Ocupar una casa durante años no convierte a nadie en dueño de forma automática. El Código Civil (G.O. 2.990 Extraordinario, 26 de julio de 1982) permite adquirir la propiedad por prescripción, también llamada usucapión, pero exige un tipo concreto de posesión, un plazo y, para que conste en el Registro, una sentencia firme que se protocolice.
Qué dice el Código Civil: 20 años o 10 años
El art. 796 incluye la prescripción entre las formas de adquirir la propiedad. El art. 1.952 la define como un medio de adquirir un derecho "por el tiempo y bajo las demás condiciones" que fija la ley, y el art. 1.953 pone la condición central: "Para adquirir por prescripción se necesita posesión legítima".
| Supuesto | Plazo | Artículo |
|---|---|---|
| Posesión legítima, aunque no haya título ni buena fe | 20 años | 1.977 |
| Adquisición de buena fe con un título debidamente registrado y que no sea nulo por defecto de forma | 10 años, contados desde el registro del título | 1.979 |
El art. 1.977 fija veinte años para las acciones reales "sin que pueda oponerse a la prescripción la falta de título ni de buena fe". El plazo corto del art. 1.979 sirve, por ejemplo, a quien compró de buena fe y registró, pero a alguien que no era el verdadero dueño. El art. 788 define al poseedor de buena fe como quien posee como propietario "en fuerza de justo título", es decir, de un título capaz de transferir el dominio aunque sea vicioso, siempre que ignore el vicio. El art. 789 presume la buena fe: quien alegue la mala debe probarla.
Otras reglas del cómputo:
Qué es posesión legítima
El art. 772 la define así: la posesión "es legítima cuando es continua, no interrumpida, pacífica, pública, no equívoca y con intención de tener la cosa como suya propia". Si falta una de esas condiciones, el tiempo no sirve para prescribir.
El mismo título del Código descarta varios casos:
Inquilinos y ocupantes con permiso no prescriben
El art. 1.961 es tajante: quien tiene o posee la cosa en nombre de otro, y sus herederos a título universal, "no pueden jamás prescribirla". Solo hay dos excepciones: que el título de su posesión cambie por una causa que venga de un tercero, o por la oposición que ellos mismos hayan hecho al derecho del propietario. El art. 1.963 añade que nadie puede cambiarse a sí mismo "la causa y el principio de su posesión".
El inquilino, el cuidador o el familiar al que se le prestó la casa la tienen en nombre del dueño. El Código llama a esto tener la cosa "a título precario" (art. 1.962, que menciona a arrendatarios y depositarios). Además, quien empezó a poseer en nombre de otro se presume que sigue haciéndolo así, salvo prueba en contrario (art. 774). Por eso, vivir veinte años como inquilino no suma tiempo para la usucapión.
El juicio que exige el Código de Procedimiento Civil
La propiedad por usucapión se declara en un juicio, regulado en los arts. 690 a 696 del Código de Procedimiento Civil:
La certificación del Registrador no es lo mismo que la certificación de gravámenes. En la sentencia RC.000065 (22 de febrero de 2018), la Sala de Casación Civil del TSJ reiteró que la del art. 691 "no debe confundirse con la certificación de gravámenes" y que, si no se cumplen los requisitos de ese artículo, la demanda debe declararse inadmisible. También precisó que esa certificación debe señalar a quienes "actualmente aparecen como propietarios" en el Registro.
Por qué un título supletorio no basta
Un título supletorio no hace dueño a nadie. Sale de las justificaciones para perpetua memoria (arts. 936 y 937 del Código de Procedimiento Civil): el juez declara que unas justificaciones o diligencias bastan "para asegurar la posesión o algún derecho", pero siempre "quedando en todo caso a salvo los derechos de terceros". No es un juicio contra quien figura como dueño en el Registro ni una declaración de propiedad. Lo explicamos en la guía sobre bienhechurías y título supletorio.
Ejidos y terrenos públicos
Los bienes del dominio público son inalienables (art. 543 del Código Civil). La Ley Orgánica del Poder Público Municipal (G.O. 6.015 Extraordinario, 28 de diciembre de 2010) incluye los ejidos entre los bienes del dominio público municipal (art. 133) y declara que esos bienes son "inalienables e imprescriptibles", salvo que el Concejo Municipal los desafecte con el voto de las tres cuartas partes de sus integrantes (art. 134).
Mientras un terreno sea ejido, ocuparlo por décadas no lo convierte en propiedad del ocupante. Para los ejidos, el art. 134 remite a esa ley y a las ordenanzas municipales, y el art. 147 solo permite enajenarlos para vivienda, usos productivos o de interés público según las ordenanzas, así que la vía es la que fije la alcaldía. Distinto es el caso de los bienes patrimoniales del Estado, que el art. 1.960 del Código Civil sí somete a prescripción, como a los particulares.
Si usted es el propietario: cómo se interrumpe la prescripción
El Código Civil prevé dos formas de interrupción (art. 1.967):
El art. 548 permite al propietario reivindicar su cosa de cualquier poseedor o detentador. Lo que no debe hacer es sacar al ocupante por su cuenta: el art. 783 permite a quien fue despojado de la posesión pedir, dentro del año, que se le restituya, "aunque fuere el propietario" quien lo despojó. Si quien ocupa es un inquilino, la vía es otra: vea la guía sobre desalojo de una vivienda alquilada.
Cada caso depende de fechas, documentos y pruebas que solo un abogado puede evaluar: consulte uno antes de demandar o de responder a una demanda.