Cómo medimos el mercado inmobiliario venezolano
Seis partes, en el orden en que un lector debería poder cuestionarlas: fuente, muestra, moneda, cálculo, exclusiones y limitaciones. Esta página cambia mucho menos que las cifras, y cada cambio queda anotado al final.
Fuente
Cada cifra se calcula sobre las propiedades publicadas en Propiedash que están activas en el momento del cálculo. No compramos datos, no mezclamos fuentes de terceros y no modelamos. Si una propiedad no está en Propiedash, no está en estos números.
Ahí está a la vez la fuerza y el límite de este registro: la muestra es nuestro propio inventario, que podemos describir con exactitud, y que no es el país entero.
Muestra
En la edición actual tenemos 19.871 propiedades distintas activas. De esas, 10.492 son viviendas en venta que pasan todos los filtros de abajo y forman los agregados de venta. Una propiedad que se ofrece a la vez en venta y en alquiler cuenta de los dos lados, y por eso las dos cuentas suman más que el total.
Una ciudad, o un tipo de propiedad, necesita al menos 3 propiedades distintas válidas antes de tener cifra propia publicada. Por debajo de eso publicamos el conteo real y las palabras "muestra insuficiente", en vez de una mediana.
Moneda
La vivienda venezolana se cotiza y se publica en dólares, y así se guarda y se reporta aquí. No aplicamos ninguna conversión a bolívares, así que en estas cifras no entra ninguna tasa de cambio y ninguna se mueve porque la tasa se haya movido.
Cálculo
La mediana es la métrica principal en todo el registro, porque un puñado de propiedades muy grandes o muy baratas arrastraría un promedio lejos de lo que cuesta una vivienda típica. Los promedios aparecen solo como contexto secundario y van rotulados como tales.
Un voto por propiedad. La misma vivienda suele estar publicada varias veces, por varios asesores de una misma agencia o por agencias distintas. Toda cifra la cuenta una sola vez: sus publicaciones se agrupan bajo la identidad que les asigna nuestro registro de propiedades (o su ficha catastral, cuando la tiene), el grupo aporta la mediana de sus propios precios de oferta, y solo después se toma la mediana de la ciudad, del tipo de propiedad o del país. Los conteos que acompañan a cada cifra son propiedades distintas, no publicaciones.
El precio por metro cuadrado es el precio de cada aviso dividido entre su área declarada, y la cifra publicada es la mediana de esos valores, no el precio nacional dividido entre el área nacional. Solo aportan los avisos que declaran área, así que la muestra del metro cuadrado es más pequeña que la del precio y se imprime aparte.
La rentabilidad bruta es la mediana del alquiler anualizado dividida entre la mediana del precio de venta de la misma ciudad. Es bruta: antes de mantenimiento, impuestos, comisiones y meses vacíos.
Exclusiones
Solo vivienda. Los locales comerciales, oficinas, galpones, hangares, edificios completos, terrenos, fincas y puestos de estacionamiento quedan fuera de toda cifra que lleve la palabra vivienda. Los tipos que cuentan como vivienda son: apartamento, casa, townhouse, penthouse, anexo, habitacion.
Esto pesa más de lo que parece. Antes de aplicarlo, 18 de las 63 ciudades que publicábamos tenían menos de tres avisos residenciales, así que su "precio de vivienda" salía de inventario comercial. Una ciudad de la costa publicaba una mediana de 7.450.000 dólares calculada sobre dos locales de 11.000 metros cuadrados, un hotel y un terreno.
Rangos de sanidad. Un precio de venta fuera de 1.000 a 50.000.000 dólares, o un precio por metro cuadrado fuera de 50 a 15.000 dólares, se trata como error de carga y se descarta, nunca se corrige en silencio.
Limitaciones
Son precios pedidos, no operaciones cerradas. En Venezuela no hay un registro público de transacciones de vivienda que alguien pueda leer, así que todo índice de precios de este mercado mide lo que pide quien vende. El precio pedido va por delante del de cierre y casi siempre por encima.
La muestra está concentrada. Caracas es con diferencia la mayor parte de ella, y por eso una cifra nacional se apoya sobre todo en una zona metropolitana. Ese porcentaje va impreso al lado de la cifra nacional en cada edición.
Todavía no publicamos variación en el tiempo. Construir una serie que se sostenga exige ediciones seguidas calculadas igual, y preferimos publicar ninguna tendencia antes que una que no podamos defender.
La cobertura es despareja. Algunos estados tienen muy pocos avisos. Donde un lugar tiene demasiado poco que decir, el registro lo dice.
Bitácora de revisiones
Cada cambio en la forma de calcular queda anotado aquí con su fecha, para que una cifra citada el mes pasado siempre pueda contrastarse contra el método que la produjo.
- 2026-09-14
- Todas las cifras pasan a contar propiedades distintas en lugar de publicaciones. Hasta esta fecha, una vivienda publicada varias veces, por varios asesores de una agencia o por agencias distintas, contaba una vez por publicación. Una casa de Costa Mirandina publicada 18 veces fijaba esa ciudad en 92 dólares por metro cuadrado, cuando sus 12 propiedades distintas dan 668. Medido en esta fecha, la mediana nacional del metro cuadrado pasa de 1.093 dólares sobre 6.309 publicaciones a 1.026 dólares sobre 4.186 propiedades. Las cifras citadas antes de esta fecha se calcularon de la otra forma y no son comparables.
- 2026-09-08
- Las cifras de vivienda pasan a calcularse solo sobre tipos residenciales. Hasta esta fecha los reportes se calculaban sobre todo el inventario activo, así que locales, oficinas, galpones, edificios completos, terrenos y fincas entraban en cifras publicadas como precios de vivienda. En la mediana nacional el efecto era de un dos por ciento; ciudad por ciudad producía cifras sencillamente equivocadas, y por eso se retiraron 18 ciudades publicadas.
Encontraste algo mal en una cifra o en este método? Escríbenos y lo corregimos a la vista, con su fecha. Contacto