La "habitabilidad" o "constancia de terminación de obra" es el último paso del control municipal de una construcción, y varias leyes la conectan con la venta. Para un caso concreto (una obra con reparos, una ampliación no declarada) necesita un abogado.
Qué es la habitabilidad según la ley
La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (Gaceta Oficial N° 33.868, 16 de diciembre de 1987) regula el control municipal de una obra así:
| Momento | Documento | Artículos |
|---|---|---|
| Antes de construir | Notificación escrita al municipio con el proyecto, la capacidad de servicios públicos certificada y los comprobantes de impuestos municipales | 84 |
| Revisión del proyecto | Constancia de cumplimiento de variables urbanas fundamentales (uso, retiros, densidad, altura; 30 días continuos para edificaciones) | 85 y 87 |
| Durante la obra | Inspecciones municipales, con un acta levantada en el sitio | 90 y 92 |
| Al terminar | Certificación de terminación de la obra y constancia de recepción de la alcaldía (10 días hábiles) | 95 |
Según el artículo 95, al terminar la obra sin objeciones pendientes del municipio el profesional responsable firma una certificación de que se ejecutó "en un todo de conformidad con las variables urbanas fundamentales y con las normas técnicas correspondientes". La firma también el propietario y se consigna, con los planos definitivos, ante la autoridad municipal de control urbanístico, que da constancia de recepción dentro de 10 días hábiles. Esa constancia "será suficiente a los fines de la habitabilidad de la obra".
Si queda un reparo pendiente sobre variables urbanas o normas técnicas, la obra "no podrá habitarse" hasta que se subsane. Una vez terminada la obra, los reparos solo pueden hacerse una vez.
En esta ley, lo que en la calle se llama permiso de habitabilidad es la constancia de recepción del artículo 95.
Viviendas de constructoras y promotoras (ley de 2026)
La Ley de Promoción y Protección de la Construcción de Viviendas (Gaceta Oficial N° 7.071 Extraordinario, 25 de agosto de 2026), que reformó la Ley contra la Estafa Inmobiliaria de 2012, sí usa el nombre "permiso de habitabilidad". Su artículo 33 obliga a la constructora o promotora a pedir a la alcaldía y a Bomberos la inspección definitiva de la obra; Bomberos hace la inspección final "para que la Alcaldía otorgue el permiso de habitabilidad y documentación técnica definitiva, en un lapso de treinta (30) días". Aparte, el ministerio con competencia en vivienda entrega una constancia de culminación de la obra (art. 32).
Esa ley no dice cómo se coordina su permiso con la constancia del artículo 95; pregunte en la alcaldía qué emite.
Quién la emite y qué suele pedir
La emite la alcaldía donde está la obra, a través de su oficina de control urbano o ingeniería municipal. Ninguna de estas leyes fija una lista nacional de recaudos. Dos ejemplos oficiales:
La habitabilidad sanitaria la da el Ministerio de Salud, no la alcaldía: son documentos distintos. Las tasas las fija cada municipio.
Cuándo la piden para vender un apartamento
Cuatro leyes tocan el tema y no dicen lo mismo:
En una reventa, el artículo 32 de la Ley de Propiedad Horizontal no distingue entre primera y segunda venta, pero el artículo 97 habla de ventas primarias y la ley de 2026 se dirige a constructoras y promotoras. No encontramos norma que obligue a presentar la habitabilidad en cada reventa, ni una que lo descarte. Pregunte en el Registro.
El documento de condominio de un edificio nuevo
Antes de vender cualquier apartamento, el dueño del edificio protocoliza en el Registro el documento de condominio, que describe apartamentos, linderos, cosas comunes, porcentajes y gravámenes (Ley de Propiedad Horizontal, art. 26). Se acompaña de los planos arquitectónicos aprobados, conformados por el proyectista (o un profesional autorizado), que hace constar que el edificio corresponde a ellos "de acuerdo al permiso de construcción", y de un ejemplar del reglamento de condominio. Si el edificio está hipotecado, debe constar en forma auténtica la intervención del acreedor (art. 27; unas transcripciones dicen "conocimiento" y otras "consentimiento").
La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (art. 97) agrega que, para protocolizar el documento de condominio, se presentan los planos de la obra y la constancia de variables urbanas del artículo 85. Ninguno de los dos artículos incluye la habitabilidad entre esos recaudos: la ley la pide para vender los apartamentos. Vea cómo funciona el condominio.
Casas construidas o ampliadas
A una casa fuera de propiedad horizontal no le aplica el artículo 97 de la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Si la vende la constructora o promotora que la hizo, aplica el artículo 39 de la ley de 2026. Fuera de ese caso, no encontramos una norma nacional que obligue al Registro a pedir la habitabilidad para inscribir la venta de una casa.
Aun así, una ampliación sin permisos importa. La refacción cuenta como inicio de construcción y exige notificar al municipio (art. 84). Además, la Ley de Registros y Notarías exige que cada inscripción describa la superficie, los linderos y el código catastral (art. 48). Compare los metros del documento con los reales y con la cédula catastral.
Qué pedirle a la constructora o al vendedor
La constancia no cierra la responsabilidad de quien construyó. La Ley Orgánica de Ordenación Urbanística (arts. 99 y 100) mantiene frente a los compradores la del artículo 1.637 del Código Civil (diez años desde la terminación, por ruina o peligro de ruina por defecto de construcción o vicio del suelo) para el ingeniero, el arquitecto, el urbanista, el constructor, el promotor y quien venda una obra que construyó o hizo construir. Lo explicamos en la guía de vicios ocultos.