Esta guía resume, para quien alquila desde afuera, las normas vigentes al 27 de octubre de 2026 para contratos nuevos, regidos por la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N.º 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026). Si su inquilino ya ocupaba la vivienda antes de esa fecha, siguen rigiendo la ley de 2011 y el decreto contra el desalojo (artículo 2). Renovar o firmar un contrato nuevo con ese inquilino no basta, por sí solo, para pasar a la ley de 2026; la ley no dice expresamente qué pasa al renovar esos contratos, así que consulte a un abogado.
La ley no cubre los alquileres vacacionales: su artículo 2, numeral 5, excluye las propiedades destinadas a temporadas vacacionales o recreacionales y el alojamiento turístico.
El poder: qué facultades debe dar
El poder es un mandato (artículo 1.684 del Código Civil). Tres reglas de ese código fijan cuánto detalle necesita:
El código no dice si la regla del artículo 1.582 alcanza al apoderado con poder general; aplicarla es interpretación. Si el contrato puede pasar de dos años, o quiere que el apoderado negocie acuerdos, conviene que el poder lo diga de forma expresa.
Para ir a juicio, el Código de Procedimiento Civil agrega:
Conviene enumerar: arrendar la propiedad (con sus datos de registro) por el plazo que usted fije; pactar canon y moneda; cobrar el canon, dar recibos y devolver el depósito; demandar desalojo o cobro; transigir y recibir dinero en juicio; y sustituir en un abogado. Para redactarlo, consulte a un abogado venezolano. Puede revocar el poder cuando quiera (artículo 1.706 del Código Civil), y el mandato se extingue, entre otras causas, por la muerte del mandante o del mandatario (artículo 1.704).
Dónde firmarlo. El artículo 157 del Código de Procedimiento Civil permite otorgarlo ante un agente del servicio exterior de la República (un consulado con funciones notariales). Si lo firma ante un notario extranjero, ese artículo exige legalizarlo; entre países parte del Convenio de La Haya, la apostilla sustituye la legalización, y Venezuela es parte desde el 16 de marzo de 1999 (HCCH). Si está en otro idioma, lo traduce un intérprete público en Venezuela.
El contrato: escrito y con contenido mínimo
El artículo 8 exige forma escrita y, como mínimo:
Notariarlo es opcional (artículo 9). Vea si hay que notariar el contrato.
Para quien vive afuera, dos cláusulas ayudan:
Canon en divisas, depósito y cobro desde afuera
Cobrar en el exterior. La ley deja la forma de pago a las partes (artículo 8) y no exige pagar en Venezuela. El Convenio Cambiario N.º 1 (Gaceta Oficial N.º 6.405 Extraordinario, 2018) restableció la libre convertibilidad y puso fin a las restricciones cambiarias (artículo 2). Su artículo 32 permite mantener fondos en divisas en bancos universales y microfinancieros del país a las personas naturales mayores de edad residenciadas en el territorio nacional y a las personas jurídicas, domiciliadas o no. No dice nada sobre las personas naturales no residentes.
Indique en el contrato la cuenta, su titular y la moneda, y guarde cada comprobante. Si el apoderado o la administradora cobra por usted, debe rendirle cuentas y entregarle todo lo recibido (artículo 1.694 del Código Civil).
Administradora inmobiliaria: cuánto cobra
Una administradora actúa por mandato y necesita el mismo poder.
No hay tarifa oficial. Ni la ley de 2026 ni el Código Civil fijan honorarios. El mandato es gratuito si no hay convención contraria (artículo 1.686), y el mandante paga gastos y el salario prometido (artículo 1.699). El honorario se pacta por escrito.
En la práctica, según una corredora citada por Banca y Negocios en marzo de 2023, el honorario de los agentes por cerrar un alquiler suele ser un mes de canon, que pagan tanto arrendador como arrendatario. No encontramos una fuente confiable sobre el porcentaje mensual por administrar.
Para el ISLR, los gastos de administración deducibles no pueden exceder del 10% de los ingresos brutos del alquiler (artículo 27, numeral 11 y parágrafo cuarto, de la Ley de Impuesto sobre la Renta). Es un tope de deducción, no de honorarios.
El ISLR sobre el alquiler
El alquiler de una propiedad situada en Venezuela es renta de fuente venezolana (artículo 6, literal g, de la Ley de Impuesto sobre la Renta, Gaceta Oficial N.º 6.210 Extraordinario, 2015) y paga aquí aunque usted viva afuera (artículo 1). Es no residente quien no pasa más de 183 días del año calendario en el país y no está domiciliado según el Código Orgánico Tributario (artículo 51).
Retenciones. Mientras el SENIAT no dicte providencias nuevas, sigue aplicándose el Decreto N.º 1.808 de 1997 (artículo 196 de la Ley). Su artículo 9, numeral 12, obliga a retener a las administradoras que pagan al dueño y a las personas jurídicas o comunidades que le pagan directamente: 3% menos un sustraendo si usted es residente, 34% si no lo es. Ese numeral no obliga al inquilino persona natural. Si lo retenido supera el impuesto del año, el exceso se rebaja en declaraciones futuras, sin perjuicio del reintegro (artículo 56).
Los detalles (gastos deducibles, desgravámenes, plazos) están en cómo se paga el ISLR por un alquiler. No pudimos revisar el portal del SENIAT: confirme con un contador. El país donde vive también puede gravar este ingreso, y los beneficios de un tratado de doble tributación exigen probar su residencia allá con constancia traducida y legalizada (artículo 3).
Si el inquilino deja de pagar
El arrendador puede demandar o pedir la rescisión anticipada si el inquilino no paga el canon durante tres períodos consecutivos o los servicios públicos durante tres meses consecutivos, entre otras causales (artículo 23). Conocen la conciliación o mediación, el arbitraje y los tribunales de municipio por el juicio breve (artículo 25). Solo un tribunal de municipio o arbitral ordena el desalojo (artículo 27): cambiar cerraduras o cortar servicios no es una vía legal.
La ley destina el depósito a la conservación de la propiedad y a los servicios en mora (artículos 16 y 18); no lo menciona para cánones impagados. Vea cómo se recupera una vivienda alquilada.
Aclaración del 27 de octubre de 2026: una versión anterior decía que la ley de 2026 no menciona las renovaciones. Su artículo 13 sí las menciona, para el ajuste del canon; lo que no dice es qué pasa al renovar un contrato con un inquilino que ya ocupaba la vivienda.