Conviven dos regímenes de alquiler de vivienda, y cuál aplica depende de cuándo empezó el inquilino a ocupar la vivienda.
Qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N.º 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026) solo se aplica a los alquileres que se acuerden o formalicen después de su entrada en vigencia (artículo 2). Quedan fuera los inquilinos que ya ocupaban la vivienda en esa fecha, "mientras persista esa posesión": esos contratos siguen regidos por la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo.
Si el inquilino ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026, renovar o firmar un contrato nuevo con ese mismo inquilino no basta, por sí solo, para pasar a la ley de 2026; la ley no dice expresamente qué pasa al renovar esos contratos; consulte a un abogado.
| Ley de 2026 (contratos nuevos) | Ley de 2011 (inquilinos anteriores) | |
|---|---|---|
| Quién tiene el derecho | Inquilino con más de dos años en la vivienda, solvente en cánones y servicios (art. 20) | Inquilino que la ocupa y está solvente en los cánones, sin tiempo mínimo (art. 131) |
| Cómo se avisa | Por escrito, con precio y condiciones (arts. 20 y 21) | Documento auténtico entregado en persona, con siete recaudos (art. 132) |
| Plazo para responder | 15 días (art. 20) | 90 días calendario (art. 134) |
| Precio | Lo indica el propietario; la ley no fija tope | No mayor al valor fijado por la SUNAVI, con descuento por antigüedad (arts. 132 y 137) |
| Si se vende sin ofrecer | La ley no lo dice | Venta nula y retracto legal (arts. 135 y 138 a 140) |
Contratos bajo la ley de 2026: el artículo 20
El artículo 20 dispone:
Una deducción, no una regla escrita: como la ley solo rige alquileres posteriores a su entrada en vigencia y excluye a quien ya ocupaba (artículo 2), ningún inquilino de este régimen cumpliría dos años antes de agosto de 2028.
Lo que la ley no dice. El artículo 20 no fija consecuencia si el propietario vende sin ofrecer: no declara nula la venta ni crea un retracto. El Código Civil, que se aplica de forma supletoria (artículo 6), tampoco lo cubre: su retracto legal (artículos 1.546 a 1.548) es del comunero frente al extraño que adquiere por compra o dación en pago un derecho en la cosa común, no del inquilino. Qué reclamo cabría, y si el inquilino puede renunciar a este derecho en el contrato, son preguntas para un abogado: la ley no lo dice y declara sus normas de orden público (artículo 5).
El alquiler sigue tras la venta. Según el Código Civil, el arrendamiento subsiste durante el plazo convenido aunque se venda la propiedad, si consta en instrumento público o privado con fecha cierta, salvo pacto en contrario (artículo 1.604). Si no, el comprador debe respetar al inquilino que ya ocupaba antes de la venta durante el tiempo que la ley presume para los alquileres sin plazo (artículo 1.605). Vea la diferencia en contrato de alquiler notariado.
Inquilinos bajo la ley de 2011: preferencia ofertiva
La Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial N.º 6.053 Extraordinario, 12 de noviembre de 2011) exige mucho más.
Quién la tiene. El inquilino que ocupa la vivienda, para que se le ofrezca en venta "en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero" ante un acto que transfiera la propiedad. El único requisito es estar solvente en los cánones (artículo 131). No exige dos años, a diferencia del artículo 42 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, derogada para la vivienda en 2011.
El aviso (artículo 132). Debe hacerse por documento auténtico, expresando el derecho de preferencia, y entregarse personalmente al inquilino; si no, no surte efecto legal. Debe indicar:
Un tribunal los exigió al pie de la letra. El 11 de julio de 2023, el Tribunal Quinto de Municipio de Mérida declaró inadmisible una solicitud de notificación de preferencia ofertiva por no cumplir los numerales 1 a 4, entre ellos la resolución de la SUNAVI.
Condiciones prohibidas (artículo 133). La oferta no puede exigir pago de contado ni arras, ni dar menos de un año para obtener un crédito hipotecario. La opción de compra-venta no puede permitir que el propietario la resuelva unilateralmente.
Descuento por antigüedad (artículo 137). Si la relación arrendaticia lleva de 10 a 20 años, 10%; de 21 a 30 años, 15%; de 31 a 40 años, 20%; más de 41 años, 25%. Omitirlo acarrea multa de la SUNAVI de 400 unidades tributarias (artículo 141, numeral 17).
Plazos. El inquilino tiene 90 días calendario desde el ofrecimiento para aceptar o rechazar, por escrito. Si no acepta, el propietario puede vender a terceros en las mismas condiciones (artículo 134). Si pasa un año desde el rechazo o el silencio sin vender, la oferta caduca y hay que hacer otra (artículo 135).
Si vende sin avisar. "Toda venta a un tercero de la vivienda alquilada, sin la debida notificación" al inquilino es nula, y no hace falta acción judicial de nulidad (artículo 135). El comprador, además, asume el contrato en los mismos términos (artículo 38).
El retracto legal arrendaticio de la ley de 2011
Permite al inquilino sustituir al comprador en las mismas condiciones del documento de transferencia (artículo 138). Procede si faltó algún recaudo del aviso del artículo 132, o si la venta al tercero se hizo a menor precio o en mejores condiciones que las ofrecidas al inquilino (artículo 140).
El plazo es de 180 días hábiles desde la notificación que el comprador debe hacerle al inquilino por documento público, con copia certificada del documento de venta (artículo 139).
Antes de demandar por preferencia ofertiva o retracto, la ley exige un procedimiento previo ante la SUNAVI (artículos 94 y 96), el de los artículos 7 al 10 del Decreto N.º 8.190 contra el desalojo, centrado en una audiencia conciliatoria. La demanda sigue el procedimiento oral de la ley (artículo 98). Es el mismo paso previo del desalojo de una vivienda alquilada.
Casos especiales: viviendas de desarrollos con cuota obligatoria de alquiler, que deben ofrecerse en venta al cumplir diez años de construidas (artículos 84 y 88), y edificios con veinte años o más dedicados al alquiler, cuyos inquilinos tienen derecho a adquirir, salvo frente a pequeños arrendadores (disposición transitoria quinta).
Antes de vender o de responder una oferta
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal.