Qué dice la ley sobre los puestos
Los edificios por apartamentos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983). Los puestos están en el artículo 5, que enumera las cosas comunes.
Su literal i incluye "los puestos de estacionamiento que sean declarados como tales en el documento de condominio" y fija tres reglas:
El mismo literal permite al Ejecutivo Nacional autorizar, por reglamento especial, una asignación diferente en determinadas áreas de una ciudad.
El artículo 26 manda que el documento de condominio fije el valor y el porcentaje de cada apartamento, local "y otras partes del edificio susceptibles de enajenación separada".
| Tipo de puesto | Dónde consta | ¿Se vende aparte? |
|---|---|---|
| Asignado a un apartamento | Documento de condominio | No, solo con el apartamento (art. 5, lit. i) |
| Sobrante | Documento de condominio | Sí, preferentemente a propietarios; a terceros, con el 75% (art. 5, lit. i) |
| Con valor y porcentaje propios | Documento de condominio (art. 26) | Puede ser una parte "susceptible de enajenación separada"; revise el documento con un abogado |
| Común rentable | Documento de condominio (art. 5, lit. l) | Es común; sus frutos pagan gastos comunes |
¿Accesorio del apartamento o cosa común?
La ley pone los puestos entre las cosas comunes, pero ata el asignado a su apartamento. En doctrina (fuente secundaria), María Candelaria Domínguez Guillén y Carlos Pérez Fernández escriben que los puestos asignados son propiedad de los dueños de los apartamentos, pero inseparables de ellos, y los distinguen de las cosas comunes de uso exclusivo, que siguen siendo de la comunidad.
Además:
Lo que dijo el TSJ. En la sentencia de la Sala de Casación Civil del 14 de noviembre de 2022 (exp. AA20-C-2022-000048, edificio Villa Magna, Caracas), el documento de condominio decía que puestos y maleteros se asignarían en cada venta como "parte integrante e inseparable" de la unidad, y el título del pent house se los asignó. Sus dueños vendieron aparte, en documento autenticado, uno de esos puestos y dos maleteros a la empresa que les había vendido el apartamento. El juzgado superior declaró esa venta ineficaz y nula por contraria a la ley. La Sala declaró sin lugar el recurso y concluyó, en su propio razonamiento, que el superior no interpretó mal los literales i y j del artículo 5 porque la propiedad "comporta una unidad única e indivisible".
Un punto abierto. El artículo 31 ordena a registradores, jueces y notarios no protocolizar ni autenticar la enajenación, gravamen, arrendamiento o comodato de las cosas comunes del artículo 5 en un edificio destinado a venderse en propiedad horizontal, y declara nula de pleno derecho la operación contraria. La ley no explica cómo encaja con la venta de sobrantes que permite el literal i ni con los estacionamientos comunes rentables del literal l, y no encontramos una sentencia que lo resuelva. Antes de comprar o vender un puesto suelto, consulte a un abogado.
Cómo saber qué puesto tiene su apartamento
El título. Debe contener los datos de registro del documento de condominio, la designación del apartamento (área, número o letra, linderos) y su porcentaje (art. 33). Busque si nombra el puesto. Vea cómo leer un documento de propiedad.
El documento de condominio. Se protocoliza en el Registro antes de vender el primer apartamento, con los planos aprobados, donde deben estar "demarcadas claramente las áreas comunes" (art. 26). Sus especificaciones se consideran reproducidas en la venta o gravamen de cualquier apartamento, local o estacionamiento (art. 26), así que mandan aunque su título no las repita. Pida copia en el Registro y busque:
Si va a comprar, pida que la opción de compra-venta y la venta identifiquen el puesto igual que el documento de condominio.
Alquilar un puesto
La ley no trae una regla propia sobre alquilar el puesto asignado. Sí exige que se use siempre como estacionamiento (art. 5, lit. i), así que no puede alquilarse como depósito.
Revise el reglamento de condominio: es obligatorio, regula el uso de las cosas comunes y de las privativas, y la asamblea puede modificarlo (art. 26). Vea si limita el acceso de quien no vive en el edificio.
Qué puede decidir la asamblea
La administración y conservación de las cosas comunes la resuelven los propietarios (art. 22). La junta vela por su uso y adopta la reglamentación necesaria (art. 18, lit. d). Más en cómo funciona un condominio.
| Decisión | Mayoría | Artículo |
|---|---|---|
| Administración de cosas comunes, si el documento no dice otra cosa | Mayoría de los propietarios que representen al menos dos tercios del valor | 22 y 23 |
| Vender o gravar sobrantes a quien no es propietario | 75% de los propietarios | 5, lit. i |
| Mejoras de cosas comunes | 75% de los propietarios | 9 |
| Dividir cosas comunes | Si la ley lo autoriza, o dos tercios de los miembros de la asamblea, con permisos | 8 |
| Hacer sótanos o excavaciones | Unanimidad, con permiso de las autoridades | 10 |
| Modificar el documento de condominio | Unanimidad | 29 |
Como la asignación consta en el documento de condominio, nuestra lectura es que una mayoría no puede quitarle a un apartamento el puesto que ese documento le asigna: sería modificar el documento, y eso exige unanimidad (art. 29).
Si hay un conflicto
Si compra, las deudas de condominio siguen al apartamento (art. 13); si el puesto tiene porcentaje propio, pida también su solvencia. Vea deudas de condominio al comprar. Para demandar necesitará un abogado.