Qué es la liberación de hipoteca y por qué pagar no basta
La hipoteca es un derecho real que va con los bienes "cualesquiera que sean las manos a que pasen" (Código Civil, artículo 1.877) y solo tiene efecto si se registró (artículo 1.879).
Según el artículo 1.907, se extingue por la extinción de la obligación (el pago), la pérdida de la propiedad gravada, la renuncia del acreedor, el pago del precio de la cosa hipotecada, la expiración de su término o el cumplimiento de su condición resolutoria. El artículo 1.908 agrega la prescripción.
Pero el Registro necesita un documento. Al registrar un instrumento en el que se extingue o se renuncia un derecho, se pone una nota marginal en el documento donde ese derecho se creó; si está en otra oficina, el registrador le envía un oficio (artículo 1.926). La Ley de Registros y Notarías (Gaceta Oficial 6.668 Extraordinario, 16 de diciembre de 2021) dice que el folio real recoge las cargas y gravámenes "y sus respectivas cancelaciones" (artículo 35).
Ese documento es la liberación o cancelación de hipoteca. Dos reglas de forma:
Quién firma: el banco, el BANAVIH u otro acreedor
Firma el acreedor a cuyo favor se constituyó la hipoteca (consta en el documento de crédito), o quien lo sustituyó.
Banco con recursos propios. Se pide al banco. No pudimos abrir una página oficial de un banco con ese procedimiento; pregunte en su agencia qué recaudos exige.
Crédito con recursos del FAOV. Una infografía de Banesco sobre hipotecas con recursos del FAOV (BANAVIH) indica estos pasos:
Créditos de la antigua Ley de Política Habitacional. No encontramos una fuente oficial abierta con su trámite; el portal del BANAVIH no cargó desde fuera de Venezuela el 27 de octubre de 2026. Empiece por el banco que otorgó el crédito, o por el que lo absorbió, y pregunte a favor de quién está la hipoteca.
El documento firmado se presenta en el Registro Público de la jurisdicción de la propiedad, como se explica en cómo registrar una compraventa.
Si el banco ya no existe o no quiere firmar
Se fusionó. La compañía que subsiste o resulta de la fusión "asumirá los derechos y obligaciones" de las que se extinguieron (Código de Comercio, artículo 346). Pida la liberación al banco absorbente.
Fue liquidado. En un caso judicial de 2013, el Fondo de Protección Social de los Depósitos Bancarios (FOGADE), como liquidador del Banco Federal, presentó ante un tribunal de Caracas un documento de liberación firmado por los coordinadores de la liquidación. La web de FOGADE anuncia "Gestión de solicitudes relacionadas con los Bancos en Procesos de Liquidación", pero el 27 de octubre de 2026 el enlace llevaba a una página en construcción.
Todavía debe algo y el acreedor no quiere cobrar. El Código Civil permite liberarse con el ofrecimiento real y el depósito (artículos 1.306 y 1.307). El Código de Procedimiento Civil regula el trámite (artículos 819 a 825): la oferta se hace por medio de un juez, el dinero se deposita en un banco y, si el juez declara válidos la oferta y el depósito, el deudor queda libertado desde el día del depósito.
Ya pagó y nadie firma. No encontramos en el Código Civil ni en la Ley de Registros y Notarías un trámite para que el registrador cancele la hipoteca por su cuenta. Queda demandar para que un tribunal la declare extinguida, por pago o por prescripción, por el procedimiento ordinario si no hay uno especial (Código de Procedimiento Civil, artículo 338). La Ley de Registros y Notarías manda anotar las sentencias, decretos y medidas cautelares en las que se pida la extinción de un derecho real sobre una propiedad (artículo 45). Para esto necesita un abogado.
¿La hipoteca prescribe?
Sí, pero no desaparece sola del Registro. Según el artículo 1.908 del Código Civil, si la propiedad sigue en manos del deudor, la hipoteca prescribe cuando prescribe el crédito; si está en manos de un tercero, prescribe a los veinte años. Las acciones personales prescriben a los diez años, salvo disposición contraria de la ley (artículo 1.977).
Tres límites:
Cuánto cuesta inscribir la cancelación
Impuesto municipal: no se paga. El artículo 91 de la Ley de Registros y Notarías grava ventas y constitución de hipotecas a favor del municipio, y el artículo 93 excluye "la cancelación de hipotecas".
Tasas del SAREN. El numeral 7 del artículo 83 (0,50%, 1% o 2% según el valor) menciona la "constitución de hipotecas", no su cancelación. La Providencia N° 001 del SAREN (Gaceta Oficial 42.301, 20 de enero de 2022), de tasas de los Registros Públicos, tampoco trae un renglón para la liberación. No hay una fuente oficial publicada que diga qué conceptos cobra el registro por inscribirla. Las tasas están en petros y al 27 de octubre de 2026 no hay una unidad sustituta publicada: pida el cálculo por escrito.
Exenciones.
Cómo se ve en la certificación de gravámenes
Inscrita la liberación, el documento de la hipoteca lleva la nota marginal y, donde rige el folio real, este registra la cancelación. Antes de vender, pida una certificación de gravámenes que cubra desde el año en que se constituyó la hipoteca; la tasa se cobra por cada año revisado (Providencia 001, artículo 5, numeral 2).
Si la hipoteca aparece sin nota de cancelación, para el Registro sigue vigente y pasa con la propiedad a quien la compre (artículo 1.877). Libérela antes de vender, o pacte que el comprador asuma pagarla como parte del precio, caso que la Ley de Registros y Notarías prevé al calcular el impuesto municipal de la venta (artículo 92).