Alquiler en Venezuela: qué paga el inquilino y qué paga el dueño

Para los alquileres de vivienda acordados desde el 7 de agosto de 2026, la regla está en la Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario). Casi todas sus reglas sobre gastos aplican solo si el contrato no dice otra cosa.

Quién paga qué: la tabla

El contrato debe ser escrito y decir quién paga los servicios públicos (art. 8, num. 6). Puede ser privado o notariado (art. 9): vea si debe notariarse.

Reparaciones: la regla del 30%

El artículo 15 obliga al inquilino a cuidar y conservar la propiedad y dice que, "a falta de estipulación expresa entre las partes":

El numeral 1 dice canon "estipulado" y el 2, "mensual"; la ley no explica la diferencia. Ejemplo con un canon pactado por mes (art. 14): con 500 dólares, el corte es 150. Una reparación de 120 la paga el inquilino; una de 400, el arrendador, salvo negligencia, imprudencia o impericia del inquilino.

Qué cubre "reparaciones". La ley no define la palabra ni distingue menores de mayores o desgaste de avería, ni dice si varias reparaciones pequeñas se suman. La única excepción por causa es la del numeral 1, y no dice expresamente quién paga en ese caso.

El Código Civil se aplica en forma supletoria (art. 6). Allí:

Condominio, cuotas extraordinarias e impuesto municipal

El segundo párrafo del artículo 19 pone a cargo del arrendador, "salvo estipulación en contrario", el condominio y los impuestos que gravan la propiedad urbana, como el Impuesto sobre Inmuebles Urbanos.

Cuotas extraordinarias. La ley no las menciona ni las separa de las ordinarias. La Ley de Propiedad Horizontal cuenta como gastos comunes la reparación o reposición de cosas comunes (art. 11) y obliga a los propietarios a pagarlos según su porcentaje (art. 12). Si el contrato pasa el condominio al inquilino, conviene que diga si incluye las extraordinarias. El pacto solo tiene efecto entre las partes (Código Civil, art. 1.166): ante el condominio sigue obligado el propietario.

Impuesto sobre Inmuebles Urbanos. Algunas ordenanzas hacen responsable al inquilino:

Ni las ordenanzas ni el artículo 19 dicen cómo se resuelve si la alcaldía le cobra al inquilino; en ese caso, consulte a un abogado. Tarifas por municipio: guía del Impuesto sobre Inmuebles Urbanos.

Servicios, garantía y daños al final del contrato

El inquilino paga los servicios del artículo 19 hasta que entrega la propiedad. No pagar los servicios públicos (agua, luz, aseo urbano y los mencionados en el contrato) durante tres meses consecutivos permite al arrendador pedir la terminación anticipada (art. 23, num. 2).

Para garantizar la conservación de la propiedad y el pago de servicios en mora, las partes pueden acordar una póliza de seguro o un depósito, de hasta tres meses de canon (art. 16). La ley no dice quién paga la prima. El depósito se devuelve dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación, previa revisión de la propiedad, descontando "las reparaciones a que hubiere lugar y los servicios en mora debidamente comprobados" (art. 18). Detalles en la guía del depósito en garantía.

Conviene describir por escrito el estado inicial de la propiedad. Sin esa descripción, el Código Civil presume, salvo prueba en contrario, que el inquilino la recibió en buen estado y debe devolverla igual (art. 1.595). Al devolverla no responde de lo que haya perecido o se haya deteriorado por vejez o fuerza mayor (art. 1.594). La ley de 2026 no dice cómo se combina esa regla con el artículo 15, num. 2, que pone a cargo del inquilino las reparaciones de hasta 30% sin distinguir la causa; si hay disputa, consulte a un abogado.

Causar "deterioros mayores no provenientes de su uso normal" o hacer reformas no autorizadas es causa de terminación anticipada (art. 23, num. 4).

Qué puede cambiar el contrato y qué no

Rige lo que pacten las partes, siempre que no contradiga la ley (art. 6). Los artículos 15 y 19 aplican "a falta de estipulación expresa" o "salvo estipulación en contrario", así que el contrato puede poner el condominio a cargo del inquilino o mover el corte del 30%.

La ley es de orden público (art. 5), así que no cabe pactar en contra de las reglas que no traen esa salvedad, como el tope de la garantía (art. 16), el plazo de devolución del depósito (art. 18) o la habitabilidad (art. 10), que impide alquilar como vivienda en zonas declaradas de alto riesgo o con materiales u obras inconclusas que pongan en riesgo la vida, la seguridad o la salud.

Contratos anteriores al 7 de agosto de 2026

La ley nueva se aplica solo a los alquileres acordados o formalizados después de su entrada en vigencia, y excluye las viviendas que un inquilino ya ocupaba en esa fecha "mientras persista esa posesión" (art. 2). Esos alquileres siguen bajo la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (Gaceta Oficial N° 6.053 Extraordinario, 12 de noviembre de 2011) y el decreto contra el desalojo arbitrario. Diferencias principales en gastos: