Algunos costos tienen una regla clara en la ley, uno de los más grandes (la tasa de registro) tiene sus tramos en una unidad que ya no funciona, y el mayor riesgo no es un impuesto sino un cobro irregular en el registro.
Quién paga cada costo
| Costo | Quién lo paga | Qué dice la norma |
|---|---|---|
| Anticipo de ISLR (0,5% del precio) | Vendedor | Fijo en la Ley de Impuesto sobre la Renta |
| Impuesto sobre la ganancia | Vendedor | Tarifa de 6% a 34% (personas naturales) |
| Tasa de registro | Lo que se pacte en la opción de compra-venta | Tope de 2%, pero la unidad de cálculo ya no funciona |
| Impuesto municipal por la transmisión | Comprador | De 1 a 5 unidades tributarias según el valor |
| Solvencia municipal | Vendedor (es su deuda) | Obligatoria para registrar; varía por municipio |
| Comisión del corredor | Lo que diga el contrato | No hay porcentaje fijado por ley |
| Abogado | Lo que se pacte | No hay tarifa pública oficial |
| IGTF (3%) | Quien paga en divisas, en ciertos casos | Depende de cómo y a quién se pague |
Impuestos del vendedor
El anticipo de ISLR es 0,5% del precio. Lo fija el artículo 86 de la Ley de Impuesto sobre la Renta (Gaceta Oficial N.º 6.210 Extraordinario, 2015). El vendedor lo autoliquida, lo paga y presenta el comprobante al registrador antes de firmar. Sin esa planilla, el registrador tiene prohibido inscribir la venta, según el artículo 97 de la Ley de Registros y Notarías.
Se descuenta del impuesto en la declaración anual, y si la venta no se concreta se pide el reintegro. La excepción por monto (operaciones menores a 3.000 unidades tributarias) no alcanza a prácticamente ninguna vivienda: con la U.T. en Bs 43 desde junio de 2025, eso son Bs 129.000.
Cuándo no se paga el anticipo. Si la propiedad está inscrita ante el SENIAT como vivienda principal y el vendedor presenta la constancia de ese registro antes del otorgamiento (artículo 86, Parágrafo Primero). Si no está inscrita, hágalo antes de buscar comprador.
El impuesto sobre la ganancia es otra cosa. Si el vendedor es persona natural, la ganancia se suma a los ingresos del año y paga según la tarifa del artículo 50, de 6% a 34%; para no residentes, 34% fijo. La fracción que excede 6.000 U.T. (Bs 258.000) paga 34%, así que casi cualquier ganancia de cierto tamaño llega a ese tramo. Cómo calcular el costo de una propiedad comprada en bolívares hace años es pregunta para su contador.
La constancia de vivienda principal ahorra el anticipo, pero la ganancia solo queda excluida si se cumplen las condiciones del artículo 17: que estuviera inscrita como vivienda principal (si no, el vendedor debe probar que la usó como tal en los cuatro años anteriores), que el dinero se reinvierta en otra vivienda principal inscrita dentro de los dos años siguientes (o se haya invertido en el año anterior) y que se notifique al SENIAT. Si reinvierte solo una parte, solo esa parte queda excluida. Los mayores de 60 años no necesitan reinvertir.
Registro y notaría
La Ley de Registros y Notarías (Gaceta Oficial N.º 6.668 Extraordinario, 2021) fija en el numeral 7 de su artículo 83 la tasa por registrar una venta:
La ley encarga al SAREN fijar por providencia el monto de sus tasas dentro de esos límites, pero la providencia vigente de los Registros Públicos (N° 001, Gaceta Oficial N.º 42.301 de 2022) no fija un monto propio para esta tasa, así que se aplican los porcentajes de la ley. Se pagan en bolívares al valor del petro del día de la solicitud, y cada registro debe exhibir la providencia en un lugar visible. Si la opción de compra-venta se firma en notaría, el artículo 86 fija una tasa de hasta 2 petros.
El problema: el petro dejó de funcionar en enero de 2024, cuando la Plataforma Patria cerró sus billeteras, según AFP en Swissinfo. No encontramos ninguna norma publicada que diga qué unidad lo sustituye para estas tasas. Lo único firme es el tope de 2%.
