Si encuentra a desconocidos, o a un antiguo cuidador, viviendo en su propiedad sin contrato, la ley ofrece dos caminos: la denuncia penal por invasión y las acciones civiles para recuperar la posesión. No le permite sacarlos por su cuenta.
Lo que no debe hacer
Cambiar la cerradura (haya o no alguien adentro), sacar sus cosas, cortar servicios, amenazar o usar la fuerza puede volverse en su contra:
Vía penal: la denuncia por invasión
El art. 471-A del Código Penal (Gaceta Oficial N° 5.768 Extraordinario, 13 de abril de 2005) castiga a quien, "con el propósito de obtener para sí o para un tercero provecho ilícito", invada terrenos, construcciones o bienhechurías ajenas con prisión de 5 a 10 años y multa de 50 a 200 U.T. Si no obtiene provecho, el juez puede rebajar la pena hasta en una sexta parte; aumenta hasta la mitad para el promotor, organizador o director. Se rebaja hasta en dos terceras partes si, antes de la sentencia de primera o única instancia, cesa la invasión y hay desalojo total, y queda eximido si además indemniza los daños "a entera satisfacción de la víctima".
El Código Orgánico Procesal Penal (Gaceta Oficial N° 6.644 Extraordinario, 17 de septiembre de 2021) permite denunciar ante un fiscal del Ministerio Público o un órgano de policía de investigaciones penales, como el CICPC (art. 267). La denuncia, verbal o escrita, narra el hecho y señala a los autores y a los testigos; la escrita puede firmarla un apoderado con facultades (art. 268).
El artículo castiga a quien "invada". Si la persona entró con su permiso (un cuidador, un familiar), pregunte a su abogado si el caso encaja en el delito. La Sala Constitucional desaplicó los arts. 471-A y 472 solo en conflictos agrarios entre particulares (sentencia N° 1881, 8 de diciembre de 2011).
Vía civil: interdictos y reivindicación
| Acción | Para qué sirve | Plazo | Base legal |
|---|---|---|---|
| Interdicto de despojo | Recuperar la posesión que le quitaron | Dentro del año del despojo | Código Civil art. 783; CPC arts. 699 y 701 |
| Interdicto de amparo | Frenar perturbaciones mientras usted sigue poseyendo | Dentro del año desde la perturbación; en general exige más de un año de posesión legítima | Código Civil art. 782; CPC art. 700 |
| Acción reivindicatoria | Que el juez ordene devolver la propiedad a su dueño | No tiene el plazo de un año de los interdictos | Código Civil art. 548 |
Interdicto de despojo. Según el Código de Procedimiento Civil (CPC), usted demuestra el despojo; si las pruebas bastan, el juez le exige una garantía por los daños si pierde y decreta la restitución, "utilizando la fuerza pública si ello fuere necesario". Sin garantía, el juez solo puede decretar el secuestro de la propiedad, si hay presunción grave a su favor (art. 699). Luego se cita al ocupante, hay diez días de pruebas y sentencia (art. 701). Pasado el año, queda el procedimiento ordinario; si se usó la fuerza contra el poseedor, el año no empieza a contarse mientras no cese la violencia (art. 709).
Acción reivindicatoria. El propietario puede reivindicar su propiedad "de cualquier poseedor o detentador" (Código Civil, art. 548). La Sala de Casación Civil exige cuatro presupuestos concurrentes: su derecho de propiedad, que el demandado esté en posesión, que no tenga derecho a poseer y que sea la misma propiedad de su título; la carga de la prueba es, en casi todos los casos, del demandante (sentencia RC.000229, 27 de abril de 2017).
Medidas para casos urgentes
Fuera del interdicto, en un juicio ordinario, el juez puede acordar medidas, como el secuestro de la cosa litigiosa "cuando sea dudosa su posesión" (arts. 588 y 599), solo si hay "riesgo manifiesto de que quede ilusoria la ejecución del fallo" y prueba de ello y de su derecho (art. 585).
Si el ocupante dice que tiene un contrato
El Decreto N° 8.190 contra el desalojo (Gaceta Oficial N° 39.668, 6 de mayo de 2011) protege a arrendatarios, comodatarios y ocupantes de una vivienda principal frente a medidas que interrumpan "la posesión legítima que ejercieren" (art. 1), y a quienes la ocupen "de manera legítima" (art. 2). Cuando aplica, antes de demandar hay un procedimiento ante el ministerio de vivienda, con audiencia conciliatoria (arts. 5 a 9); "No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo" de ese trámite (art. 10). La Sala de Casación Civil lo llamó requisito "de impretermitible cumplimiento", señaló que lo sustancia la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI) y advirtió que quienes adquirieron la posesión "por causas no tuteladas por el derecho, de ninguna manera podrán invocar la protección" (sentencia N° 175, 17 de abril de 2013, exp. AA20-C-2012-0000712). El decreto protege al ocupante lícito (inquilino, comodatario), no al invasor.
| Situación | Qué dicen los textos |
|---|---|
| Invasor, o contrato firmado por alguien que no es el dueño | El decreto no ampara la posesión ilícita (2013); en 2024 no se exigió el procedimiento previo (ver abajo) |
| Préstamo gratuito (comodato) que es su vivienda principal | El decreto nombra a los comodatarios (arts. 1 y 2). Vea la guía del comodato de vivienda |
| Alquiler con usted, en posesión antes del 7 de agosto de 2026 | Quedan fuera de la ley de 2026 mientras persista esa posesión (art. 2); siguen la ley de 2011 y el decreto |
| Alquiler acordado con usted después de esa fecha | El decreto no aplica (Disposición Transitoria Única); el desalojo solo lo ordena un tribunal de municipio o arbitral (art. 27). Vea la guía de desalojo |
En la sentencia N° 80 (1 de marzo de 2024, exp. AA20-C-2023-000282), según la demanda, el ocupante mostró un supuesto contrato de alquiler vacacional firmado por alguien distinto al propietario. La Sala anuló el fallo que declaró inadmisible el interdicto de despojo, por dos razones: el decreto solo cubre la vivienda principal, y ese alquiler era vacacional; y solo cubre la ocupación legítima, "entendida esta en el sentido que la ocupación no se halle en el supuesto de invasión u otro delito contra la propiedad". Son palabras de la Sala, que retoma la sentencia N° 1.763 de la Sala Constitucional (17 de diciembre de 2012). Añadió que el interdicto "presupone una posesión ilegitima o ilegal". Si el contrato del ocupante es válido, lo decide un juez.
Pruebas que conviene reunir
Si usted vive fuera: el poder
Para el juicio, el poder debe otorgarse "en forma pública o auténtica"; "No será válido el poder simplemente reconocido" (CPC art. 151). Solo abogados en ejercicio pueden ejercer poderes en juicio (art. 166). Para desistir, transigir o recibir dinero, la facultad debe ser expresa (art. 154). Para firmarlo en el exterior, vea la guía sobre poder general o especial.
Un abogado debe elegir la vía según cómo entró el ocupante y qué papeles muestra.