Desde el 7 de agosto de 2026 conviven dos regímenes de alquiler de vivienda, y cuál se aplica depende de cuándo empezó la relación. Esta guía compara lo que dice cada norma, artículo por artículo.
Qué ley rige su contrato
La Ley del Régimen Especial de Arrendamiento de Inmuebles Destinados a Vivienda (Gaceta Oficial N° 7.065 Extraordinario, 7 de agosto de 2026) entró en vigencia con su publicación (Disposición Final Única). Según su artículo 2:
Su Disposición Transitoria Única excluye la ley de 2011 y el decreto de los contratos del régimen nuevo.
Renovar el contrato, o firmar uno nuevo, con un inquilino que ya ocupaba la vivienda antes del 7 de agosto de 2026 no lo pasa por sí solo a la ley de 2026. La ley no dice expresamente qué ocurre con esas renovaciones (su artículo 13 menciona la "prórroga o renovación" solo para el ajuste del canon). Si es su caso, consulte a un abogado.
Ambas leyes dejan fuera, entre otros, los locales comerciales, el alojamiento turístico o vacacional (en la de 2011, si acredita su registro) y la vivienda ocupada por una relación laboral (ley de 2011, artículos 8 y 9; ley de 2026, artículo 2).
Tabla comparativa
"No lo regula" significa que esa ley no trae una norma sobre el tema.
| Tema | Ley de 2011 y decreto contra el desalojo | Ley de 2026 | Artículos |
|---|---|---|---|
| Contrato escrito y notaría | Derecho a contrato escrito, que "deberá ser público", exonerado de gravamen en notarías. Tres originales, uno para la SUNAVI | Escrito, con contenido mínimo. La notaría es opcional; firmado en privado también obliga | 2011: 46 y 52. 2026: 8 y 9 |
| Duración | Mínimo un año. Al vencer, si la vivienda se sigue alquilando, el inquilino solvente tiene preferencia para seguir | La pactan las partes; si no, un año. Si al vencer nadie lo termina, continúa en los mismos términos | 2011: 51 y 89. 2026: 11 |
| Salida del inquilino | Puede avisar antes del vencimiento que no continuará, sin perjuicio de indemnizaciones o cánones restantes | En cualquier momento; puede pactarse una indemnización de hasta 2 meses de canon | 2011: 51. 2026: 24 |
| Papel de la SUNAVI | Fija y revisa el canon, revisa contratos, lleva el Registro Nacional de Arrendamiento de Vivienda, tramita el paso previo a las demandas y multa | No lo regula | 2011: 16, 20 a 22, 94 a 96 y 141 |
| Canon inicial | Lo fija la SUNAVI, entre 3% y 5% de rentabilidad anual sobre el valor de la propiedad. Su resolución se anexa al contrato so pena de nulidad | Lo acuerdan las partes, sin más límites que los de la ley | 2011: 53, 66, 77 y 78. 2026: 12 |
| Ajustes | La SUNAVI lo revisa al año de cada fijación, si cambia el uso o si hubo mejoras de más del 20% del valor | Fijo durante el contrato. Al prorrogar o renovar se puede pactar un ajuste; en bolívares, no mayor que la variación del índice de precios al consumidor del BCV en el período de vigencia del contrato | 2011: 83. 2026: 13 |
| Moneda y pago | Moneda de curso legal. Pago mensual en cuenta corriente del arrendador; prohibido cobrar por adelantado | Puede fijarse en divisas; pagar en bolívares a tasa BCV requiere mutuo acuerdo. Mensual, salvo pacto | 2011: 54, 67 y 68. 2026: 14 |
| Depósito | No lo regula | Depósito o póliza de hasta 3 meses de canon; devolución en 15 días continuos, descontando reparaciones y servicios en mora comprobados | 2026: 16 a 18 |
| Reparaciones | Mayores (desgaste natural, vicios ocultos): arrendador. Menores (uso cotidiano): inquilino. Si el inquilino hace las mayores, previa notificación, las descuenta del canon | Salvo pacto: inquilino hasta 30% del canon mensual; arrendador por encima, salvo daños por negligencia del inquilino | 2011: 7 y 37. 2026: 15 |
| Servicios | Vivienda unifamiliar: servicios públicos del inquilino. Habitaciones o porciones de una propiedad: servicios comunes del arrendador | Salvo pacto: luz, agua, gas, aseo, internet y otros que contrate, del inquilino | 2011: 36. 2026: 19 |
| Condominio e impuestos | No lo regula | Salvo pacto: condominio e impuestos que gravan la propiedad urbana, del arrendador | 2026: 19 |
| Preferencia ofertiva | Inquilino solvente, sin antigüedad mínima. Oferta por documento auténtico, a precio no mayor al justo valor de la SUNAVI. 90 días calendario para responder. Venta sin notificación: nula. Descuento de 10% a 25% con 10 años o más | Más de 2 años y solvente en cánones y servicios. Aviso escrito con precio y condiciones; 15 días para responder. Si baja el precio o mejora condiciones, debe ofrecerla de nuevo | 2011: 131 a 135 y 137. 2026: 20 |
| Retracto | 180 días hábiles para ocupar el lugar del comprador si la oferta no cumplió la ley o se vendió más barato o en mejores condiciones | No lo regula | 2011: 138 a 140 |
| Causales de desalojo | Cinco: cuatro cánones impagos sin causa justificada, necesidad del propietario o de un pariente consanguíneo hasta el segundo grado, uso indebido o cambio de uso, deterioros mayores o reformas no autorizadas, violar normas de convivencia. Deja a salvo otras causales o el derecho común | Siete: tres períodos de canon consecutivos, tres meses consecutivos de servicios, ceder o subarrendar sin permiso, deterioros o reformas no autorizadas, uso distinto o ilegal, abandono, causales del contrato | 2011: 91. 2026: 23 |
| Procedimiento | Paso previo obligatorio ante la SUNAVI, con audiencia conciliatoria; luego juicio oral. En ejecución: suspensión de 90 a 180 días hábiles, destino habitacional garantizado, aviso de 90 días continuos | Conciliación, mediación, arbitraje o tribunal de municipio por juicio breve. El desalojo solo lo ordena un tribunal de municipio o arbitral | 2011: 94 a 98. Decreto: 5 a 14. 2026: 25 a 27 |
| Sanciones | Multas de la SUNAVI de 50 a 400 unidades tributarias; 1.000 por desalojo arbitrario. La reincidencia duplica la multa y, a la tercera, permite iniciar la expropiación si el dueño tiene más de cinco viviendas alquiladas | No lo regula | 2011: 141, 142 y 145 |
Lo que cambia para el dueño
Lo que cambia para el inquilino
Lo que sigue igual y lo que queda abierto
Ningún régimen permite sacar al inquilino sin orden judicial. El decreto de 2011 prohíbe la desocupación "mediante coacción o constreñimiento" sin su procedimiento (artículo 4), y la ley de 2026 reserva la orden de desalojo a un tribunal de municipio o arbitral (artículo 27). Las dos prohíben alquilar como vivienda una propiedad que ponga en riesgo la vida o la salud (ley de 2011, artículo 12; ley de 2026, artículo 10).
La ley de 2026 no dice qué pasa si el dueño vende sin ofrecer la propiedad al inquilino. Para ese caso, y para renovaciones de alquileres anteriores, consulte a un abogado.