Desde agosto de 2026 conviven dos regímenes de alquiler de vivienda, y las causales y el procedimiento cambian según cuándo empezó el alquiler. Para demandar o defenderse, consulte a un abogado.
Primero: qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda se publicó en la Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario del 7 de agosto de 2026 y entró en vigencia con su publicación (Disposición Final Única). Su artículo 2 define el alcance:
Renovar el contrato, o firmar uno nuevo, con el mismo inquilino que ya ocupaba la vivienda no lo pasa por sí solo a la ley de 2026. La ley no regula expresamente las renovaciones: consulte a un abogado.
Contratos bajo la ley de 2026
El contrato debe ser escrito (artículo 8) y puede autenticarse o firmarse en privado (artículo 9). Vea si hay que notariar el contrato.
Cuándo termina el contrato
El artículo 22 enumera cinco formas de culminación: vencimiento del plazo, mutuo acuerdo, terminación anticipada, decisión unilateral del inquilino y destrucción total de la propiedad por caso fortuito o fuerza mayor.
La duración la acuerdan las partes; si no la pactaron, es de un año (artículo 11). Si al vencer ninguna parte manifiesta su voluntad de terminar, continúa en los mismos términos. La ley no fija días de preaviso, y permite notificar por una dirección electrónica pactada si queda constancia fehaciente de emisión y recepción (artículo 21).
La necesidad del propietario de ocupar la vivienda no es causal en la ley de 2026. Para ese motivo quedan el vencimiento del plazo, el mutuo acuerdo o una causal pactada en el contrato (artículo 23, numeral 7).
El inquilino puede terminar el contrato en cualquier momento; puede pactarse una indemnización de hasta dos meses de canon (artículo 24).
Causales de terminación anticipada
El artículo 23 permite al arrendador demandar o solicitar la rescisión anticipada en estos supuestos:
Cuando la autoridad competente declara cualquiera de estos supuestos, eso "dará lugar al desalojo".
Ante quién y con qué procedimiento
El artículo 25 da competencia a tres vías: la conciliación, la mediación u otros medios alternativos; el arbitraje (institucional, pactado o el arbitramento del Código de Procedimiento Civil); y los tribunales de municipio donde está la propiedad, por el juicio breve de ese Código, sin importar la cuantía.
La orden de desalojo solo puede acordarla un tribunal de municipio o un tribunal arbitral (artículo 27). Si la orden está en un laudo arbitral, se ejecuta ante el tribunal competente.
La ley de 2026 no menciona a SUNAVI ni crea un procedimiento administrativo previo, y su Disposición Transitoria Única excluye de estos contratos el decreto contra el desalojo y la ley de 2011.
Contratos anteriores: ley de 2011 y decreto contra el desalojo
Causales de desalojo
El artículo 91 de la ley de 2011 (Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario) dice que solo procede el desalojo por estas causales:
Para la causal 2 se exige "prueba contundente", la vivienda no podrá alquilarse durante tres años y el inquilino debe ser notificado con al menos noventa días continuos antes de la finalización del contrato; si el propietario incumple, hay sanción y restitución del inquilino. El vencimiento del plazo no figura en la lista, aunque el artículo deja a salvo acciones por otras causales o de derecho común.
El paso previo obligatorio ante SUNAVI
Antes de demandar el desalojo, el cumplimiento o la resolución del contrato, el arrendador debe tramitar un procedimiento ante SUNAVI (artículos 94 a 96 de la ley de 2011), que es el del decreto contra el desalojo. Según el decreto:
Por qué estos casos tardan más
Lo que la ley no permite: el desalojo por mano propia
Ningún régimen permite sacar al inquilino sin orden de un tribunal. En los contratos anteriores, el decreto prohíbe la desocupación de viviendas "mediante coacción o constreñimiento" sin cumplir el procedimiento (artículo 4), la ley de 2011 sanciona con multa de 1.000 unidades tributarias los desalojos arbitrarios del propietario (artículo 142) y obliga al arrendador a preservar los servicios básicos (artículo 35). En los nuevos, solo un tribunal de municipio o arbitral ordena el desalojo (artículo 27). Cambiar cerraduras, cortar servicios o sacar al inquilino sin orden judicial no es una vía legal en ningún caso.
Bajo la ley de 2026, el depósito se devuelve dentro de los 15 días continuos siguientes al término, descontando reparaciones o servicios en mora comprobados (artículo 18). Vea el depósito de garantía.
Comparación rápida
| Tema | Ley 2026 (G.O. 7.065) | Ley 2011 y decreto contra el desalojo |
|---|---|---|
| A quién aplica | Contratos acordados después de su vigencia | Inquilinos en posesión antes de esa fecha |
| Impago | Tres períodos consecutivos | Cuatro cánones sin causa justificada |
| Propietario necesita la vivienda | No es causal legal; quedan el vencimiento o una causal pactada | Causal, con 90 días de aviso y 3 años sin alquilar |
| Paso previo ante SUNAVI | No | Obligatorio |
| Quién ordena el desalojo | Tribunal de municipio o arbitral | Tribunal, tras el paso administrativo |
| Procedimiento judicial | Juicio breve del Código de Procedimiento Civil | Procedimiento oral de la ley de 2011 |