Registro ante la ONCDOFT: qué deben hacer las inmobiliarias y los agentes, y qué le van a pedir a usted como cliente
La Circular 003-2026 exige a las agencias inmobiliarias inscribirse en el RUSO y dejó a los agentes independientes sin vía de registro. Qué cambió, qué no está claro y qué documentos le pedirán.
El 8 de septiembre de 2026, la Oficina Nacional Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo (ONCDOFT) emitió la Circular 003-2026, con las normas para inscribirse en el Registro Unificado de Sujetos Obligados (RUSO). Entre los obligados están las agencias inmobiliarias.
La circular reemplazó a otra, la 002-2026, emitida apenas una semana antes, el 1 de septiembre. Entre una y otra cambió algo importante para el sector: quién tiene que registrarse. Aquí explicamos qué dice la norma vigente, qué cambió, qué no está claro todavía y qué le van a pedir a usted como cliente cuando compre o venda una propiedad.
Qué es el RUSO y por qué existe
El RUSO es un registro de personas y empresas que, por su actividad, pueden ser usadas para legitimar capitales o financiar el terrorismo. No es nuevo: las circulares de 2026 se basan en la Providencia Administrativa ONCDOFT-002-2021 (reimpresa en la Gaceta Oficial N.º 42.118 del 3 de mayo de 2021), aunque la página del RUSO en el sitio de la ONCDOFT todavía cita la anterior, la 001-2021. Lo nuevo es que la ONCDOFT está exigiendo ahora, con requisitos específicos, la inscripción de sectores que en la práctica no se habían registrado.
La base legal es la Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo (Gaceta Oficial N.º 39.912, 2012). Su Artículo 9 incluye entre los sujetos obligados a quienes se dedican a la compraventa de bienes raíces (numeral 10) y a los abogados, administradores, economistas y contadores independientes cuando realizan para sus clientes compraventas de inmuebles y otras operaciones (numeral 9).
El contexto: desde junio de 2024, Venezuela está en la "lista gris" del Grupo de Acción Financiera Internacional (GAFI), el organismo que evalúa a los países en materia de prevención de lavado de dinero. Salir de esa lista exige, entre otras cosas, supervisar a sectores no financieros como el inmobiliario. El 2 de septiembre, la ONCDOFT y la UNIF presentaron sus avances ante el Grupo Conjunto de las Américas del GAFI, en Tórtola.
Qué cambió entre la Circular 002 y la 003
| Circular 002-2026 (1 de septiembre) | Circular 003-2026 (8 de septiembre, vigente) | |
|---|---|---|
| Sector inmobiliario | Agentes y agencias inmobiliarias, "cuando se involucren en el manejo de fondos para la compra y venta de bienes inmuebles" | Solo agencias inmobiliarias, con la misma condición |
| Profesionales con requisitos de inscripción individual | Abogados, administradores, economistas y contadores | Solo abogados y contadores |
| Credencial para personas naturales | Colegio profesional o "cámara de agentes inmobiliarios" | Solo instituto o colegio |
La 003 no explica por qué reemplazó a la 002. Según Cuentas Claras Digital, la Circular 002 generó rechazo entre abogados: la Junta Interventora del Colegio de Abogados del estado Bolívar pidió suspenderla y advirtió que podría convertir al abogado en un potencial informante de los organismos del Estado. La 003 mantuvo a los abogados entre los obligados.
¿Quién tiene que registrarse?
Las agencias inmobiliarias (según la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, esto incluye oficinas y franquicias), cuando se involucren en el manejo de fondos para la compra y venta de inmuebles. La circular no define qué significa "manejo de fondos". Según la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, la oficina se registra y además suministra la información de los agentes que trabajan en ella.
Los agentes independientes: aquí está la mayor duda. La Circular 003 eliminó a los "agentes inmobiliarios" de la lista y eliminó la credencial de la cámara inmobiliaria como requisito para personas naturales. Además, solo prevé requisitos de inscripción individual para abogados y contadores, y la Cámara Inmobiliaria de Venezuela informó que los agentes que trabajan de forma independiente no cuentan actualmente con una modalidad de registro individual en el sistema.
Pero hay tres matices:
Si usted es agente independiente, lo prudente es aplicar desde ya la debida diligencia con sus clientes y estar atento a que se habilite una vía de registro individual.
Cómo es el registro
El trámite es digital: se hace en el sistema RUSO, al que se entra desde la página del RUSO en el sitio de la ONCDOFT. Según la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, el sistema no completa el registro hasta que se cargan todos los datos, y puede estar en mantenimiento los fines de semana. Si no le carga, inténtelo de lunes a viernes.
