Subarrendar es alquilar a otra persona, total o parcialmente, la vivienda que usted tiene alquilada. Ceder o traspasar el contrato es distinto: un tercero ocupa su lugar como arrendatario. Las reglas dependen de la ley que rija su contrato.
Primero: qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026) se aplica solo a los contratos que se acuerden o formalicen después de su entrada en vigencia (art. 2). El mismo artículo excluye las viviendas que el inquilino ya ocupaba por un contrato de alquiler en esa fecha, "mientras persista esa posesión". Esas relaciones siguen bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 y el decreto contra el desalojo.
Por eso no basta con mirar la fecha del contrato. Renovar o firmar un contrato nuevo con un inquilino que ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026 no lo pasa, por sí solo, a la ley de 2026. La ley nueva no dice de forma expresa qué ocurre cuando esos contratos se renuevan (su art. 13 menciona la "prórroga o renovación" solo para el ajuste del canon). En ese caso, consulte a un abogado.
| Régimen | Subarrendar | Ceder o traspasar el contrato | Consecuencia si se hace sin permiso |
|---|---|---|---|
| Ley de 2026 (contrato posterior al 7-8-2026, sin posesión previa) | Requiere autorización del arrendador | Requiere autorización del arrendador | Causal de terminación anticipada y desalojo (art. 23 num. 3) |
| Ley de 2011 (inquilino en posesión el 7-8-2026) | Requiere autorización expresa y escrita | Prohibida (art. 44) | Multa y derecho del arrendador a pedir la resolución (arts. 44 y 141) |
| Código Civil (norma general) | Permitido si no hay convenio en contrario | Permitido si no hay convenio en contrario | Aplica en lo que la ley especial no regule |
Lo que dice la ley de 2026
El texto de la ley menciona el subarriendo en dos lugares.
El art. 23 num. 3 permite al arrendador demandar ante la autoridad competente o solicitar la rescisión anticipada del contrato por "haber cedido o traspasado el contrato de arrendamiento o subarrendado" la vivienda "sin la autorización de la arrendadora o el arrendador". El último párrafo del artículo agrega que la declaratoria de cualquiera de esas causales por la autoridad competente "dará lugar al desalojo".
El art. 2 num. 6 excluye de la ley las propiedades destinadas a actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas, "ya sean arrendadas o subarrendadas totalmente o por partes". Subarrendar una oficina o un local no se rige por esta ley.
Además:
La ley de 2026 no regula la relación entre inquilino y subarrendatario; para eso está el Código Civil.
Lo que dice el Código Civil
El art. 6 de la ley de 2026 dispone que el Código Civil se aplica "en forma supletoria". Los artículos útiles para el subarriendo son estos (Código Civil, Gaceta Oficial N° 2.990 Extraordinario, 26 de julio de 1982):
Ojo con el art. 1.583: su regla general es la opuesta a la de la ley de 2026, que hace del subarriendo sin autorización una causal de terminación. Como el Código Civil es solo supletorio, en un contrato bajo la ley de 2026 no conviene apoyarse en el art. 1.583 para subarrendar sin permiso. Los arts. 1.584 y 1.597, que la ley nueva no trata, sí siguen siendo útiles.
Si su contrato sigue bajo la ley de 2011
El art. 44 de la ley de 2011 (Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario, 12 de noviembre de 2011) es más estricto: prohíbe el subarriendo "realizado sin autorización expresa y escrita del arrendador, así como la cesión del contrato". Agrega que los infractores serán sancionados, sin perjuicio del derecho del arrendador a solicitar la resolución del contrato.
La sanción está en el art. 141 num. 8: una multa de 400 unidades tributarias que impone la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Su monto en bolívares depende de la unidad tributaria vigente.
Bajo esa ley, antes de demandar el desalojo, el cumplimiento o la resolución del contrato, el arrendador debe tramitar un procedimiento previo ante la Superintendencia (art. 94). Vea cómo recuperar una vivienda alquilada bajo cada régimen.
Alquiler vacacional: fuera de la ley de 2026
El art. 2 num. 5 excluye de la ley de 2026 los hoteles, moteles, hosterías, paradores turísticos, los destinados a "temporadas vacacionales o recreacionales y demás establecimientos de alojamiento turístico". La ley de 2011 tiene una exclusión parecida (art. 8 num. 4), condicionada a que el alojamiento acredite su registro ante la autoridad competente.
Esto importa al inquilino que piense ofrecer por noches la vivienda alquilada. Su contrato con el arrendador es, en principio, un alquiler de vivienda, y el art. 15 de la ley de 2026 le obliga a usarla "exclusivamente con fines residenciales". La ley no trata el caso de forma expresa; el arrendador podría invocar el art. 23 num. 3 (subarriendo sin permiso) o el num. 5 (uso o destino distinto al del contrato).
Qué hacer si es arrendador o inquilino
Si el arrendador descubre un subarriendo
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