¿Casa y apartamento pagan el mismo impuesto municipal?

Ambos pagan el Impuesto sobre Inmuebles Urbanos, cuya base es el valor de la propiedad a partir del valor catastral, con el mercado como techo (Ley Orgánica del Poder Público Municipal, arts. 174 y 175). La alícuota la fija la ordenanza de cada municipio, dentro de los topes que el ministerio de finanzas fija cada año (Ley Orgánica de Coordinación y Armonización de las Potestades Tributarias, art. 37).

¿Puedo ampliar mi apartamento sin permiso del condominio?

Dentro de su unidad puede modificar elementos ornamentales, instalaciones y servicios si no afecta la seguridad, la estructura ni el exterior, avisando antes al administrador (LPH, art. 4). Construir nuevos pisos, sótanos o excavaciones exige el consentimiento unánime de los propietarios y el permiso de las autoridades (art. 10).

¿Qué debo revisar al comprar una casa que no reviso en un apartamento?

Los linderos y la superficie del título frente a la realidad, con una mensura, y las servidumbres. Una servidumbre puede nacer por prescripción sin constar en un documento (Código Civil, art. 720), así que conviene recorrer el terreno.

¿El condominio está obligado a asegurar el edificio?

No. La Ley de Propiedad Horizontal no menciona los seguros. Si el edificio sufre una destrucción menor a tres cuartas partes de su valor, los propietarios deciden si reconstruyen las cosas comunes y, si lo acuerdan, ese gasto es común (art. 17).

¿Se puede vender un apartamento nuevo sin permiso de habitabilidad?

No. El artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal prohíbe enajenar un apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad. Para la primera venta, la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística acepta la constancia de recepción de la obra en lugar de ese permiso (art. 97).

Casa o apartamento en Venezuela: qué cambia

Q: ¿Una casa paga cuota de condominio?

La Ley de Propiedad Horizontal regula apartamentos y locales de un edificio y no menciona las casas. Si la casa está en un conjunto con áreas comunes, revise en el título y en el Registro qué documento o reglamento la obliga.

Para un caso concreto (una casa en un conjunto cerrado, una ampliación sin declarar) consulte a un abogado.

Dos regímenes de propiedad distintos

El apartamento se rige por la Ley de Propiedad Horizontal (Gaceta Oficial N° 3.241 Extraordinario, 18 de agosto de 1983), que sigue vigente. La ley llama apartamento a la parte de un edificio susceptible de aprovechamiento independiente (art. 1). Usted es dueño de su apartamento y copropietario de las cosas comunes: el terreno que sirvió de base para el permiso de construcción, la estructura, los techos, las escaleras y los ascensores, entre otras (art. 5).

Su peso en la comunidad es un porcentaje del valor total del edificio, fijado en el documento de condominio (arts. 7 y 26), que solo varía por acuerdo unánime (art. 7).

La casa queda fuera de ese régimen: el dueño lo es del terreno y de lo construido, dentro de los linderos de su título. La Ley de Propiedad Horizontal no menciona las casas; si la casa está en un conjunto con áreas comunes, revise en el título y en el Registro qué documento o reglamento la obliga.

Tabla comparativa: casa o apartamento

Aspecto	Casa	Apartamento	Norma
Régimen	Propiedad del terreno y de la construcción	Apartamento más un porcentaje de las cosas comunes	Ley de Propiedad Horizontal (LPH), arts. 1, 5 y 7
Cuota de condominio	La LPH no la impone	Gastos comunes por su porcentaje; la deuda sigue al apartamento	LPH, arts. 11 a 13
Impuesto municipal	Sobre el valor de la propiedad	Igual	Ley Orgánica del Poder Público Municipal, arts. 174 a 176
Obras dentro de la unidad	Construcción o refacción: notificación escrita a la alcaldía	Aviso previo al administrador; sin tocar seguridad, estructura ni exterior	LPH, art. 4; Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (LOOU), art. 84
Ampliaciones	Notificación a la alcaldía, que constata las variables urbanas	Mejoras de cosas comunes: 75% de los propietarios. Nuevos pisos o excavaciones: unanimidad y permiso	LPH, arts. 9 y 10; LOOU, arts. 84 y 85
Estacionamiento	En su terreno	Al menos un puesto asignado, que solo se vende con el apartamento	LPH, art. 5, literal i
Revisión antes de comprar	Linderos, mensura y servidumbres	Documento de condominio y deudas de condominio	Código Civil, arts. 709 y 720; LPH, arts. 13 y 26
Seguro	Decide el dueño	La LPH no lo exige; la reconstrucción la deciden los propietarios	LPH, arts. 16 y 17
Habitabilidad	Al terminar una obra, constancia de recepción de la alcaldía	No puede venderse sin los permisos de habitabilidad	LOOU, art. 95; LPH, art. 32

Costos recurrentes: condominio e impuesto municipal

Cuota de condominio (solo apartamentos). Son gastos comunes los de administración, conservación, reparación o reposición de las cosas comunes, los que acuerde al menos el 75% de los propietarios y los que declaren la ley o el documento de condominio (art. 11). Cada propietario contribuye en proporción a su porcentaje (art. 12). La deuda sigue al apartamento, aun por gastos anteriores a la compra (art. 13). En una casa no hay cuota bajo esta ley, pero lo que en un edificio se reparte (techo, estructura, tanques, bombas) lo paga solo el dueño.