El sobrecobro. En agosto de 2026, El Nacional recogió denuncias de registros que exigen entre 15% y 25%. Fernando Di Gerónimo, presidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, dijo que el monto "tiene que ser el 2%" y que algunos registros tasan la propiedad hasta en el doble de lo que se pagó para cobrar sobre esa cifra. Qué puede hacer:
Exoneraciones. El 4 de julio de 2026, el SAREN publicó el anuncio de la presidenta encargada Delcy Rodríguez de que "todas las tasas" vinculadas a los registros de alquileres y de compras quedarían exoneradas. El título la limita a las zonas afectadas por los sismos de junio; la frase no. No cita un decreto y no encontramos uno publicado. Pregunte en el registro y pida la respuesta por escrito.
Solvencias: municipal y de condominio
Sin la solvencia de impuestos municipales de la propiedad, el registrador tampoco puede inscribir la venta (artículo 97). Cada alcaldía tiene su trámite y sus tasas. Si el vendedor debe años de impuesto, ponerse al día puede ser el costo municipal más alto.
Además, el artículo 91 crea un impuesto municipal por la transmisión, que paga el comprador antes de la inscripción: de 1 U.T. (hasta 2.000 U.T. de valor) a 5 U.T. (más de 6.500 U.T.). Confirme en la alcaldía el monto en bolívares.
El artículo 97 no exige la solvencia de condominio para registrar, pero pídala siempre. El artículo 13 de la Ley de Propiedad Horizontal dice que la deuda por gastos comunes sigue siempre a la propiedad, aun la anterior a la compra. Si el vendedor dejó cuotas pendientes, usted puede tener que pagarlas y reclamárselas después. Pregunte por cuotas extraordinarias aprobadas.
Corredor, abogado e IGTF
Corredor. Ninguna ley fija la comisión. El Código de Ética de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, que obliga a sus afiliados, exige pactar los honorarios por contrato, como porcentaje o monto fijo, y prohíbe cobrar un "sobreprecio" (artículo 15). En el sector se menciona un 5% a cargo del vendedor, sin fuente oficial que lo respalde. Es negociable; deje escrito qué pasa con ella si la venta no se concreta.
Abogado. Todo documento que se presenta en el registro debe estar redactado y visado por un abogado (artículo 23 de la Ley de Registros y Notarías), y no hay tarifa pública oficial. Pida presupuesto por escrito y pregunte si incluye solvencias, tradición legal y acompañamiento al registro.
IGTF. La reforma de 2022 (Gaceta Oficial N.º 6.687 Extraordinario) cobra 3% a quien paga en divisas en dos casos (artículos 4 y 24): dentro del sistema bancario nacional, o a un contribuyente especial sin pasar por instituciones financieras. Un pago en efectivo entre personas naturales que no son contribuyentes especiales no encaja en esos casos, como lee Prodavinci, que advierte que oficios del SENIAT han gravado pagos en divisas por pasarelas de pago. Confírmelo con su contador.
Ejemplo: una venta de $100.000
| Concepto | Monto | Nota |
|---|---|---|
| Anticipo de ISLR (vendedor) | $500 | $0 con constancia de vivienda principal |
| Tasa de registro | Hasta $2.000 | Tope legal de 2% |
| Comisión del corredor | $5.000 | Solo si se pacta 5%; negociable |
| IGTF (quien paga en divisas) | $0 o $3.000 | 3% solo en los casos gravados |
| Solvencias, abogado, impuesto municipal | Variable | Pida presupuesto por escrito |
Lo que no debería pagar, pero se ha denunciado: una tasa de registro de 15% a 25%, es decir, entre $15.000 y $25.000.
Antes de firmar la opción de compra-venta, pida la constancia de vivienda principal y las solvencias municipal y de condominio, y deje escrito quién paga cada costo. Para una operación concreta, consulte a un abogado y a un contador.
Aclaración del 27 de octubre de 2026: una versión anterior decía que el SAREN fija por providencia el monto de la tasa de registro de una venta. La providencia vigente no fija un monto propio para esa tasa, así que rigen los porcentajes de la ley.