La respuesta depende de cuándo se firma el contrato. Desde el 7 de agosto de 2026 rige la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda, publicada en la Gaceta Oficial N.º 7.065 Extraordinario y vigente desde ese mismo día. Según su artículo 2, solo se aplica a los alquileres de vivienda que se acuerden o formalicen luego de su entrada en vigencia.
Los alquileres que ya estaban vigentes siguen bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011 y el decreto contra el desalojo arbitrario. El mismo artículo 2 excluye de la ley nueva las viviendas que el inquilino ya ocupaba por un alquiler en esa fecha, "mientras persista esa posesión". La exclusión depende de la ocupación, no de la fecha del contrato: renovar o firmar un contrato nuevo con ese mismo inquilino no basta, por sí solo, para pasar a la ley de 2026. La ley no menciona las renovaciones de forma expresa; si es su caso, consulte a un abogado.
Escrito sí, notaría no
Para los contratos nuevos, la ley de 2026 dice dos cosas claras:
Tampoco hay que pasar por la SUNAVI. La ley de 2026 no menciona a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda ni crea ningún registro de contratos, y el canon lo acuerdan las partes (artículo 12).
El registro sí se exige en un caso: los arrendamientos que excedan de seis años deben registrarse, según el Código Civil (artículo 1.920, numeral 5). Sin registro, no tienen efecto contra terceros que hayan adquirido derechos sobre la propiedad (artículo 1.924).
Privado o autenticado: qué cambia
Entre las partes, los dos obligan igual. La diferencia está en la prueba y frente a terceros.
| Aspecto | Documento privado | Autenticado en notaría |
|---|---|---|
| Obliga a las partes | Sí (art. 9 de la ley de 2026) | Sí (art. 9 de la ley de 2026) |
| Prueba de las firmas | Si una parte niega su firma, hay que comprobarla en juicio (arts. 1.364 y 1.365 del Código Civil) | El notario identifica a las partes, que firman en su presencia (arts. 78 y 79 de la Ley de Registros y Notarías) |
| Fecha frente a terceros | Solo cuenta en los casos del art. 1.369 del Código Civil | El notario da fe del acto y el documento queda archivado en la notaría (arts. 68 y 77 de la Ley de Registros y Notarías) |
| Si el propietario vende | Sin fecha cierta, aplica la regla más limitada del art. 1.605 | El comprador respeta el plazo convenido si el contrato consta por instrumento público o privado con fecha cierta, salvo pacto en contrario (art. 1.604) |
| Costo | Ninguno ante el SAREN | Tasas del SAREN y honorarios del abogado |
El punto débil del documento privado es la fecha: frente a terceros solo cuenta desde ciertos hechos, por ejemplo que un funcionario público haya tomado razón de él o que se haya archivado en una oficina competente (artículo 1.369). Ninguna norma revisada dice con esas palabras que la autenticación da fecha cierta; si le importa (por ejemplo, ante una venta), consulte a un abogado. Una opción intermedia: la Ley de Registros y Notarías permite a las notarías archivar instrumentos privados a esos efectos (artículo 75, numeral 16).
Qué pide la notaría y cuánto cuesta
Lo que exige la ley:
El trámite: según el SAREN, la solicitud se hace en línea con los recaudos, y el sistema indica cuándo ir a firmar y, si corresponde, el monto a pagar (PUB).
Los recaudos: al 27 de octubre de 2026, el sitio del SAREN no publica una lista para el alquiler de vivienda. Como referencia, una guía de Manager Inmobiliario para locales comerciales (junio de 2025) menciona el documento de propiedad registrado, el contrato visado y la cédula vigente de quienes firman; si una parte es empresa, el registro mercantil, las actas y el RIF. Confirme la lista con su notaría.
Las tasas. El artículo 86 de la Ley de Registros y Notarías fija topes, y la Providencia Administrativa N.º 004 del SAREN, publicada en la Gaceta Oficial N.º 42.301 (20 de enero de 2022), fija los montos. El SAREN confirmó en 2023 que esas tasas se mantienen vigentes. La providencia no tiene un rubro propio para el alquiler de vivienda (sí para uso comercial), así que el rubro aplicable es el de documentos autenticados:
| Concepto | Tope de la ley (art. 86) | Monto de la providencia (art. 5) |
|---|---|---|
| Derecho de procesamiento del documento | Hasta 1 PTR | 0,10 PTR |
| Documento autenticado, primer folio | Hasta 0,40 PTR | 0,20 PTR |
| Cada folio adicional | Hasta 0,05 PTR | 0,02 PTR |
| Cada ejemplar adicional | Hasta 0,10 PTR | 0,08 PTR |
| Dar fecha cierta a un documento | Hasta 2 PTR | 1 PTR |
| Custodia anual de un documento privado (art. 1.369 del Código Civil) | Hasta 1 PTR | 1 PTR |
El problema: todo está en petros (PTR), y la Plataforma Patria anunció el cierre de las billeteras en criptomonedas a partir del 15 de enero de 2024, según Swissinfo. No encontramos una norma publicada que diga qué unidad lo sustituye, así que no hay un monto oficial en bolívares que podamos darle. Los honorarios del abogado no están en estas normas y se pactan con él.
Cuánto puede durar el contrato
Qué cambió frente a la ley de 2011
| Tema | Ley de 2011 (relaciones anteriores) | Ley de 2026 (contratos nuevos) |
|---|---|---|
| Forma | Escrito y "deberá ser público", con exoneración en notarías (art. 46) | Escrito (art. 8); notaría opcional (art. 9) |
| Ejemplares | Tres originales, uno para la SUNAVI (art. 52) | Sin exigencia |
| Canon | Lo fija la SUNAVI; su resolución se anexa al contrato so pena de nulidad (arts. 53 y 66) | Lo pactan las partes (art. 12) |
| Registro | El arrendador remite datos al Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda (art. 22) | No hay registro |
| Moneda | Moneda de curso legal (art. 54) | Puede pactarse en divisas, con pago en bolívares a la tasa del BCV si ambos acuerdan (art. 14) |
| Duración | Mínimo un año (art. 51) | Libre; un año si no se pacta (art. 11) |
Acceso a la Justicia señala que la ley de 2026 no deroga las de 2011, así que los dos regímenes conviven según la fecha del contrato.
Qué debe contener el contrato
Lo que exige el artículo 8 de la ley de 2026, como mínimo:
Además, la propiedad debe cumplir las condiciones mínimas de habitabilidad: no puede alquilarse para vivienda si está en una zona declarada de alto riesgo o si sus materiales o una construcción inconclusa ponen en riesgo a las personas (artículo 10).
Si el contrato calla, el inquilino paga servicios como luz, agua, gas y aseo, y el arrendador el condominio y los impuestos (artículo 19). Es opcional pactar una garantía de hasta tres meses de canon (artículo 16).