Se puede comprar sin viajar: un apoderado firma por usted en el Registro Público. Lo que no conviene delegar a ciegas es la revisión de la propiedad y la forma de pago, porque el registro le pedirá papeles sobre ambas. Esto dice la normativa al 27 de octubre de 2026.
Quién puede comprar: venezolanos en el exterior y extranjeros
El artículo 26 del Código Civil dice que las personas extranjeras gozan en Venezuela de los mismos derechos civiles que las venezolanas, "con las excepciones establecidas o que se establezcan". No encontramos una ley que prohíba a un extranjero o a un no residente comprar vivienda en Venezuela, ni que le exija residencia.
La excepción que debe revisar son las zonas de seguridad. La Ley Orgánica de Seguridad de la Nación (Gaceta Oficial N.º 37.594, 2002) permite al Ejecutivo declararlas, entre ellas una zona fronteriza, zonas junto al mar, lagos, islas y ríos navegables, y las que rodean instalaciones militares e industrias básicas (artículo 48). Quedan sujetas a una regulación especial sobre "personas, bienes y actividades" (artículo 47) que fijan sus reglamentos (artículo 52); mientras no se dicten, siguen vigentes las normas anteriores (artículo 58). Si la propiedad está en una zona así, pida a un abogado que confirme qué normas aplican a extranjeros.
Dos detalles de trámite para extranjeros:
El RIF: lo necesita aunque viva afuera
El registrador debe anotar en el documento el número de RIF del enajenante y del comprador (artículo 86, parágrafo cuarto, de la Ley de Impuesto sobre la Renta). Por eso necesita RIF antes de la firma.
¿Puede tenerlo un no residente? Debe. La providencia del SENIAT que regula el RIF se reimprimió con la reforma SNAT/2026/00080 (Gaceta Oficial N.º 43.435, 12 de agosto de 2026), que no tocó los artículos 1, 2 y 4: la regla para no residentes no es nueva.
El problema práctico: en nuestras pruebas de octubre de 2026, el portal del SENIAT no cargó desde fuera de Venezuela, y la providencia no dice si un apoderado puede inscribirlo. Resuelva el RIF con un contador antes de firmar la opción de compra-venta. Si ya tiene RIF, actualice sus datos si cambió, por ejemplo, su domicilio fiscal (artículo 6).
Comprar con poder
El poder se otorga en un consulado venezolano o ante un notario del país donde vive, con apostilla y traducción oficial cuando haga falta. El paso a paso está en la guía para vender desde el exterior; para comprar funciona igual. Cambia lo que el poder debe decir.
El artículo 1.688 del Código Civil dice que el mandato en términos generales solo comprende actos de administración; para actos que excedan "la administración ordinaria" debe ser expreso. Por el artículo 1.689, el apoderado no puede exceder el poder. Lo prudente es un poder especial de compra que identifique la propiedad (ubicación y datos de registro) y enumere cada facultad:
Banca y Negocios reporta que el poder del apoderado del vendedor debe estar registrado antes en el registro inmobiliario. No dice si se exige lo mismo al apoderado del comprador: pregúntelo en la oficina.
Qué revisar antes de pagar
Cómo se paga y qué pide el registro sobre el dinero
Banca y Negocios incluye entre los requisitos el comprobante de pago (cheque o transferencia bancaria). Y la Resolución N.º 008 del 31 de enero de 2019 del Ministerio de Relaciones Interiores, Justicia y Paz (Gaceta Oficial N.º 41.581), contra la legitimación de capitales en registros y notarías, hace obligatoria una declaración jurada de origen y destino lícito de fondos, firmada ante el funcionario (artículo 27). En la planilla del SAREN, el declarante afirma bajo juramento que el dinero "procede de actividad lícita".
IGTF: cuándo cobra 3%
La Ley de Impuesto a las Grandes Transacciones Financieras (reforma en Gaceta Oficial N.º 6.687 Extraordinario, 25 de febrero de 2022) fija 3% (artículo 24) para dos tipos de pago en divisas o criptoactivos (artículo 4):
Paga quien hace el pago: el comprador. El Decreto N.º 4.972 (Gaceta Oficial N.º 6.821 Extraordinario) bajó a 0% los numerales 1 a 4 desde el 15 de julio de 2024 y mantuvo el 3% de los numerales 5 y 6.
| Cómo paga | ¿IGTF según el texto de la ley? |
|---|---|
| Divisas desde una cuenta en un banco venezolano | Sí, 3% (numeral 5); vea la discrepancia abajo |
| Efectivo en divisas a un vendedor que no es contribuyente especial | No encaja en los numerales 5 ni 6 |
| Efectivo en divisas a un contribuyente especial (por ejemplo, una constructora) | Sí, 3% (numeral 6) |
| Bolívares | Una persona natural que paga por cuenta propia no está en los numerales 1 a 4, que además están en 0% |
| Transferencia entre cuentas fuera de Venezuela | No es "dentro del sistema bancario nacional", pero el artículo 3, numeral 8, grava "los débitos en cuentas para pagos transfronterizos"; no encontramos criterio publicado del SENIAT |
Discrepancia sin resolver: los decretos anuales de exoneración del IGTF (el último que encontramos es el Decreto N.º 4.924, Gaceta Oficial N.º 42.823, 21 de febrero de 2024) dicen en su artículo 5 que no están sujetos los pagos en divisas a quienes no son "sujetos pasivos especiales". La ley no trae esa condición, ese decreto se dictó por un año y no encontramos uno posterior. Antes de pagar en divisas por un banco venezolano, pregunte a su banco si cobra el IGTF y confírmelo con su contador.
Costos del lado del comprador
| Costo | Regla |
|---|---|
| Impuesto municipal por la transmisión | Lo paga el adquirente antes de la inscripción: de 1 a 5 unidades tributarias según el valor (artículo 91, Ley de Registros y Notarías) |
| Derecho de procesamiento del registro | 0,5%, 1% o 2% según el valor en petros (artículo 83, numeral 7), más tasas por folio; la ley no dice quién lo paga, se acuerda en la opción |
| Abogado | Todo documento debe ir redactado y visado por abogado (artículo 23); no hay tarifa oficial |
| IGTF | 3% en los casos de la tabla anterior |
El desglose completo, con quién paga cada concepto, está en costos de cierre de una compra.
Para redactar el poder y la opción necesitará un abogado venezolano; para el RIF y los impuestos, un contador.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal ni tributaria. Los requisitos cambian por consulado, registro y municipio.