Cómo medimos el mercado inmobiliario venezolano

Cada cifra se calcula sobre los inmuebles publicados en Propiedash que están activos en el momento del cálculo. No compramos datos, no mezclamos fuentes de terceros y no modelamos. Si un inmueble no está en Propiedash, no está en estos números.

Ahí está a la vez la fuerza y el límite de este registro: la muestra es nuestro propio inventario, que podemos describir con exactitud, y que no es el país entero.

En la edición actual tenemos 6.834 inmuebles activos. De esos, 3.544 son viviendas en venta que pasan todos los filtros de abajo y forman los agregados de venta. Un aviso que se ofrece a la vez en venta y en alquiler cuenta de los dos lados, y por eso las dos cuentas suman más que el total.

Una ciudad, o un tipo de inmueble, necesita al menos 3 avisos válidos antes de tener cifra propia publicada. Por debajo de eso publicamos el conteo real y las palabras "muestra insuficiente", en vez de una mediana.

La vivienda venezolana se cotiza y se publica en dólares, y así se guarda y se reporta aquí. No aplicamos ninguna conversión a bolívares, así que en estas cifras no entra ninguna tasa de cambio y ninguna se mueve porque la tasa se haya movido.

La mediana es la métrica principal en todo el registro, porque un puñado de inmuebles muy grandes o muy baratos arrastraría un promedio lejos de lo que cuesta una vivienda típica. Los promedios aparecen solo como contexto secundario y van rotulados como tales.

El precio por metro cuadrado es el precio de cada aviso dividido entre su área declarada, y la cifra publicada es la mediana de esos valores, no el precio nacional dividido entre el área nacional. Solo aportan los avisos que declaran área, así que la muestra del metro cuadrado es más pequeña que la del precio y se imprime aparte.

La rentabilidad bruta es la mediana del alquiler anualizado dividida entre la mediana del precio de venta de la misma ciudad. Es bruta: antes de mantenimiento, impuestos, comisiones y meses vacíos.

Solo vivienda. Los locales comerciales, oficinas, galpones, hangares, edificios completos, terrenos, fincas y puestos de estacionamiento quedan fuera de toda cifra que lleve la palabra vivienda. Los tipos que cuentan como vivienda son: apartamento, casa, townhouse, penthouse, anexo, habitacion.

Esto pesa más de lo que parece. Antes de aplicarlo, 18 de las 63 ciudades que publicábamos tenían menos de tres avisos residenciales, así que su "precio de vivienda" salía de inventario comercial. Una ciudad de la costa publicaba una mediana de 7.450.000 dólares calculada sobre dos locales de 11.000 metros cuadrados, un hotel y un terreno.

Rangos de sanidad. Un precio de venta fuera de 1.000 a 50.000.000 dólares, o un precio por metro cuadrado fuera de 50 a 15.000 dólares, se trata como error de carga y se descarta, nunca se corrige en silencio.

Son precios pedidos, no operaciones cerradas. En Venezuela no hay un registro público de transacciones de vivienda que alguien pueda leer, así que todo índice de precios de este mercado mide lo que pide quien vende. El precio pedido va por delante del de cierre y casi siempre por encima.

La muestra está concentrada. Caracas es con diferencia la mayor parte de ella, y por eso una cifra nacional se apoya sobre todo en una zona metropolitana. Ese porcentaje va impreso al lado de la cifra nacional en cada edición.

Todavía no publicamos variación en el tiempo. Construir una serie que se sostenga exige ediciones seguidas calculadas igual, y preferimos publicar ninguna tendencia antes que una que no podamos defender.

La cobertura es despareja. Algunos estados tienen muy pocos avisos. Donde un lugar tiene demasiado poco que decir, el registro lo dice.