La ley prevé el crédito hipotecario, pero no encontramos una cifra oficial de cuántos se otorgan en 2026. Según El Diario (28 de abril de 2026), el mercado opera desde hace años "con fuerte dependencia de pagos de contado". Normas verificadas al 28 de octubre de 2026.
| Vía | Norma principal | Qué protege a las partes |
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| Crédito bancario | Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda | Hipoteca a favor del banco y límites a la cuota |
| Crédito con fondos del FAOV | Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat | Hipoteca de primer grado a favor del BANAVIH |
| Saldo financiado por el vendedor | Código Civil | Hipoteca legal del vendedor |
| Preventa a una constructora | Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas (2026) | Fideicomiso obligatorio de los aportes |
| Contado | Ley de IGTF y normas de los registros | Comprobantes de cada pago |
Crédito bancario: qué dice la ley y qué hay en 2026
La Ley Especial de Protección al Deudor Hipotecario de Vivienda (texto reformado, Gaceta Oficial N.º 38.756, 28 de agosto de 2007) rige los créditos de bancos y de "acreedores particulares" (artículo 1):
Los bancos deben destinar a vivienda principal un porcentaje de su cartera anual que fija el ministerio de vivienda (artículo 29). No encontramos publicado el de 2026.
Al otorgarse, la cuota va de un veinteavo a un quinto de los ingresos mensuales declarados (artículo 31).
Para vivienda principal rige una tasa de interés social que calcula el BANAVIH y aprueba y publica el BCV (artículo 42).
Se prohíben la doble indexación, el anatocismo y la usura (artículo 22).Bolívares o divisas: tres normas que no encajan.
Ley Especial, artículo 23: "Las opciones de compra para la adquisición de viviendas, los créditos hipotecarios, los contratos de ventas con financiamientos u operaciones de compraventa" de vivienda "sólo se otorgarán en bolívares", y "La contratación celebrada o referenciada en moneda extranjera es inconstitucional e ilegal".
Convenio Cambiario N.º 1 (2018), artículo 8, literal a: si la obligación se pactó en moneda extranjera como moneda de cuenta, "el pago podrá efectuarse en dicha moneda o en bolívares, al tipo de cambio vigente para la fecha del pago".
Ley de construcción de 2026, artículo 19, numeral 1: "se podrá fijar el precio de venta definitivo con base a unidades de cuenta oficiales y otros mecanismos autorizados por la ley". Esa ley deroga las normas que "colidan o resulten contrarias" a ella (Disposición Derogatoria Única).No encontramos una norma ni una sentencia que diga cómo se combinan: consulte a un abogado antes de firmar.
En 2026:
Encaje legal. Desde el 15 de septiembre de 2026, los bancos deben depositar en el BCV un encaje de 73% de sus obligaciones netas a la vista y de ahorro y de 50% de las de plazo en bolívares (Resolución N.º 26-08-02, Gaceta Oficial N.º 7.073 Extraordinario, artículos 2, 15 y 19). La resolución no trata el crédito hipotecario.
Programa para damnificados. El Gobierno anunció crédito hipotecario subsidiado para afectados por los sismos del 24 de junio, con el nombre Venezuela Renace (SAREN, 4 de julio de 2026; El Nacional, 11 de agosto de 2026).Crédito con fondos del FAOV (BANAVIH)
La Ley del Régimen Prestacional de Vivienda y Hábitat (reforma de 2024, reimpresa en la Gaceta Oficial N.º 6.805 Extraordinario, 1 de mayo de 2024) dice:
El Fondo de Ahorro Obligatorio para la Vivienda (FAOV) financia la compra, construcción o mejora de vivienda principal y el pago de créditos hipotecarios (artículo 31), y el trabajador puede usar sus ahorros para comprar (artículo 35).
El crédito puede cubrir hasta 100% del avalúo (artículo 68), con una cuota de 5% a 20% del ingreso familiar (artículo 70).
La garantía es una hipoteca de primer grado a favor del BANAVIH (artículo 73), y la propiedad no se puede vender sin autorización del acreedor mientras haya deuda (artículo 74).No encontramos condiciones vigentes publicadas (el 28 de octubre de 2026 la web del BANAVIH solo daba acceso a sus plataformas): pregunte en su banco si tramita estos créditos.