Para una empresa, la Circular 003 pide:
Según la circular, los abogados, contadores y "agentes inmobiliarios" obligados, así como las ONG y organizaciones sin fines de lucro, firman al inscribirse una declaración jurada en línea en la que se comprometen a hacer debida diligencia con sus clientes y a determinar el origen y el destino de sus fondos.
Después:
La ONCDOFT también ofrece atención presencial en sus sedes para quienes tengan dificultades con el trámite digital.
¿Hay un plazo? ¿Qué pasa si no me registro?
Ninguna de las dos circulares fija una fecha límite para registrarse, y ni la Ley, ni la Providencia 002-2021, ni la Circular 003 establecen una sanción específica por no hacerlo.
Eso no significa que no haya riesgo. Lo que sí sanciona la Ley es el incumplimiento de las obligaciones de fondo, con multas en unidades tributarias:
| Obligación | Artículo | Multa |
|---|---|---|
| Conservar los registros por 5 años | 10 | 300 a 500 U.T. |
| Identificar al cliente | 11 | 500 a 1.000 U.T. |
| Reportar actividades sospechosas | 13 | 500 a 1.000 U.T. |
| No alertar al cliente de un reporte | 14 | 1.000 a 3.000 U.T. |
| Identificar al beneficiario final | 16 | 1.000 a 3.000 U.T. |
Y en el plano penal, la Ley castiga con 3 a 6 años de prisión a los directivos o empleados de un sujeto obligado que, por negligencia, contribuyan a la legitimación de capitales.
Sobre los tiempos: el plan de supervisión publicado por la ONCDOFT en mayo prevé campañas de sensibilización y capacitación en el segundo y tercer trimestre de 2026. Para el cuarto trimestre prevé inspecciones en sitio a los sectores de riesgo alto y supervisión a distancia a los de riesgo moderado y bajo. El sector inmobiliario fue calificado de riesgo "moderado", aunque la tabla de ejes del mismo plan lo incluye, junto con los abogados, entre los prioritarios para el monitoreo en sitio.
Las guías de la Cámara Inmobiliaria
La Cámara Inmobiliaria de Venezuela publicó dos documentos para el sector:
No son ley. Son normas de la propia Cámara. La guía de debida diligencia se declara obligatoria para los agentes afiliados a la Cámara y a sus cámaras estadales, con sanciones internas que van desde la amonestación hasta la expulsión. La guía de evaluación de riesgo se presenta como un marco de consulta y recomendaciones.
Aun así, son la referencia más concreta disponible sobre cómo cumplir, y lo que piden va más allá de la venta: la guía de debida diligencia también abarca alquileres, administración de inmuebles y avalúos.
Qué le van a pedir a usted como cliente
Si usted compra o vende a través de una inmobiliaria que aplica estas guías, espere que le pidan, antes de firmar cualquier documento:
Los casos de mayor riesgo, como personas expuestas políticamente, extranjeros no residentes, pagos grandes en efectivo o inmuebles de lujo, requieren una debida diligencia reforzada.
Y un punto importante: según la guía de la Cámara, si no es posible identificar plenamente al cliente o este se niega a informar el origen de los fondos, el agente debe abstenerse de iniciar la operación o suspenderla. Una inmobiliaria que le pide estos documentos no está siendo desconfiada: la Ley la obliga a identificar a sus clientes y al beneficiario final, y la lista concreta de documentos viene de las guías del gremio.
Lo que todavía no se sabe
Cuando haya respuestas, actualizaremos este artículo.
Fuentes: Circular ONCDOFT-DGCJ 003-2026 (8 de septiembre de 2026); Circular 002-2026 (1 de septiembre de 2026); Ley Orgánica Contra la Delincuencia Organizada y Financiamiento al Terrorismo (Gaceta Oficial N.º 39.912), Artículos 9, 10, 11, 13, 14, 16 y 36; Providencia Administrativa 002-2021 (Gaceta Oficial N.º 42.118); Evaluación sectorial y plan de supervisión de la ONCDOFT (mayo de 2026); ONCDOFT (11 de septiembre de 2026); Cámara Inmobiliaria de Venezuela (12 de septiembre de 2026) y su publicación en Instagram; declaración del GAFI sobre jurisdicciones bajo monitoreo reforzado (28 de junio de 2024); Cuentas Claras Digital (15 de septiembre de 2026); ONCDOFT sobre la reunión con el GAFI.
Este artículo es informativo y no constituye asesoría legal. Si su agencia maneja fondos de clientes, consulte a un abogado sobre sus obligaciones concretas.
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