Impuesto sobre Inmuebles Urbanos (casa y apartamento). Lo paga el propietario o titular de otro derecho real (Ley Orgánica del Poder Público Municipal, art. 174). La base es el valor de la propiedad, calculado desde el valor catastral con el precio de mercado como referencia y como techo (art. 175). La ley considera urbanos tanto el suelo como las construcciones (art. 176). Desde 2023, la Ley Orgánica de Coordinación y Armonización de las Potestades Tributarias de los Estados y Municipios toma los avalúos catastrales como base, según zona y tipo de construcción (art. 36), y el ministerio de finanzas fija cada año la tabla de valores y los topes de alícuota (art. 37). Cada ordenanza fija su alícuota dentro de esos topes (vea nuestra guía del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos). Sin la solvencia de este impuesto, el Registro no inscribe la venta (Ley de Registros y Notarías, art. 97).

Obras, ampliaciones y estacionamiento

En un apartamento hay tres niveles de obra:

Dentro de su unidad (LPH, art. 4): puede modificar elementos ornamentales, instalaciones y servicios si no menoscaba la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otros propietarios, y debe avisar antes al administrador. En el resto del edificio no puede hacer ninguna alteración.

Mejoras de cosas comunes (art. 9): requieren el acuerdo del 75% de los propietarios. Un juez puede suspenderlas a pedido de un propietario por los motivos del mismo artículo, como modificar sustancialmente el aspecto exterior.

Nuevos pisos, sótanos, excavaciones o actos que afecten la conservación y la estética del edificio (art. 10): consentimiento unánime de los propietarios y permiso de las autoridades competentes.

En una casa no hay asamblea, pero sí control municipal. La LOOU obliga a notificar por escrito al municipio la intención de comenzar la obra, con el proyecto y los recaudos que fija (art. 84). En edificaciones, el municipio tiene 30 días continuos para constatar únicamente que el proyecto cumple las variables urbanas fundamentales (art. 85). Pasos y sanciones: permiso de construcción o ampliación.

Estacionamiento. En un edificio, el documento de condominio debe asignar al menos un puesto a cada apartamento, que solo puede venderse o hipotecarse junto con él. Los sobrantes se venden preferentemente a propietarios; a terceros, solo con el voto del 75% de los propietarios (LPH, art. 5, literal i).

Qué revisar antes de comprar cada una

Casa: linderos, mensura y servidumbres

Linderos y superficie. Toda inscripción en el Registro describe la propiedad con su ubicación, superficie, linderos y código catastral (Ley de Registros y Notarías, art. 48, num. 3). Una mensura (medición profesional) compara la cerca con el título. Si el vecino disputa la línea, todo propietario puede obligarlo al deslinde (Código Civil, art. 550). Vea linderos, mensura y deslinde.

Servidumbres. Una servidumbre es un gravamen sobre un predio para uso de otro de distinto dueño, como un paso o un desagüe (Código Civil, arts. 709 y 710). Los actos que las constituyen se registran (art. 1.920, num. 2), pero también pueden establecerse por prescripción o por destinación del padre de familia (art. 720): además de leer el documento, recorra el terreno.

Apartamento: documento de condominio y deudas

Documento de condominio. Protocolizado en el Registro, describe los apartamentos y sus linderos, las cosas comunes, el porcentaje de cada unidad y los gravámenes sobre el edificio (LPH, art. 26). El título de su apartamento debe citar sus datos de registro, el área, los linderos y el porcentaje (art. 33).

Deudas de condominio. Pida el estado de cuenta antes de firmar y pacte quién paga (art. 13). Vea deudas de condominio al comprar.

Seguro y habitabilidad

Seguro. La Ley de Propiedad Horizontal no menciona los seguros ni obliga a asegurar el edificio o el apartamento. Sí regula la destrucción: si alcanza al menos tres cuartas partes del valor del edificio, cualquier propietario puede pedir la división de las cosas comunes (art. 16); si es menor, los propietarios deciden si reconstruyen y, si lo acuerdan, el gasto es común (art. 17). En una casa, asegurarla es decisión del dueño.

Habitabilidad. No puede registrarse ningún título sobre un apartamento sin cumplir las formalidades de los planos aprobados y del documento de condominio, y "no podrá enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad" (LPH, art. 32). Para las ventas primarias de apartamentos, la LOOU pide la constancia de recepción de la obra terminada, que sustituye al permiso de habitabilidad (arts. 95 y 97).

Si compra a una constructora o promotora, casa o apartamento, la Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas (Gaceta Oficial N° 7.071 Extraordinario, 25 de agosto de 2026) exige la inspección final de Bomberos para que la alcaldía otorgue el permiso de habitabilidad (art. 33) y califica como infracción muy grave vender o protocolizar viviendas sin él (art. 39, num. 6).

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