Por lo general, el documento de propiedad es la venta que el Registro Público inscribió y devolvió al comprador con una nota de registro al pie (artículo 1.927 del Código Civil). Leerlo por partes le dice qué compró quien lo firmó y le ayuda a detectar problemas antes de comprarle.
Abreviaturas: CC (Código Civil de 1982), LRN (Ley de Registros y Notarías de 2021) y LPH (Ley de Propiedad Horizontal de 1983).
Las partes del documento en una tabla
| Parte | Qué dice | Qué revisar |
|---|---|---|
| Datos de registro | Oficina, fecha y, en el sistema de protocolos, número, tomo, protocolo y trimestre; con folio real, el número de folio real (cada bien tiene además una matrícula) | Que la oficina sea la del lugar de la propiedad (CC 1.915) y que los datos coincidan con la certificación de gravámenes |
| Partes | Identificación de vendedor y comprador, o de sus representantes (LRN 48; CC 1.913) | Que el vendedor sea quien compró en el título anterior; estado civil y consentimiento del cónyuge (CC 168) |
| Descripción y linderos | Ubicación, linderos y, en documentos recientes, el código catastral (CC 1.914; LRN 48) | Que coincidan con la propiedad que visitó y con la ficha catastral |
| Área y porcentaje de condominio | Superficie; en un apartamento, su porcentaje y los datos del documento de condominio (LPH 33) | Si el precio se fijó por metro o por cuerpo cierto; el porcentaje contra el documento de condominio |
| Precio y forma de pago | Monto y cómo se pagó | Si queda un saldo pendiente, el vendedor tiene hipoteca legal (CC 1.885) |
| Tradición | Cómo adquirió el vendedor y los datos de ese título anterior | Pedir ese documento y seguir la cadena hacia atrás |
| Notas marginales | Anotaciones al margen: embargos, demandas, cesiones, extinciones | Verlas en el Registro, no solo en su ejemplar |
| Visado | Nombre del abogado que redactó y visó (LRN 23) | Que exista; no prueba que la venta sea válida |
Datos de registro: protocolo o folio real
La nota de registro va al final del documento. Indica el número del protocolo y el del instrumento (CC 1.927); el registrador hace constar los datos de la inscripción al devolver el documento (LRN 39). En los documentos del sistema de protocolos esos datos se leen así, según un ejemplo citado en una sentencia de 2014 publicada en vLex (fuente secundaria): "No. 41, Tomo 28, Tercer Trimestre del año 92, Protocolo Primero", con el nombre de la oficina.
La LRN manda usar el folio real donde hay levantamiento catastral: los asientos se llevan por la propiedad, no por el dueño, y la nota indica el número de folio real (art. 35). Cada bien recibe una matrícula consecutiva que no se reutiliza mientras su asiento siga vigente (arts. 36 y 37). Donde no hay catastro se sigue con el folio personal (art. 35).
Con esos datos se piden la certificación de gravámenes y la copia certificada del documento.
Quién vende y quién firma
El CC pide nombre, apellido, edad, profesión y domicilio de las partes (art. 1.913) y la LRN, su "identificación completa" y la de sus representantes legales (art. 48). Revise:
Si usted es heredero, el documento seguirá a nombre del causante; la partición o adjudicación también se inscribe en el Registro Público (LRN 46).
Qué se vendió: linderos, área y porcentaje de condominio
El título debe describir la propiedad por su naturaleza, situación, linderos y municipio (CC 1.914). La LRN agrega ubicación física, superficie, linderos y código catastral (art. 48). Los documentos antiguos pueden no tenerlo. Compare los linderos con el sitio y con la ficha catastral.
El área. Si la venta se hizo "a razón de tanto por medida", el comprador puede exigir la cabida del contrato o una rebaja proporcional (CC 1.496). Si se vendió un cuerpo determinado, la diferencia de medida solo cambia el precio cuando llega a una veintava parte, en más o en menos, salvo pacto en contrario (CC 1.497).
El apartamento. El título debe contener los datos de registro del documento de condominio, el área, la situación, el número o letra, los linderos y el porcentaje que representa su valor frente al total del edificio (LPH 33). Esa cuota, en centésimas, fija su parte en las cargas y beneficios, y solo cambia por acuerdo unánime (LPH 7). Lo que dice el documento de condominio se considera reproducido en cada venta (LPH 26), así que pida también ese documento. Las deudas de condominio siguen al apartamento (LPH 13) y normalmente no constan en el título.
Precio, tradición y notas marginales
Precio. Lea si el vendedor declara haber recibido todo el precio. Si el instrumento deja una obligación pendiente del comprador, el vendedor tiene hipoteca legal sobre la propiedad con solo que la obligación conste en él (CC 1.885).
Tradición. Es la cláusula que dice cómo adquirió el vendedor (compra, herencia, donación) y cita ese título. La LRN cobra un recargo cuando el interesado no indica en la nota de registro "el o los títulos de propiedad inmediatamente anteriores" (art. 83, num. 13). El vendedor está obligado a entregar los títulos concernientes a la propiedad (CC 1.495): pida el anterior.
Notas marginales. Cuando se registra un acto que renuncia, extingue, cede o modifica un derecho, se pone una nota al margen del instrumento original, con la fecha y la oficina (CC 1.926). También van al margen el embargo y ciertas demandas (CC 1.921), las sentencias de nulidad o resolución (CC 1.922) y la demanda de nulidad por falta de consentimiento del cónyuge, que se estampa en el protocolo (CC 170). Según nuestra lectura, su ejemplar no recoge esas notas: la ley las ubica en el protocolo y en el instrumento original, no en el ejemplar devuelto. Pida una copia certificada reciente.
El visado y lo que el documento no prueba
Todo documento presentado ante Registros y Notarías debe ser redactado y visado por un abogado inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado y habilitado para ejercer (LRN 23). El visado no convalida nada: el registrador califica solo con lo que se desprende del título y del Registro, sin prejuzgar su validez (LRN 43), y la inscripción no convalida actos nulos o anulables (LRN 44).
Por eso el documento no basta:
Un acto que debía registrarse y no se registró no tiene efecto contra los terceros que hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre la propiedad (CC 1.924). Si lo que le ofrecen es solo un documento autenticado en notaría, vea la diferencia entre documento privado, autenticado y registrado. Si la cadena incluye herencias, poderes o sentencias, haga que un abogado la revise antes de pagar.