Opción de compra-venta en Venezuela: qué es y qué debe decir

Cuando el precio ya está acordado pero la venta aún no puede firmarse en el Registro Público, se firma una opción de compra-venta o promesa bilateral.

Qué es legalmente una opción de compra-venta

El Código Civil no regula la opción con nombre propio; aplican las reglas generales: el contrato tiene fuerza de ley entre las partes y solo se revoca por mutuo acuerdo o por causa legal (art. 1.159), y debe cumplirse de buena fe (art. 1.160).

Bajo ese nombre se firman en realidad dos figuras distintas:

Sobre si una promesa bilateral con propiedad, precio y consentimiento ya es una venta, el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) ha cambiado de criterio:

No encontramos una sentencia posterior de la Sala de Casación Civil que fije un criterio único: la jurisprudencia sigue dividida.

Para la Sala Constitucional, el título del documento no decide su naturaleza: el juez debe ver su contenido. Y la venta de una propiedad debe registrarse (art. 1.920): sin registro no surte efecto frente a terceros que hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre ella (art. 1.924). Ante un conflicto, la calificación del contrato es tema para un abogado.

Arras: qué pasa si el comprador o el vendedor se retira

El art. 1.263 del Código Civil dice que, a falta de estipulación contraria, lo que se entrega en arras al firmar el contrato (o antes) es una garantía de los daños y perjuicios en caso de incumplimiento. La parte que no incurrió en culpa, si no prefiere exigir el cumplimiento, puede retener las arras que recibió o exigir el doble de las que dio.

En la práctica se habla de arras confirmatorias para estas, que garantizan el negocio y no dan derecho a retirarse, y de arras penitenciales cuando el contrato pacta expresamente un precio por arrepentirse: cualquiera puede retirarse perdiendo las arras o devolviéndolas dobladas. El Código Civil no usa esos nombres; lo que cuenta es lo que diga el contrato, porque el art. 1.263 solo rige a falta de estipulación contraria.

Muchas opciones no hablan de arras sino de cláusula penal. Esta es la compensación de los daños por no cumplir (art. 1.258), y quien la cobra no puede reclamar a la vez la venta y la pena, salvo que la pena se haya pactado por simple retardo. El juez puede reducirla si la obligación se cumplió en parte (art. 1.260). En todo contrato bilateral, quien cumplió puede pedir al juez la ejecución o la resolución, con daños y perjuicios si hay lugar (art. 1.167).

En vivienda principal, la Resolución N° 11 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat (Gaceta Oficial 40.115, 21 de febrero de 2013) solo permite cobrar penalidades si hay responsabilidad comprobada en el retraso de la protocolización, nunca cuando el desembolso depende de un tercero (art. 1), y considera excesivo retener más del 10% de lo entregado por el comprador o penalizar al vendedor por encima de ese porcentaje (art. 2). El TSJ la consideró inaplicable a un contrato vencido antes de su publicación (RC.000639, 2016). No encontramos un acto que la derogue, pero tampoco pudimos confirmar su vigencia: si compra vivienda principal, consúltelo con un abogado.

Plazo y prórrogas

Ninguna ley fija la duración: la acuerdan las partes. En contratos que llegaron a tribunales se ve el esquema de 90 días continuos (o tres meses) más 30 de prórroga, pero es una práctica contractual, no una regla legal. En un caso de Caracas de 2008, el tribunal aceptó una prórroga que no constaba por escrito porque la cláusula no lo exigía. Escriba cómo se pide la prórroga, hasta cuándo y si los días son continuos o hábiles.

El plazo debe dar tiempo al papeleo. La Ley de Registros y Notarías prohíbe registrar la venta sin la planilla de pago del anticipo del ISLR y la solvencia de impuestos municipales (art. 97), y todo documento presentado debe ir redactado y visado por un abogado (art. 23). Una vez presentado, la oficina tiene 3 días hábiles para inscribirlo (art. 39), puede negarlo con acto motivado dentro de 30 días (art. 42). Si los otorgantes no comparecen en 60 días continuos, el trámite se anula sin reembolso (art. 39). Sobre solvencias y cédula catastral, vea la guía de solvencia municipal.

Hay que notariarla y cuánto cuesta

El Código Civil no exige notariar la opción para que valga entre las partes: el documento es un medio de prueba, salvo cuando la ley lo exige como solemnidad (art. 1.355). Notariarla sí ayuda: las notarías dan fe pública de los contratos de opción (Ley de Registros y Notarías, art. 75, numeral 3), y un documento privado solo tiene fecha frente a terceros en los casos del art. 1.369 del Código Civil.

Las tasas se pagan en bolívares al valor del petro a la fecha de la solicitud. No encontramos publicada una unidad que reemplace al petro para estas tasas ni una providencia posterior que cambie estos montos: pida el monto y el desglose en bolívares en la notaría. Los costos de la venta definitiva están en la guía de costos de cierre.

Qué debe decir el contrato

Trampas comunes

El proceso completo está en la guía para comprar vivienda.