Saldo financiado por el vendedor
El Código Civil (Gaceta Oficial N.º 2.990 Extraordinario, 1982) permite vender con parte del precio pendiente:
El comprador paga "en el día y en lugar determinado por el contrato" (artículo 1.527): las partes pueden fijar cuotas.
La propiedad pasa con el consentimiento (artículo 1.161): firmada la venta, el comprador es dueño aunque deba el saldo. Frente a terceros cuenta el registro (artículo 1.924).
El vendedor tiene hipoteca legal por las obligaciones que nacen de la venta, "bastando para ello que en el instrumento de enajenación conste la obligación" (artículo 1.885, numeral 1). Solo tiene efecto registrada y por una cantidad determinada (artículo 1.879), y sigue a la propiedad aunque cambie de dueño (artículo 1.877).
Si el comprador no paga, el vendedor puede pedir judicialmente el cumplimiento o la resolución (artículo 1.167).Reserva de dominio. El Código deja a leyes especiales la "venta de bienes muebles a crédito" (artículo 1.480), y la Ley sobre Ventas con Reserva de Dominio (1958) cubre "cosas muebles por su naturaleza" (artículo 1). No encontramos una norma que la regule para una vivienda.
Nuestra lectura: el vendedor que financia el saldo puede quedar como "acreedor particular" de la Ley Especial (artículo 6) y sujeto a su artículo 22. El artículo 23 ya nombra las ventas con financiamiento.
Pagado el saldo, la hipoteca sigue inscrita hasta que se registra su cancelación: vea cómo liberar una hipoteca. Si entrega dinero antes de firmar la venta, vea la opción de compra-venta y las arras.
Preventa a una constructora
La Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas (Gaceta Oficial N.º 7.071 Extraordinario, 25 de agosto de 2026) reformó y renombró la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Para ofrecer en preventa, el promotor debe tener y haber presentado al ministerio de vivienda el título o derecho de disposición del terreno en documento público, la aprobación del anteproyecto y la Constancia de Variables Urbanas Fundamentales de la alcaldía, el mecanismo de resguardo de aportes y la inscripción en el Registro Único Nacional de Proyectos e Inmobiliarias (artículo 8).
Los permisos completos se exigen antes de la obra física (artículo 12). Sobre su dinero:
Fideicomiso obligatorio en una entidad bancaria o financiera, constituido antes de la oferta, con patrimonio separado e inembargable. Los aportes se liberan contra certificaciones de avance de obra de un ingeniero inspector independiente; si no se llega al punto de equilibrio en el plazo pactado, se devuelven (artículo 18).
Contrato con precio, fechas de inicio y fin, plazo máximo para protocolizar la venta definitiva y requisitos del operador financiero para su crédito. No se puede modificar una vez firmado (artículo 19).
Sin cobros adicionales por servicios y urbanismo (artículo 20); los aportes solo se usan en la obra y cada recibo detalla concepto, fórmula y base de cálculo (artículo 24).
Si usted se atrasa: la constructora solo puede rescindir si pasa más de 60 días sin pagar una cuota (artículo 21), y el interés de mora tiene un tope legal, sin intereses sobre intereses (artículo 30).
Si usted se retira: avisa por escrito con 90 días (artículo 22) y recibe lo pagado indexado al tipo de cambio oficial, menos una cláusula penal de hasta 5%, en máximo 120 días continuos desde el aviso (artículo 23).
Si la obra se retrasa por el promotor, sin pacto la indemnización es 0,1% diario del capital indexado (artículo 29).Pagar de contado
Pagar en divisas dentro del sistema bancario nacional sin corresponsal extranjero, o a un sujeto pasivo especial sin mediación de instituciones financieras, lleva 3% de IGTF (artículos 4, numerales 5 y 6, y 24). Vea el IGTF en pagos en divisas. Pactar el precio en divisas entra en el conflicto de normas descrito arriba.
En el Registro firmará una declaración jurada de origen y destino lícito de los fondos (Resolución N.º 008, Gaceta Oficial N.º 41.581, artículo 27).
Para una venta con saldo, una preventa o una hipoteca necesitará un abogado: todo documento para el Registro debe ir redactado y visado por uno (Ley de Registros y Notarías, artículo 23).
