La cuota de condominio sale de dos números: el total de los gastos comunes del período y el porcentaje (la alícuota) que el documento de condominio asigna a su apartamento. Las reglas están en la Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983), que sigue vigente.
La alícuota: el porcentaje de su apartamento
El artículo 7 dice que a cada apartamento "se atribuirá una cuota de participación", expresada en centésimas del valor total del edificio, y que esa cuota "servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios" de la comunidad. Es lo que en la práctica se llama alícuota.
Si su recibo aplica un porcentaje distinto del de su documento, pida la explicación por escrito. Cómo funcionan la asamblea, la junta y el administrador está en la guía sobre el condominio en Venezuela.
Qué gastos son comunes y cómo se reparten
El artículo 11 define como gastos comunes, "a todos los propietarios o a parte de ellos, según el caso":
El artículo 12 obliga a cada propietario a contribuir a esos gastos "en proporción a los porcentajes" que le fueron atribuidos según el artículo 7. La excepción: si un bien común se asignó al uso exclusivo de un apartamento, en los casos que la ley autoriza, ese propietario paga todo su mantenimiento, sus reparaciones menores y las mayores causadas por no haber hecho a tiempo las menores. Además, el documento de condominio puede describir cosas comunes limitadas a ciertos apartamentos (artículo 26).
Ejemplo de cálculo (hipotético)
Cifras inventadas, sin moneda, solo para mostrar la aritmética.
| Paso | Cifra hipotética |
|---|---|
| Alícuota del apartamento según el documento de condominio | 1,25% |
| Gastos comunes del mes (vigilancia, limpieza, electricidad de áreas comunes, ascensor) | 400.000 |
| Cuota: 400.000 × 1,25% | 5.000 |
| Si el documento previera un recargo de 10% para fondo de reserva: 400.000 × 10% | 40.000 |
| Cuota con ese recargo: (400.000 + 40.000) × 1,25% | 5.500 |
Una cuota extraordinaria aprobada en asamblea se reparte, en principio, igual (artículo 12), salvo que el gasto sea común solo a parte de los propietarios.
El fondo de reserva y las cuentas del administrador
La ley no menciona un fondo de reserva, ni fija su porcentaje ni regula su uso. Lo más cercano es el artículo 20, letra d: si lo recaudado supera los gastos comunes, "los propietarios por mayoría, podrán darle un destino diferente u ordenar su distribución".
En nuestra lectura, si su edificio cobra un fondo de reserva, la regla debe salir del documento de condominio, del reglamento o de un acta de asamblea. Un ejemplo: en un juicio de cobro en Caracas (Juzgado Tercero de Primera Instancia Civil, 3 de julio de 2007), la administradora demandante alegó que el documento de su edificio le permitía añadir 10% a los gastos "con el objeto de formar un fondo de reserva general y dos particulares". El tribunal no se pronunció sobre esa cláusula.
Según el artículo 20, el administrador debe recaudar las cuotas, llevar la contabilidad de ingresos y gastos, conservar los comprobantes y ponerlos a disposición de los propietarios para su examen, llevar los libros sellados por un notario o un juez y presentar "el informe y cuenta anual de su gestión". Incumplir esos deberes da lugar a su destitución. La junta de condominio debe velar por el correcto manejo de los fondos (artículo 18).
¿Se puede cobrar la cuota en dólares?
La Ley de Propiedad Horizontal no dice nada sobre la moneda de las cuotas, y no encontramos una norma que regule expresamente las cuotas de condominio en divisas. Hay reglas generales y fallos que apuntan en direcciones distintas:
Si su edificio cobra en dólares, pida el acta que lo aprobó y verifique qué tasa usa el recibo para convertir a bolívares. Para discutirlo, consulte a un abogado antes de que venza el plazo del artículo 25.
Si no paga: intereses y cobro
Cómo impugnar una cuota o un acuerdo
El acuerdo que creó el gasto (artículo 25). Cualquier propietario puede impugnar ante el juez los acuerdos de la mayoría por violación de la ley o del documento de condominio, o por abuso de derecho. El plazo es de 30 días desde la asamblea, o desde la comunicación del administrador si el acuerdo se tomó fuera de asamblea; si no hubo convocatoria o comunicación, corre desde que usted lo conoció. Impugnar no suspende el acuerdo, aunque el juez puede suspenderlo provisionalmente. Se sigue el procedimiento de los juicios breves.
Una mejora cara. Las mejoras de cosas comunes requieren el 75% de los propietarios, y un juez puede suspenderlas, entre otros motivos, "cuando su costo no esté debidamente justificado" (artículo 9).
Un error en el recibo. Si el problema es aritmético o de alícuota, empiece por examinar la contabilidad y los comprobantes (artículo 20). La ley no fija un trámite especial para corregir un recibo; si no lo corrigen, consulte a un abogado.