Cómo Calcular la Rentabilidad de una Propiedad en Alquiler en Venezuela
Cómo calcular el retorno de una propiedad en alquiler en Venezuela, con un ejemplo construido sobre precios reales de oferta y los gastos que separan el bruto del neto.
¿Vale la pena invertir en alquiler en Venezuela?
Depende de qué compre y a cuánto lo compre, y eso se puede estimar. Hoy hay 426 apartamentos en alquiler y 1.446 en venta publicados en Propiedash con precio y metraje públicos.
Si se comparan unidades de tamaño parecido, entre 80 y 180 m², que es donde ocurre la mayoría de las operaciones, el alquiler mediano nacional es de $1.450 al mes sobre un precio de venta mediano de $135.000. Eso implica una rentabilidad bruta de 12,9% anual en USD. En Caracas: $1.800 al mes sobre $180.000, es decir 12,0%.
Retenga dos cosas antes de usar esas cifras. Es una rentabilidad implícita entre precios de oferta: se calcula con la mediana de un conjunto de avisos de alquiler y la mediana de otro conjunto de avisos de venta, no con propiedades que efectivamente se alquilaron ni con operaciones cerradas. Y es bruta: como verá abajo, los gastos se llevan entre dos y cuatro puntos.
La Fórmula Básica
ROI Bruto (%) = (Ingreso anual por alquiler / Precio de compra) × 100
Fácil de escribir y fácil de aplicar mal. El error casi nunca está en la fórmula, está en los dos números que se meten en ella.
Un ejemplo con cifras reales
Las Mercedes es la zona donde tenemos suficiente inventario comparable de los dos lados para hacer el ejercicio de forma honesta. Para apartamentos de 80 a 180 m²:
Fíjese en que los metrajes medianos de los dos lados casi coinciden, 119 y 117 m². Es lo que hace que la división signifique algo.
Del bruto al neto
El bruto no es lo que le queda. Los supuestos que siguen son de planificación, no mediciones nuestras, y usted debe reemplazarlos por los números del edificio concreto que esté evaluando:
Con esos supuestos el ingreso neto baja a $32.644 y el ROI neto a 7,8%. Son 2,2 puntos de diferencia sobre el bruto, y ese es el margen que mucha gente no descuenta nunca.
Sobre el condominio conviene una advertencia. De los avisos que declaran la cuota, la mediana es de $50 al mes y el percentil 90 llega a $128, pero solo 92 de 1.865 apartamentos activos la declaran. Es una muestra pequeña y autoseleccionada, así que trátela como referencia débil y pida la cuota real por escrito. En un edificio con planta eléctrica y pozo propio la cuota es bastante más alta, y son justamente los edificios que se alquilan mejor y más rápido.
Por qué no publicamos una tabla de rentabilidad por zona
Sería el contenido más útil de este artículo y no lo vamos a publicar, porque los datos no lo soportan todavía. Vale la pena explicar por qué, porque el mismo razonamiento le sirve para desconfiar de las tablas que sí va a encontrar por ahí.
Una rentabilidad por zona necesita dos medianas del mismo tipo de unidad: lo que se pide en venta y lo que se pide en alquiler, para apartamentos de tamaño comparable. Cuando no se controla el tamaño, salen números que parecen publicables y no lo son. Ejemplo real, Los Palos Grandes:
Dividir una mediana por la otra da un 7,9% que suena razonable y no significa nada: está comparando el alquiler de apartamentos de 96 m² contra el precio de venta de apartamentos de 400 m². Son dos productos distintos. Y si exigimos el rango comparable de 80 a 180 m², a Los Palos Grandes le quedan 3 avisos de venta y 4 de alquiler, muy poco para publicar una mediana.
Al aplicar ese filtro a toda Caracas, solo dos zonas quedan con inventario suficiente de los dos lados:
| Zona | Avisos venta | Avisos alquiler | Precio mediano | Alquiler mediano | ROI bruto |
|---|---|---|---|---|---|
| Las Mercedes | 19 | 13 | $419.650 | $3.500 | 10,0% |
| Campo Alegre | 11 | 30 | $370.000 | $2.500 | 8,1% |
Dos zonas, con 11 y 19 avisos de venta. Publicamos las dos con su n a la vista para que juzgue usted, y no las extendemos a una tabla de cinco o diez zonas rellenando los huecos con estimaciones. Cuando el inventario de alquiler crezca lo suficiente, publicaremos la tabla completa.
Mientras tanto, el procedimiento correcto es el mismo que sirve para tasar: en lugar de buscar la cifra de su zona, busque sus comparables. Filtre por zona y por metraje, mire los cinco o seis avisos de alquiler que de verdad se parecen al apartamento que está evaluando, y compárelos contra los avisos de venta de ese mismo metraje.
Tipos de Inquilino y Demanda
Profesionales y ejecutivos: buscan apartamentos de 2 a 3 habitaciones en zonas seguras y bien conectadas. Pagan más por edificios con planta eléctrica.
Empresas y embajadas: demandan propiedades amobladas de alta gama, con contratos largos y pagos puntuales. Es el segmento que explica los alquileres más altos por metro cuadrado en Las Mercedes y La Castellana.
Venezolanos retornados: llegando del exterior, buscan propiedades temporales mientras se reestablecen.
Conclusión
Los números de este artículo dicen que la rentabilidad bruta en Caracas ronda el 12% para apartamentos de tamaño medio, que un caso concreto y bien medido dio 10,0% bruto y 7,8% neto, y que a nivel de zona todavía no hay datos para más precisión que eso.
Lo que no cambia es el método: controle el tamaño antes de comparar, descuente los gastos antes de celebrar, y verifique la documentación antes que el precio. Nuestra guía de alquiler cubre el contrato y las obligaciones del arrendador, y cuánto se pide por metro cuadrado en Caracas tiene el detalle de precios de venta por zona.
Sobre los datos: las cifras provienen de los avisos activos de apartamentos publicados en Propiedash al 26 de agosto de 2026: 1.446 avisos de venta y 426 de alquiler a nivel nacional, de los cuales 980 y 336 están en Caracas. El alquiler es el precio mensual publicado. Se excluyen los avisos sin precio público y sin metraje, y los casos fuera de $100 a $15.000 por m² en venta o de $1 a $60 por m² al mes en alquiler, que son errores de captura. Las rentabilidades se calculan como (alquiler mediano × 12) / precio de venta mediano, con las dos medianas tomadas sobre la misma zona y el mismo rango de metraje; son rentabilidades implícitas entre precios de oferta, no retornos realizados, y no incluyen gastos. No tenemos datos de operaciones cerradas ni de contratos firmados. Los conteos de avisos son un censo del instante en que se tomó la foto y cambian de un día para otro; las medianas son mucho más estables. Trate estas cifras como una foto de agosto de 2026.
Propiedash
Equipo Propiedash